לא בא לי לכתוב את הקטע הזה. אני מרגיש משועמם וחום אוקטובר המפורסם של מומבאי כבר כאן. אפילו עם AC דולק, החדר בו אני כותב מרגיש חם. אני מוריד את הטמפרטורה של ה-AC. זה עדיין מרגיש חם. אולי הגיע הזמן לנקות את ה-AC. גם הערפיח חזר. אתה לא יכול לראות את קו הרקיע של Worli-Lower Parel מקצה בנדרה של קישור הים. השמיים הכחולים המפוארים והניתנים מאוד לאינסטגרם נעלמו לפתע. אני מרגיש כאילו אני בדלהי עוד לפני שזה דיוואלי. וזו לא הרגשה שמחה. נחש, אני מקשקש כאן. אולי אני כן.
למעשה, זה עתה סיימתי לקרוא מאמר מעניין מאוד של הכלכלן אג'אי שאה בעיתון. במאמר זה כותב שאה: "אם נניח בנדיבות שכל אדם משתמש ב-100 מ"ר בסך הכל (על פני מגורים ומסחר), הקרקע הנדרשת לאוכלוסיה המלאה של 1.4 מיליארד בני אדם היא 4.2% משטח האדמה ההודי".
למעשה, הוא כתב משהו דומה במאמר שכתב עבורו במאי 2013, שבו אמר: "אם תציב 1.2 מיליארד אנשים בבתים של ארבעה אנשים בשטח של 1,000 רגל מרובע כל אחד, ושני עובדים מהמשפחה במשרד. /שטח מפעל של 400 רגל מרובע, זה דורש בערך 1% משטח הקרקע של הודו בהנחה של FSI של 1. אין שום מחסור בקרקע כדי לאכלס את האוכלוסייה ההודית הגדולה." (זה יתרון מצטבר עבורך, או הבעיה של זוכר דברים אקראיים שבסופו של דבר אתה קורא.)
הנקודה ששאה עושה היא שלהודו יש מספיק מקום לאכלס את המיליונים שלה. אז, הוויכוח סביב האוכלוסייה העצומה של הודו שמעלה את מחירי הדיור לא ממש עובד. ואם זה המצב, בממוצע, נדל"ן כהשקעה לא הגיוני במיוחד.
זה טיעון הגיוני לחלוטין – משהו שאני עושה כבר שנים רבות – אבל הבעיה היא שאנשים לא מקבלים החלטות השקעה בהסתכלות על נתונים. הם מקבלים החלטות השקעה כשהם שומעים סיפורים או מה שנשמע כמו נתונים אבל זה באמת סיפור.
כמו כשאני בדלהי מאוחר יותר החודש, סביר להניח שיגידו לי שמחירי הדירות בדווארקה – אזור שבו מתגוררת המשפחה המורחבת של אבי – עלו פי עשרה ב-22 השנים האחרונות. אז מה עלה פעם ₹25 לאך ב-2002 עולה כעת ₹2.5 קרונות. (כמובן, הרעיון הבסיסי יהיה לספר לי שוב, פספסת, אבל אמרתי לך זאת.)
כעת, על פניו, זה נשמע כמו נתונים טובים לחלוטין. אבל האם זה? עד כמה מסתכם שיעור הצמיחה השנתי המורכב או שיעור התשואה השנתי הממוצע? בסביבות 11% בשנה. האם שיעור תשואה של 11% בשנה לא מספיק טוב? אולי, אבל לא באמת. מַדוּעַ? כי זה לא לוקח בחשבון כמה גורמים חשובים מאוד.
1) איכות הבנייה של רבים מהנכסים הללו היא די גרועה. למעשה, בנובמבר האחרון הייתי במונית שנסעה מדווארקה לקבר הומאיון, שנבנה בשנות ה-60, ארבע מאות ושישה עשורים אחורה. כמעט כל בניין שני בדווארקה היה מתחת לחופה ומתוקן. ורבים מהבניינים האלה לא היו ישנים במיוחד. האירוניה שנסענו לקבר הומאיון, שעדיין נראה כל כך טוב אחרי כל השנים האלה, לא חמקה מאיתנו. כמובן שכל התיקונים הללו עולים כסף ובכך מורידים את שיעור ההחזר.
2) יש לשלם ארנונה כל שנה ודמי אחזקה כל חודש. נוסף על כך, אם הבית נקנה בהלוואת דירה, אז יש לשלם ריבית על הלוואת דירה.
בעוד שמדברים על נדל"ן כאמצעי השקעה טוב, אנשים נוטים להתעלם מהפרטים החשובים הללו. מַדוּעַ? ראשית, אף אחד לא שומר כל כך הרבה נתונים מפורטים כדי שיוכל לעשות את החישוב. שנית, המתמטיקה בפני עצמה אינה קלה במיוחד, אלא אם כן אתה יודע כיצד לעשות זאת בדף עבודה. שלישית, המוח האנושי משגשג על סיפורים ולא על נתונים. רביעית, כל אחד אוהב לראות את עצמו באור טוב.
