האם ריטס היא הדרך הנכונה להחזיק בנדל"ן מסחרי מוביל?

Pratik Dantara, חבר EPC באיגוד ה-REITs ההודי ומנהל קשרי משקיעים ראשי וראש אסטרטגיה ב-Nexus Select Trust, שקל אם רייטס (נאמנות להשקעות נדל"ן) הן האלטרנטיבה הנכונה לגישה לנכסי פרימיום שכאלה בפסטיבל Mint Money 2026.

האנלוגיה של דנטרה הייתה זו של קרנות נאמנות. "אתה משקיע סכומים קטנים, מחזיק בנכסים מניבים ברחבי הארץ, מרוויח הכנסה מדמי שכירות, וקונה או מוכר יחידות כמו הון עצמי".

א ריט משקיעה בנכסים מסחריים מניבים כמו פארקי משרדים וקניונים. היא נדרשת לחלק 90% מתזרימי המזומנים שלה, בדרך כלל על בסיס רבעוני. המבנים מוסדרים על ידי מועצת ני"ע והבורסה של הודו (סבי ומנוהלת באופן מקצועי, הסרת טרדות תפעוליות למשקיעים. בהודו, הריט הראשון שנרשם ב-2019, וכיום יש חמישה ריטים ברשימה.

עבור המשקיעים, ריטס מבטיחה לתפקד כהכלאה בין הון עצמי להכנסה קבועה. הם מציעים תזרימי מזומנים צפויים יחסית דרך הכנסה מדמי שכירות, יחד עם פוטנציאל לעליית הון כאשר ערכי הנכס עולים ושכר הדירה גדל. מכיוון שהם רשומים, ניתן לקנות ולמכור יחידות בבורסות, ומציעות נזילות שאין בנדל"ן פיזי.

הם יכולים לשמש גם ככלי גיוון. מחזורי נדל"ן מסחריים לא תמיד נעים במקביל לשוקי המניות, מה שהופך את ריטס למייצב פוטנציאלי בתיק רחב יותר.

החזרות, סיכונים ומה לעקוב

באשר לתשואות, אמר דנטרה ש-Reits סיפקה תמהיל מאוזן של הכנסה רגילה וגידול הון, עם תשואות ממוצעות של כ-17% בחמש השנים האחרונות.

הסיכונים בהשקעות ריט קשורים למחזורי נדל"ן. לדוגמה, במהלך אירועים כמו קוביד-19, ויתור על השכרה יכול להשפיע על ההפצות. מחזורי הריבית משפיעים גם על עלויות האשראי ומרווחי הרכישה.

למשקיעים קמעונאיים שמעריכים את ריט, דנטרה הציע להתמקד בתשואות ההפצה, הערכות נכסים המתפרסמות מדי שישה חודשים על ידי מעריכים בלתי תלויים ויחסי הלוואה לשווי. סבי אינו מאפשר לריט ללוות יותר מ-49% משווי כלל נכסיה.

"רוב הרייטים ההודיים לווים כיום רק כ-28-30%, מה שמצביע על כך שיש להם רמות חוב מתונות יחסית וסיכון פיננסי נמוך יותר", אמר דנטרה.

הרעיון הוא שמשקיעים שעובדים בפארקי משרדים מובחרים או קונים בקניונים גדולים יכולים כעת להחזיק בנתח מאותם נכסים דרך ריטס, מבלי להתחייב להון מסיבי.