בית המשפט הבכיר בהודו הורה היום (שלישי) על בדיקה פדרלית לחשד לחשד בין בונים לבנקאים, בו קונים בפרויקטים שנעצרו אחר כך רודפים על ידי בנקים לשלם תשלומי הלוואה שהבונים הבטיחו לשלם עד שהדירות יועברו לקונים.
בית המשפט העליון ביקש מ- CBI (הלשכה המרכזית לחקירה) להקים צוות חקירה מיוחד (SIT) לבחון את הנוהג, החל מפרויקטים של Supertech Ltd פושט ברגל באזור ההון הדלה-לאומי (NCR). הצו על ידי ספסל שופטים סוריא קנט ונ 'קוטיסוואר סינג מגיע כקלה מסוימת לרוכשי בתים שעברו את בית המשפט.
על פי הוראות בית המשפט, החקירה המקדימה הראשונה של CBI (PE) תתמקד בפרויקטים שפותחו על ידי Supertech Ltd. אחר יבחן פרויקטים של בונים אחרים במומבאי, בנגלור, קולקטה, מוהלי ואללהאבד. בנוסף, חמישה PES יכסו פרויקטים תחת סמכות השיפוט של רשויות הפיתוח האזוריות בנוידה, נוידה רבתי, ימונה אקספרסוויי, גורוגרם וגזיאבאד.
בהכרה בהיקף הנושא – במיוחד באוטר פראדש והריאנה – בית המשפט ביקש משתי ממשלות המדינה למנות קצינים על צמצום ל- CBI. קצינים אלה יהיו חלק מה- SIT, יחד עם פקידי CBI ורואי חשבון. בית המשפט הנחה גם את מינוים של קציני נודול והורה לשתי המדינות להבטיח שיתוף פעולה מלא.
קרא גם | פריימר מנטה: מדוע קיצוץ תעריפי ה- RBI לא יעזור להחיות דיור תקציבי
הספסל יפקח על העניין מדי חודש כדי להבטיח התקדמות בזמן, והדגיש את הצורך להעניק הקלה דחופה לרוכשי הדירות המושפעים.
מהי תוכנית תת -מוונון?
במה שמכונה תוכניות המשנה, רוכשי הדירות היו מבצעים פיקדון עם הבנאי, והבונה היה מבטיח לשלם ל- EMI (תשלומים חודשיים משווים) עד שהבית יימסר.
במסגרת תוכניות כאלה, בנקים קיבלו עד 70-80% מההלוואה מראש, לרוב מבלי לאמת את התקדמות הפרויקט, מה שמפר את ההנחיות של RBI לשנת 2013. תוכניות אלה הושקו בראשית אמצע 20010, והיו פופולריות בפראות ברחבי נוידה, נוידה רבתי, גורוגרם ואזורים סמוכים.
עד 2018-2019, בניה מגרש לבנייה בכמה פרויקטים וחלקם מעולם לא הושקו. אפילו מכיוון שרבים מהבונים לא הצליחו לעמוד בהתחייבויות ה- EMI שלהם, הבנקים החלו לרשום את רוכשי הדירות לתשלומי EMI במקום לתת דין וחשבון לבונים.
קרא את זה | הפגוש משיק ב- FY26, אך פתק זהירות במחירי הדירות
לאחר מכן נכנסו כמה מפתחים חדלות פירעון תחת קוד חדלות פירעון ופשיטת רגל (IBC), החל משנת 2020.
הקונים פנו לראשונה לבית המשפט הגבוה בדלהי, וביקשו הוראות לבנקים להחזיר דמי דמי מהבונים ולהחזיר EMIs לא צודקים. טענתם הודחה, כאשר בית המשפט הציע כי הם ניגשים ל- RERA (רשות רגולטורית מקרקעין) או לפורומים צרכניים. לאחר מכן העבירו הקונים את בית המשפט העליון, תוך ציון אינטרס ציבורי וטוענים כי קנוניה מערכתית בין בוני למלווים.
סמיר ג'סוג'ה, מנכ"ל ומייסד יועץ נתוני הנדל"ן Propequity, אמר כי תוכניות Subvention היו בעבר כלי שיווקי פופולרי, בו הקונים שילמו כ 20% מראש והשאר לאחר החזקה.