כפי שכותב מורגן האוסל ב: "אפשר למדוד סטטיסטית האם חלק מההחלטות היו נבונות. אבל בעולם האמיתי, יום יום, אנחנו פשוט לא. זה קשה מדי. אנחנו מעדיפים סיפורים פשוטים, שהם קלים אך לרוב מטעים בצורה שטנית".
לאור הסיבות הללו, פשוט יותר קל להחסיר מספר גדול אחד (מחיר הקנייה) ממספר גדול אחר (מחיר המכירה) ולהסיק, וואלה, שהרבה כסף הושג מהשקעה בנדל"ן.
וזו הסיבה שאם אי פעם תפגוש סוכן נדל"ן כלשהו בגורגאון ותציע לו כל סוג של היגיון או נתונים הנזכרים לעיל, הם יסתכלו עליך בחיוך עדין על פניהם ויגידו: אבל, מה עם DLF הקמליות? (למי שלא מכיר את הגורוגרם שלהם, DLF The Camellias הוא מתחם דירות יקר מאוד הממוקם בעיר הלוויין הזו, שם המחירים עלו בקצב מהיר מאוד.)
עכשיו, זו דוגמה מצוינת למה שמכונה הטיית הישרדות, משהו שלא דיברתי עליו זמן מה בניוזלטר זה. כפי שכותבת קיט ייטס ב: "הטיית הישרדות… תלויה במשקיפים שמתמקדים יותר מדי, ובדרך כלל ללא ידיעה, בפריטים שעוברים תהליך בחירה כלשהו, לעתים קרובות בלתי נראה, על חשבון אלה שלא."
ג'ייסון צווייג מסביר את הטיית הישרדות בהקשר של השקעה באופן הבא: "ככל שעובר הזמן וחברות או מנהלי נכסים יוצאים מהעסק, התשואות שלהם נעלמות ממאגרי מידע רבים, מה שגורם לתשואות הממוצעות להיראות גבוהות יותר בדיעבד ממה שהיו במציאות… אלא אם כן התשואות מבין המפסידים נספרים, הביצועים הממוצעים לטווח ארוך של מניות, קרנות נאמנות, קרנות גידור וכדומה ייטו להיות מוגזמות בממוצע של 1 עד 2 נקודות אחוז בשנה".
בעוד שהפרש של 1-2 נקודות אחוז בשנה לא נשמע גבוה במיוחד בפני עצמו, זה יכול לעשות הבדל עצום בטווח הארוך.
ייטס מציע את הדוגמה האהובה עליו להטיית הישרדות, זו של חתולים שנופלים מבניינים ושורדים. כפי שהוא כותב, מחקר משנות ה-80 מצא ש-90% מהחתולים שנפלו מבניינים רבי קומות שרדו, מה שהוביל לאמונה שלחתולים יש יכולת יוצאת דופן לשרוד נפילות כאלה.
למעשה, אנשים אפילו חשבו על פיזיקה כדי להסביר את ההישרדות הזו. כפי שכותב ייטס: "הטענה הרגילה היא להציע שהיכולת של חתולים לקמר את גבם מאפשרת להם – דמוי מצנח – להפחית את המהירות הסופית שלהם (המהירות הסופית אליה מגיע עצם כאשר כוח התנגדות האוויר כלפי מעלה מספיק כדי להתמודד עם כוח הכבידה המושך כלפי מטה – לא סוג אחר של 'טרמינל'), מה שמוביל לנחיתה נוחה יותר."
עם זאת, היה הסבר פשוט יותר. וזו הייתה הטיית הישרדות, מכיוון שהמחקר כלל רק חתולים שהיו טובים מספיק כדי להילקח לווטרינר, לא אלה שמתו בפגיעה. או כפי שניסח זאת ייטס: "כפי שאחד המרצים שלי אמר לי כשהסביר את הטיית הישרדות: 'לא מגרדים הרבה חתולים מתים מהמדרכה ולוקחים אותם לווטרינר'".
אז, DLF The Camellias הוא כמו החתול ששרד. היו אינספור דירות שהובטחו אך לא נמסרו באזור הבירה הלאומית, וקונים פוטנציאליים איבדו לאך או רופי בתהליך. אני תוהה מדוע לא משקיע נדל"ן אחד אוהב לדבר על התופעה הזו של בונים שלוקחים כסף ונעלמים או אף פעם לא מספקים בזמן.
יתר על כן, יש יותר בהטיה ההישרדותית הזו. עכשיו, גורגאון אולי היה מוביל כספים בכל הנוגע להשקעה בנדל"ן ב-NCR, אבל זה לא נכון לגבי NCR כולה. נסה לקנות דירה שנבנתה על ידי הרשות לפיתוח דלהי (DDA) בדרום דלהי. רוב הסיכויים שתקבלו אותו במחיר הרבה יותר זול ממה שהיה לפני חמש עשרה שנה.
ובניגוד להשקעה במניות, אין כמו להרוויח שיעור תשואה ממוצע על ידי השקעה בנדל"ן, בהתחשב בכך שרוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם להחזיק תיק נדל"ן. אז, זה באמת תלוי במה אתה בסופו של דבר משקיע. כמו כן, החלטת השקעה שגויה המתקבלת בזמן השקעה במניות או בקרנות נאמנות ניתנת לתיקון במהירות, שלא כמו בנדל"ן.
