צו בית המשפט העליון מיום 12 בספטמבר עורר את החלטת פרויקטים של דיור לחוץ למוקד. בית המשפט הציע מספר הצעות להגנה על האינטרסים של רוכשי בתים תוך פתרון מקרים כאלה. אבל יכול להיות שיש מקרה לשקול גם פתרונות אחרים.
הדגש של בית המשפט על קביעת בתים לבניית המסירה שלהם לקונים הוא מבורך לחלוטין. עם זאת, הרעיון של פתרון פרויקט חדלות פירעון על ידי פרויקט, ולא של הגורם התאגידי בכללותו תחת קוד חדלות פירעון ופשיטת רגל (IBC), עשוי להתברר כבלתי מועיל.
כדי לעצור את המפתחים המשתמשים בכסף שנלקח ממערכת רוכשי בית אחת להוצאות על פרויקט אחר, חוק ויסות הנדל"ן החייב חשבונות נפרדים לכל אחד מהם. אולם נראה כי הסחת הקרנות נמשכת.
ישנם מקרים שהבנייה של פרויקט אחד נשארים בטרוף, וכתוצאה מכך מצוקת קונים, בעוד שאחרים מאותה חברה ממשיכים. זה נובע מתכנון רע או מלהטוטות קרנות. החלטה מבחינה פרויקט עשויה להעביר את טענותיהם של מערך בעלים אחד על פני אחרים, תלוי בשלבי השלמה שונים וכיצד מיושם החוק.
תהליכים שיפוטיים צריכים להיות הוגנים כלפי כל רוכשי הבית המנומדים. ואם בונה אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו, יש להשתלט עליו במהירות, כאשר נכסיו מונחים על הגוש כמוצא אחרון.
כך או אחרת, המרחב לפתרונות חייב להתרחב. כדי להקל על רוכשי בתים מאוכזבים של סבלם, תנו לנושים הפיננסיים העיקריים – ה, הבנקים שהשאלו למפתח המפזרים ולרוכשי הבית שלו – לצוף במדינות רכב מיוחד למטרה (SPV) שמקנה את השקעתם של רוכשי הבית ביחידות בבנייה.
בנוסף, תן לרוכשי הבית האלה את זכות הסירוב הראשון על הבתים האלה ברגע שהם מוכנים. אם הנושים שבבעלותם ה- SPV מקבלים שליטה על הבנאי (או הפרויקט), הם יכולים לגרום ל- SPV לסיים את העבודה בכוחות עצמו או למכור רכב זה לחברת שחזור נכסים (ARC) שעשויים לנסות לבנות את הבתים. אם הקשת מקבלת גישה למימון מחלון מיוחד של המרכז לדיור במחיר סביר ובינוני, אולי ניתן היה לכסות את חריגות העלויות ולהפעיל משלוח ביתי. ההבטחות שהועברו לבעלי בתים יועברו יחד עם ה- SPV.
כמה הוגן יהיה לבקש מהבנקים לרכוש את האינטרסים של רוכשי בתים בערך נקוב מלא? די הוגן. הבנקים שהשאילו את הכסף האחרון יראו את איכות ההלוואה שלהם משתפרים וגם מקבלים את הבטוחות המוכרות. המלווים שגרמו את היזם יצטרכו גם את הבתים שנבנו להחלמת הון.
בטח, בנקים יכולים להפסיד את ערך הזמן של הכסף שנעול בפרויקטים כאלה. עם זאת, הם ממוקמים היטב לנתח את הכדאיות של הפרויקטים ואת אמינות האשראי של המפתחים. אם הם טועים, עליהם לצפות לשלם מחיר עבורו.
פיתרון רדיקלי אך יעיל יותר לכל הבלגן הזה יהיה למנוע מכירת יחידות מגורים עד שהן מוכנות להחזקה. רוכשי הדירות לא יצטרכו לשאת בנטל הכפול של שכר הדירה ואת החזר ההלוואות שנלקחו לקנות בתים לא בנויים. זה יסיים את הסיכון לקנות בית ממפתח שעשוי להוכיח טוב יותר בפיתוח בעיות מאשר בתים.
נכון, זה יאלץ את הבונים לקחת על עצמם את כל הנטל של החוב לפרויקטים של דיור. אבל זה גם יחדד את כישורי הערכת הסיכון של בנקים וידחוף את המפתחים לגשת לכספים משוק האג"ח בהודו או נאמני השקעות נדל"ן. לא משנה מה אנו עושים, יש לחסוך אנשים רגילים סיכונים כבדים.