השאיפה שלנו ברורה. עד 2047, כאשר הודו מציינת 100 שנות עצמאות, היא חייבת להיות מדינה מפותחת: A Viksit Bharat. המשמעות היא מעבר מכלכלה של 4 טריליון דולר ל-30 טריליון דולר. כדי להשיג זאת, ההכנסה לנפש צריכה לגדול פי שמונה, התוצר פי תשע והייצור פי 16.
כל זה לא אפשרי ללא מערכת אקולוגית פיזית מודרנית המספקת לוגיסטיקה מהירה, אנרגיה יעילה, תחבורה אמינה ועיור בר קיימא. כל אלה תלויים בהשקעות הון בקנה מידה גדול בתשתיות, מה שהופך את יצירתה לנקודת המשען של השינוי הכלכלי ארוך הטווח של הודו.
השלב הבא של הצמיחה יהיה תלוי באיזו יעילות אנו מגייסים הון לטווח ארוך וממנפים מכשירי מימון חדשניים. בין אלה בולטות REIT (נאמנות להשקעות נדל"ן) ו-InvIT (נאמנות להשקעות תשתיות) כמודלים המתעלים השקעות לנכסים מניבים.
InvITs מתמקדים ב תַשׁתִית כמו כבישים ורשתות חשמל, בעוד ש-REIT מתמקדים בנדל"ן מסחרי – עוזרים לפתוח הון, לתמוך בפיתוח חדש ולהרחיב את השתתפות המשקיעים.
החזון של Viksit Bharat דורש ארכיטקטורת מימון המסוגלת לתמוך בתשתיות בקנה מידה גדול ללוגיסטיקה, חשמל, תחבורה, קישוריות דיגיטלית ושירותים עירוניים. REITs ו-InvITs מספקים מסלול מובנה וניתן להרחבה לגיוס הון זה. בעולם, REITs ו-InvITs יוצרים שוק של 3 טריליון דולר בראשות ארה"ב, גרמניה ויפן. להודו יש את קנה המידה להוביל את השוק הזה. זה כבר בין המובילים בעולם תַשׁתִית יעדי השקעה, אבל חייבים להיות נועזים ושאפתניים יותר.
להודו יש כיום 27 InvITs רשומים בתשעה מגזרים עם נכסים בניהול ₹7 טריליון, שזה זעום בהשוואה לפוטנציאל שלו. אנחנו צריכים למקד טריליון דולר או ₹90 טריליון. זה דורש דחיפות ומשמעת, החל מהתגברות על אתגרים שמאטים אותנו.
האתגר הראשון הוא הערכת שווי. הנחות אופטימיות מדי ותיקים לא אחידים יכולים להפחית את האטרקטיביות של נאמנויות אלו. . לחצים פיסקאליים הובילו את נותני החסות להעמדת נאמנות עם נכסים פיזיים ללא בהירות לגבי הוצאות עתידיות או יציבות, מה שהחליש את האמון. נכסים כאלה הנכנסים ל-REITs ו-InvITs חייבים להישען על הנחות מציאותיות, בהירות תפעולית ותכנון שקוף לטווח ארוך.
החסם השני הוא הפער במגזר הציבורי. מתוך 27 InvITs בהודו, רק שניים הם בחסות המגזר הציבורי, למרות שכ-70% מהתשתיות נבנות על ידי גופים ציבוריים. רכבות ואחסנה יכלו בקלות לייצר רווחים או לאחד את בסיסי הנכסים שלהם. בעוד שישויות מסוימות הגדילו את ה-InvITs שלהן, אחרות לא הוסיפו נכסים מספיק מהר.
שלישית, במקרים מסוימים, גופים במגזר הציבורי שמרו על שליטה תפעולית לאחר הקמת InvITs, הגבלת גילוי מחירים עצמאי ודילול הממשל. כאשר הקונה והמוכר נשלטים על ידי אותו נותן חסות, אמון המשקיעים נחלש. ברגע שנכסים עוברים ל-REIT או InvIT, ניהול הנאמנות חייב להיות עצמאי לחלוטין עם מקצוענים ולא במגזר הציבורי הַשׁקָעָה מנהלים.
האתגר הרביעי הוא היעדר צינור צפוי. למרות שצינור המונטיזציה הלאומי מבטא כוונה, העברות בפועל של נכסים למבנים דמויי InvIT נותרו מוגבלות. המחסור אינו בהון, אלא בנכסים מוכנים ובמבנים יעילים.
כדי להתקדם, אנחנו צריכים סדר יום ברור.
לקבוע תרומות מגזריות לנאמנויות וליצור צנרת רב שנתית באופן מיידי. היעדים הם נכסים בשווי של 250 מיליארד דולר מהולכת חשמל ומתחדשות, 200 מיליארד דולר מכבישים, 150 מיליארד דולר מתשתיות לוגיסטיקה ודיגיטליות, 200 מיליארד דולר מתשתיות עירוניות ומערכות מטרו ו-200 מיליארד דולר מתיקי נדל"ן מסחריים ומתיקים חומים.
על המשרדים להתמקד בהכנת צינורות, פתרון אישורים והבטחת מבנים נקיים, במקום להשפיע על החלטות מסחריות. המשקיעים ישקיעו רק אם הפלטפורמות מנוהלות בצורה מקצועית ושקופה.
מדינות חייבות לאמץ מסגרות מונטיזציה של נכסים מאוחדות ותחומות בזמן. גופים עירוניים צריכים לאגד נכסים עירוניים מניבים כמו מסופי אוטובוסים, מערכות מטרו, מתקני טיהור מים, מתקני חניה ושווקים מסחריים ל-REIT ו-InvIT ברמת העיר, ולאפשר לערים לגייס הון לטווח ארוך מבלי להוסיף חובות.
על הודו להתחייב למפת דרכים יציבה של מס ורגולציה עבור REITs ו-InvITs, תוך הימנעות משינויים רטרוספקטיביים. מנגנוני גידור מטבעות אמינים הם קריטיים כדי למשוך משקיעים מוסדיים גלובליים ולפתוח מאגרים גדולים יותר של הון זר לטווח ארוך.
על הודו לעבור מעסקות חד פעמיות לאסטרטגיית פלטפורמה על ידי יצירת REIT מגזריים ו-InvITs גדולים עם הזרמת נכסים חוזרת והיקף הנדרש לאינדקס גלובלי. זה יבנה ביטחון לטווח ארוך וייצור כלי לצמיחה מתמשכת.
ההשתתפות המקומית חייבת להתרחב. כיום, משקיעים זרים מהווים למעלה מ-50% מההשקעות המוסדיות ב-InvITs, בעוד שמוסדות מקומיים כמו קרנות נאמנות, קרנות פנסיה, בנקים ומבטחים תורמים רק 7%. הודו צריכה להעלות את זה לטווח של 20-25%, בעוד שלהשתתפות קמעונאית קרוב ל-5% יש מקום לגדול.
הודו חייבת להבטיח צנרת נכסים רב-שנתית גדולה וצפויה, במיוחד מהמגזר הציבורי, כדי שההון יוכל לזרום לפלטפורמות מוכנות, לתמוך בצמיחה ובאמון המשקיעים.
המסר ברור. הודו יכולה להפוך לשוק ה-REIT וה-InvIT המובילים בעולם, אבל רק אם משרדים ומוסדות יפעלו בדחיפות. סיפור המאה ה-21 של הודו יוגדר על ידי התשתית שהיא בונה והביטחון שהיא משרה. העולם מוכן להשקיע. אנחנו חייבים לנצל את ההזדמנות הזו.