מומבאי: סיפורי בתי חלומות שהופכים לסיוטים היו לגיון בהודו, אך זו לוקחת את העוגה פשוט בגלל הסולם.
84 קומות מרהיבות-מרבית כל בניין מגורים בהודו-עם דירות שנעו בין 4,800 מ"ר ו -45,000 מ"ר, הממוקמות באזור טוני וורלי בהון הפיננסי של הודו מומבאי, ועם השירותים המתחרים למלונות חמישה כוכבים, פאליס רויאל היה צריך את כל מה שצריך כדי לחיות את שמו.
אבל הבניין, וחלומותיהם של קונים שלו, עדיין עובדים בעיצומו 15 שנה לאחר שבורת האדמה לראשונה. הפרויקט החמיץ את המועד האחרון לסיום סיום בדצמבר 2024.
המועד האחרון הורחב שלוש פעמים תחת המקדם החדש של הפרויקט, מקלטים כנים מבוססי פונה Pvt. בע"מ (שתי הרחבות התרחשו במהלך מגיפת ה- COVID-19). אפילו תחת המקדם המקורי Shree Ram Urban Infrastructure Ltd (SRUIL), הפרויקט התעכב על ידי מספר שנים בגלל התדיינות משפטית עם ארגון ללא מטרות רווח. הפרויקט קיבל הנהון רגולטורי לבנייה בשנת 2005 וכמה קונים רכשו דירות כבר בשנת 2010.
Palais Royale קיבלה עד כה תעודת כיבוש (OC) עבור 53 קומות – לקומת הקרקע פלוס 27 רמות באוגוסט 2022, ועוד 26 רמות בדצמבר 2024, לפי הדיווחים.
עם זאת, בעל בית אחד אמר כי טרם הועברו דירות. "אנו חושבים שהם סוף סוף ימסרו את זה בסוף השנה (2025)", אמר בעל הבית, מנהל קרנות שלא רצה להזדהות בזמן שהוא מדבר על ההשקעות הפרטיות שלו.
ביקור באתר של הראה שהבנייה נמשך ברמות העליונות של הבניין.
מקלטים כנים וחסידיהם לא הגיבו לבקשות לתגובה.
בדיקת RERA
הבניין הוא מקרה דגל שבודק לא רק את סבלנותם של רוכשי הבית אלא גם את החוסן של חוק הנדל"ן (רגולציה ופיתוח), 2016, שנחקק כדי להגן עליהם.
מומחים משפטיים אומרים שאם פרויקט מחמיץ את המועד האחרון שלו ללא הארכה מאושרת, הקונים יכולים להגיש תלונה לרשות הרגולציה של הנדל"ן של המדינה (RERA) לפיצוי. על פי מומחים משפטיים, פורומים של RERA ופורומי צרכנים יכולים להזמין החזרים כספיים עם פיצוי ואינטרס נוסף.
"ל- RERA יש את סמכות השיפוט לא רק להעניש את הבנאי אלא גם יכולה לבטל את ההסמכה", אמר אלי רזבי, שותף מנהל של משרד עורכי הדין אקורד ג'וריס.
RERA עשויה גם לאפשר הרחבת תאריך יעד לפרויקטים במקרים ספציפיים, כמו אירועים בלתי צפויים.
"על המפתחים לקבל הסכמה של Allottee ולספק תיעוד מפורט, כולל תוכניות פיננסיות, להרחבות", אמר ריטש חאר, תומך ושותף מנהל במשרד עורכי הדין Magnus Legal Services LLP.
מנטה לא הצליחה לברר אם מקלטים כנים יגישו בקשה להרחבה אחרת. תאריך ההשלמה המוצע של הפרויקט נותר 30 בדצמבר 2024 באתר חוק הרגולציה של נדל"ן מהראשטרה (Maharera).
עיכובים ועוד עיכובים
המבנה נחזה במקור שיושלם באמצע שנות העשרים העתריין, אולם ארגון ללא מטרות רווח בעיר ג'נהט מנץ 'לקח את SRUIL לבית המשפט באמצעות התדיינות משפטית בציבור בשנת 2012. העמותה טענה כי היזם בנה שטח רצפה עודף בכל דירה במסגרת שטח הפליטים. אזורי מפלט, שבהם תושבים בעלייה גבוהה יכולים להתכנס במקרים של חירום כמו שריפה לפינוי, פטורים מחישוב מדד שטח הרצפה (FSI), השולט בכמה שטח מוגבל יכול להיות פרויקט מגורים נתון.
בבניין היה אזור מקלט כולל המקביל ל -70% לכאורה מכלל השטח הבנוי שלו, שהיה גבוה באופן חריג מהנורמה, טען ג'אנהט מורצ'ה, כך דוחות תקשורתיים משנת 2017. התקנות מחייבות את היזמים לשמור על אזור מקלט המקבילות לכ -4% מהשטח הכולל.
לאחר שנים של התדיינות משפטית, בית המשפט העליון באוקטובר 2019 פינה את הפרויקט ודחה את ערעור העמותה. אבל אז, סרויל היה חדל פירעון וכבר לא בשליטה על הפרויקט. חודשים ספורים קודם לכן, המלווה של הפרויקט Indiabulls Housing Finance Ltd (IHFL) מכרז את המבנה למכירה פומבית כדי לשחזר דמי דמי. זה נרכש על ידי מקלטים כנים עבור $705 crore.
