RERA: נבנה להגנה על קניית בית אך מבוטל על ידי חוסר מעש

מבפנים נשמעים את האזעקה כבר שנים. חבר האוטאר פראדש לשעבר, חברת Balvinder Kumar, הודה שהסמכות חסרת שיניים לרסן את הבונים הסוררים. הקצין השופט של הריאנה, רג'נדר קומאר, כינה זאת "נמר חסר שיניים". אפילו שר האיחוד הרדפ סינג פורי מתח ביקורת על מדינות בשנת 2022 על היחלשות החוק ודילול מטרת הליבה שלו: הגנה על רוכשי בית.

קרא גם: האם RERA באמת שימש את מטרתה?

כעת מגיעה יוזמה חדשה ומבחינה של Infotech: פלטפורמה דיגיטלית מאוחדת לכל RERAS הממלכתית. זה נשמע נהדר על הנייר, עם ההבטחה לשקיפות רבה יותר, גישה קלה יותר לפרטי הפרויקט ומסד נתונים מרכזי יחיד. אבל הגישה למידע מעולם לא הייתה הנושא האמיתי. הבעיה היא ש- RERA פשוט לא מספק את ההגנה שהבטיחה.

כאשר הושק בשנת 2016, RERA נתנה תקווה למיליוני רוכשי בית שנלכדו בפרויקטים מעוכבים, מעוכבים או תת-חלקי. היא הבטיחה אחריות, פיצויים ודרך להילחם. כמעט עשור לאחר מכן, רבים מאותן הבטחות נותרו ללא מילוי.

תוצאות מבהילות נובעות מבדיקה של כמה הוראות RERA בסיסיות: יש להפקיד 70% מכספי הפרויקט בחשבון נאמנות כדי למנוע הסחה; על הבונים לפצות את הקונים באותה ריבית שהם גובים עבור תשלומים מעוכבים; החזרים כספיים בעלי ריבית נדרשים אם פרויקט מבוטל או נעצר ללא הגבלת זמן; ועדכונים רבעוניים על בנייה, כספים ואישורים חייבים להיות מעלים באתר RERA.

מרבית אמצעי ההגנה של RERA נופלים בסדקים מכיוון שנראה שאף אחד לא מחזיק באחריות בונים. אין כמעט ביקורת של RERAS ממלכתית בשאלה אם בונה עומד בדרישת הכסף-בצפיפות, מעט או לא בחינה של עדכוני פרויקטים ואכיפה לקויה של פיצויים או סעיפי הסכמה הוגנת. בהיעדר מעקב נכון, מנדט השקיפות של RERA נותר הבטחה חלולה.

קרא גם: עוד כוח לרוכש הבית, בזכות הזמנת ה- RERA של SC

חוק ה- RERA מציג גם מנגנון פיצוי סכסוך ברור. יש לפתור תלונות תוך 60 יום, יש להכריע בערעורים תוך 60 יום נוספים והוראות יכולות לכלול החזרים כספיים, תשלומי ריבית, פיצויים או הוראות להשלמת פרויקטים, מלבד תנאי הכלא לבונים שגויים.

על פי נתונים המשותפים לחצרות מרובעות, מתוך 265 המקרים שהוגשו על ידם מטעם רוכשי הדירות, התאוששות התביעות מבונים הייתה רק 28%. יותר מ -50 מקרים תקועים עם "הזמנות שמורה" במשך 7-8 חודשים ומעל 30 מחכות להוצאה להורג גם לאחר הוראות סופיות. לפחות ב -15 מקרים, רוכשי בתים נאלצו להסלים את העניינים לבתי משפט גבוהים מכיוון שלא נענו הוראות RERA.

אפילו מהאררה ממהרשטרא, שנחשב בעבר לנער הכרזות בין כל חסידות המדינה, מנסה לראשונה לסדר גישור בין הבנאי לרוכשי בית. זה יכול לארוך עד שישה חודשים. אם הדברים לא מסתדרים, יש לרשום את המקרה תחת קצין שופט. השימוע הראשון יכול לארוך בין 12 ל -18 חודשים. גם לאחר דיונים מרובים שיכולים להימשך עד שנתיים, תרופה לפקודות שאינן נאכפות יכולה להיות חמקמקה. זה עקב אכילס של ררה. אין לו שיניים לנשוך כאשר בונים מתעלמים מהנחיות RERA.

הבעיה אינה רק הזמנות מעוכבות. אין ציר זמן קבוע לאכיפה או התאוששות. גם לאחר ניצחון תיק, יישום ההזמנות יכול לעלות לשנה או יותר, תלוי באיזה RERA של המדינה מתמודד.

RERA מסתמך על סוכנויות מדינה – המשטרה, אספני המחוז ואנשי הכנסות – לביצוע הוראותיה. אך כאשר גופים אלה מעכבים את הפעולה או מתעלמים באופן בוטה מהוראות RERA, רוכשי בית נשארים חסרי אונים. למהרשטרא בלבד יש מאות צווי התאוששות שלא מבוצעים אוספים אבק.

זה מורכב מחוסר יכולת רציני. מרבית משרדי ה- RERA מוצפים, ומטפלים ב -80–100 מקרים ביום. רבים מאוישים על ידי ביורוקרטים בדימוס, לרוב ללא הכשרה חוקית או הבנה של מורכבות נדל"ן. הוסף לזה את המבוך החוקי בו משתמשים בונים כדי לעכב את ההליכים, ואתה נשאר עם מערכת שנועדה למצות רוכשי בית, ולא להגן עליהם.

הבעיה היא לא רק עם שיפוט. אפילו הוראות שנועדו להגיש מועמדות אוטומטית, כמו פיצויים בגין עיכובים, מתייחסים כעת כאל עניינים ליישוב סכסוכים. ההבדל הוא מוחלט עם מערכות במקומות כמו סינגפור, בהם מסגרות רגולטוריות ושיפוט פועלות בצורה חלקה.

אם הרגולציה היא רפה והמפתחים אינם מוחזקים בהבטחות שהם הופכים את הקונים, המערכת יכולה להיחשב ככישלון.

קרא גם: קנו בית והבנאי שנשבר? יש תקווה

אז מה צריך לשנות? , RERA חייבת להתחיל להתנהג כמו רגולטור אמיתי – צפייה בגילויי בונה ומנהגי התעשייה מקרוב ולנסוע בסימן הראשון של פער, לא לאחר שהדברים מתפרקים. זה דורש פקידים שהם מאומנים, זריזים, מחויבים ומספיק במספרם. אסור להזמנות להיות ערובה למכונות המדינה. עונשים חייבים להיות משמעותיים ומנגנוני התאוששות מהירים ומחייבים.

זה דורש רצון פוליטי ורפורמה בחקיקה. עד שזה יגיע, רוכשי בתים היו עושים טוב להישאר זהירים, גם כאשר פרויקט דיור מתהדר בגאווה במספר 'רישום RERA'.