"בדרך כלל, הבנאי נשא את ריבית ה- EMI, שנבנה במחיר. אבל כשמפתחים לא הצליחו לספק, נותרו הקונים לשלם ל- EMI מבלי להשיג את הבתים," אמר. הוא הוסיף כי תוכניות כאלה הן נדירות היום, שהוחלפו בתוכניות תשלום מפוארות כמו 30:30:40 כדי לקשר טוב יותר את ההוצאות לבנייה.
Aakash Goel, רכז של יונייטד ARS (נציגים מורשים) עבור 26,500 רוכשי בתים על פני 16 פרויקטים לא שלמים של Supertech Ltd בנוידה, ניידה רבתי וגורוגראם, אמר כי הפרויקטים נעצרו במשך 10-15 שנים.
קרא גם | האם RERA באמת שימש את מטרתה?
"אנו משלמים שכר דירה ו- EMIs באותו זמן כבר שנים", אמר גואל, גם הוא רוכש בית בפרויקט SuperTech. "במקרים רבים כבר עשינו 90% מהתשלום עבור היחידות שלנו."
בעיה מדור קודם
משקיפים בתעשייה טוענים כי שערוריות הנדל"ן נדנדו את שוק ה- NCR בעשור האחרון. בונים העוסקים בעסקות קרקע תזזיתיות והתרחבות לא מסומנת, ולעתים קרובות מסיטים כספים. מאות פרויקטים נעצרו או מעולם לא הועברו.
בעוד שמפתחים נחשבים החזירו את אמון הקונה לאחר-קוביד ובעקבות הצגת חקיקת ה- RERA (שהועברה בשנת 2016 ונכנסה לתוקף במאי 2017), פרויקטים מדור קודם-כמו אלה של Supertech Ltd. ו- Jaypee-יכולים לרדוף את האזור.
מנוג 'גאור, נשיא הקונפדרציה של עמותות יזמי נדל"ן בהודו (קרדיאי) NCR, גוף בתעשייה, אמר כי בונים הציעו קודם לכן תוכניות חתיכות שונות כדי למשוך לקוחות, כאשר מכירות הבתים היו איטיות לפני הקוויד.
קרא גם | יותר כוח לקונה הבית, בזכות הזמנת ה- RERA של SC
"כיום, תשלומי הלקוחות קשורים לחלוטין לבנייה. כמו כן, RERA מאפשרת ללקוח לעצור את התשלום של EMI אם בניית פרויקטים תפסיק. תוכניות תת-תקיפות, פרויקטים מדור קודם היו רק אחת הבעיות הרבות שלהם. עם RERA, המפתחים מודעים לעלות הכבדה של עיכובים גדולים, ולכן הם מנסים להימנע מהם," אמר גאור.
מדוע בית המשפט העליון הורה לבדיקה
ב- 5 בנובמבר 2024, בית המשפט העליון הנחה את כל בעלי העניין – בונים, בנקים ורוכשי בתים – כדי להגיש תצהירים המפרטים תשלומים, סטטוס בנייה, עדכוני החזקה, התאוששות EMI, הליכי חדלות פירעון, פורסמו לעומת שירותים שנמסרו וכל הזמנות רגולטוריות. עם זאת, מתוך כ -70 ישויות, רק תשעה בנקים וחמישה בונים הגיבו.
ב- 5 במרץ 2025 ציין בית המשפט אי-ציות נרחב זה מעיד על קנוניה אפשרית. לאחר מכן היא זימנה את עורך הדין העומד על CBI כדי לסייע בהקמת ישיבה ולשקול להתחיל בדיקה פלילית – שיושם בסדר יום שלישי.
בתוך כך, יונייטד ARS הגישה עתירה בבית הדין הלאומי לחוק החברה (NCLAT) בספטמבר האחרון, וביקשה למינוי NBCC Ltd להשלים את כל הפרויקטים העכברים, הדחתה של ההנהלה לשעבר של Supertech, כולל המקדם RK Arora, והתחלת ביקורת משפטית בענייני Supertech.
ב- 21 בפברואר, ה- SC נשאר בהזמנה של ה- NCLAT שאיפשר ל- NBCC להשתלט על הפרויקטים של SuperTech, והסכים לבחון הצעות חלופיות להשלמתן. הנושא טרם נשמע עוד בבית המשפט.
וקרא | פריימר מנטה: מדוע השקעות PE בנדל"ן נופלות בהודו?