*****
סיפורים חזקים יותר מהנתונים, במיוחד במקרה של נדל"ן הודי, שבו קיימים למעשה מעט מאוד נתונים, שלא כמו במקרה של מניות. קחו את המקרה של NSE 500 Total Returns Index (TRI), שהוא ייצוג רחב יותר של שוק המניות ההודי, בעל נתונים החל מה-1 בינואר 1995, ואשר לוקח בחשבון דיבידנדים שניתנו על ידי חברות בזמן חישוב התשואות. הוא עלה פי 37 ב-30 השנים האחרונות והעניק תשואה של כ-13% בשנה. חלק גדול מההחזרים הללו היה פטור ממס.
בעת הצורך, ניתן למכור חלק מתיק המניות כדי לענות על צרכיו של המשקיע. לשם השוואה, צריך למכור את כל הבית שהשקיע בו ולא יכול למכור רק את חדר האורחים או את חדר השינה, דבר שאנשים שמאמינים בהשקעה בנדל"ן כנראה לא לוקחים בחשבון או מדברים עליו.
כמובן שעסקאות שחורות אינן אפשריות בהשקעה במניות, בהתחשב בכך שהעסקה מקצה לקצה באה לידי ביטוי במערכת הבנקאית. זוהי סיבה מרכזית שעדיין הופכת את הנדל"ן להצעה אטרקטיבית עבור רבים, בהתחשב בהבדל בין תעריפי החוגים (עליהם יש לשלם מס בולים) לבין מחיר השוק באזורים רבים בארץ, אם כי מי שנהנה מההבדל הזה להרוויח כסף שחור, לעולם לא יגידו לך על אותו הדבר.
אחת ההשפעות של אנשים שמסתכלים על סיפורים (10 פעמים ב-22 שנים) היא שנדל"ן הפך לנכס פיננסי, מה שמוביל לכך שאנשים קונים בתים ומחזיקים אותם נעולים, בתקווה לתת אותם לילדיהם או למכור אותם ב תאריך מאוחר יותר. וזה יוצר בעיה. (עכשיו – ואני אקבל הרבה שנאה על כך שאמרתי את זה – אם נדל"ן הוא נכס פיננסי שאנשים מחפשים להעיף אותו, אז למה שלא יחייבו אותו במס כמו נכס פיננסי?)
אמנם יש להודו הרבה אדמה לשכן את תושביה, אבל אין לה מספיק הזדמנויות כלכליות. הזדמנויות אלה מוגבלות לסביבות תריסר מהערים הגדולות ביותר שלה, שהן אשכולות כלכליים ראויים. אלו הערים שבהן מתרכזות המשרות הפורמליות, לצד המשרות הבלתי פורמליות שצצות כתוצאה מהן.
זה מוביל אוטומטית לביקוש אמיתי גדול יותר לדיור עבור אנשים לגור בערים כאלה. כפי שכותב ג'ון קיי ב-: "קרקע (או דירות לצורך העניין) הם בעלי ערך מכיוון שהם מציעים קרבה למודיעין קולקטיבי בעל ערך מסחרי." זוהי השפעה של ריכוז הזדמנויות כלכליות רק בערים בודדות.
כעת, אנשים רבים שמסתכלים על נדל"ן כנכס פיננסי רק מוסיפים לביקוש הזה והופכים את המצב הכללי לקשה יותר ממה שהוא אמור להיות. מה שלא עוזר הוא הנוסטלגיה של אינדיאנים שאינם תושבים (NRI) שקונים בתים ושומרים אותם נעולים.
הנדל"ן, יחד עם חוסר היכולת וחוסר הרצון של אנשים להסתכל על ההיגיון או לעשות את החשבון, מקשים על מי שרוצה לקנות בית לגור בו. כמובן, כל זה מוביל ליותר בתים שנבנים ממה שגרים בהם וזה מוסיף לזיהום הן במישרין והן בעקיפין, מה שהופך את חום אוקטובר במומבאי לגרוע יותר ממה שהיה פעם.
לסיום, כדברי צוויג: "בעת גיבוש ציפיות לעתיד, המשקיעים צריכים לוודא שתמונת העבר שלהם לא הייתה מעוותת". אחסון נדל"ן עושה בדיוק את זה. לכן חשוב לקחת בחשבון ההוצאות הרגילות שיש להוציא כדי להחזיק בנדל"ן, יחד עם הסיכון הגבוה יותר שלוקחים על עצמן בהשקעה בו.
כמובן, שום דבר מהסוג הזה לא יקרה – לפחות לא ברמה שבה זה מתחיל לעשות את ההבדל לכלכלה ההודית כולה. כפי שכותבת מורגן האוסל ב"השפעתו של סיפור טוב משגעת אותך אם אתה מניח שהעולם מושפע על ידי עובדות ואובייקטיביות – אם אתה מניח שהרעיון הטוב ביותר או המספרים הגדולים ביותר או התשובה הנכונה מנצח." ולא כך העולם. עובד.