היזם החדש היה צפוי להשלים את הפרויקט עד 30 בדצמבר 2022. המועד האחרון הורחב ל -30 בדצמבר 2023 לאחר חוק הרגולציה של נדל"ן מהראשטרה (מהאררה) העניק שני הרחבות של שישה חודשים לכל הפרויקטים מתחת לפיתוח במדינה בגלל המגיפה של Covid-19.
לאחר מכן, הבנאי חיפש הרחבה נוספת של 12 חודשים תוך ציטוט בהמתנה להתדיינות וקושי במסמכים הכרחיים של המקדם לשעבר ובעלי בתים.
"יתר על כן, אנו רוצים גם להדגיש כי להליכי התדיינות משפטית תלויה אלה יש סוגיות משפטיות גדולות, אשר גם גרמו באופן משמעותי לעיכוב בהשלמת הפרויקט האמור בתוך צירי זמן שנקבעו וכן מכירת יחידות בפרויקט האמור," אמרה Shelears Oness בהקשה להרחבה למהררה בנובמבר 2023.
מחיר של התדיינות
ההתדיינות כוללת מקרים שבהם מקלטים כנים הסיקו את הסכמי הרכישה של רוכשי בית לאחר שלא הצליחו לספק הוכחת תשלום שנעשתה למקדם הפרויקט לשעבר. מהאררה ובג"ץ בומבי פסקו עד כה לטובת רוכשי הבית במקרים כל עוד הם סיפקו הוכחת תשלומים.
בינתיים, בעלי בתים רבים לקחו מקלטים כנים לבית המשפט המבקשים תשלום ריבית על עיכובים. הם חיפשו עניין מאז 2015 במקרים מסוימים, וטענו כי היזם החדש רכש גם את ההתחייבויות של המקדם לשעבר כאשר השתלטו על הפרויקט.
בתי המשפט התייצבו עד כה עם היזם במקרים כאלה, פסקו כי מקלטים כנים אינם עלולים לשלם ריבית על עיכובים שנגרמו על ידי המקדם לשעבר. עם זאת, הרשויות רשאיות לפסוק אחרת במקרה של עיכובים לאחר שמקלטים כנים נכנסו לתפקיד המקדם, אמרו מומחים.
שימפי ארמן שארמה, שותף ב- Anand Sharma & Associates, הצהיר כי קונים שבוחרים להישאר בפרויקט מעוכב יכולים לתבוע "פיצויים כולל ריבית מהבונה, לכל חודש של עיכוב, עד למסירת החזקה לקונה". אם הם משיכים, "הקבלן או המקדם צריך להחזיר את הסכום ששילם הקונה יחד עם פיצוי,
רירית הכסף
מה שבטוח, דבר אחד שיביא חיוכים לרוכשי בית הוא ההערכה בערך הנכס – מחברי הדירות עלו ב -40% בפחות משנה ככל שהפרויקט מתקרב לסיום, לפי המידע הזמין לציבור.
לדוגמה, דירה בקומה ה -62 בבניין נמכרה במאי 2024 במחיר של ממש מתחת $76,000 למ"ר לפי נתונים מ- Zapkey, צובר נתוני רישום נכסים. אולם בדצמבר קנו המקדמים של Metro Brands Ltd חמש דירות בקומות ה -61 וה -62 במחיר של $1.05 לאק למ"ר, לפי הדיווחים.
בעולם משלו
רויאל הפאלה המסיבי, גבוה בערך כמו מגדל אייפל בפריס, נתפס כגורם שחקים יוקרי אולטרה. ההבטחה הייתה פשוטה: הקונים זוכים לגור בדירות גדולות עם נוף פנורמי של הים והעיר עם שירותים שיכולים להביא למלונות רבים של חמישה כוכבים.
בבניין, עם טווחו האנכי של 84 קומות, יש בבניין רק 162 דירות, עם מספר קומות נמוכות המוקדשות לחניה ולשירותים. הדירה הקטנה ביותר בבניין כוללת שטח שטיחים של כ -4,800 מ"ר – כמעט גודל גבוה יותר מהבית הממוצע בעיר. בגובה 44,500 מ"ר הדירה הגדולה ביותר רחבה יותר משלוש בריכות בגודל אולימפי.
למרות פעילות הבנייה הכבדה, Palais Royale הוא עולם אחר מהשוק העמוס במרחק של 100 מטרים משם. צמחים מטופחים מעטרים את שביל הגישה מהרחוב לבניין, עומדים בניגוד חד לשביל ההליכה הצפוף שלעתים קרובות אין מספיק מקום לאנשים ללכת.
ברגע שתהיה בתוך המתחם, ניתן לראות רק את העליות הגבוהות האחרות שעולות לצד פאלאס רויאל. שכונת מעמד הפועלים הכפרית נחסמה אסטרטגית מהנוף עם עצים גבוהים וגיליונות מתכת מצלצלים את הנכס.
עכשיו זו שאלה מתי הבטחה זו מתורגמת למציאות.