תחום המחסנים בהודו עשוי להאט הילוכים – אבל הכסף החכם עדיין לא עוזב

מלאי מחסן בדרגה A בשמונה השווקים העיקריים בהודו צמח בקצב צמיחה שנתי מורכב של 21% בחמש השנים האחרונות והגיע ל 183 מיליון מ"ר. בשנים 2023-24 אמרה סוכנות דירוג האשראי ICRA בהערה ביולי.

יותר מ- 50-55% מהמניה הזו מגובה על ידי משקיעים גלובליים כמו חברת המניות הפרטית האמריקאית בלקסטון, מועצת ההשקעות של תכנית הפנסיה של קנדה, קרן העושר הריבונית של סינגפור GIC, GLP עם סינגפור, וקבוצת ESR מבוססת הונג קונג.

אולם שלב זה של תשואות גבוהות עשוי להסתיים כאשר ענף המחסנים בהודו נכנס לתקופה של ביצועים מנורמלים ויציבים יותר, על פי מומחים בתעשייה.

בעוד שמגזר האחסנים המקומי ראה צמיחה מעריכית במהלך תנופת המסחר האלקטרוני עם חברות כמו קסנדר קבוצת ואינדוספאס המתרחבות באופן משמעותי ככל שגידול הביקוש, השוק מאוחד יותר כעת, אמר שיבאם באג'ג ', מייסד ומנכ"ל אברנר קפיטל, בנק בוטיק התמקד על התשתיות ותוכחי השקעות.

"אז הצמיחה הולכת להיות יציבה למדי", אמר באג'ג 'והוסיף כי חברות המחסנים מתרחבות עם הוצאות הון מינימליות והוא לא רואה עוד ספייק גדול מגיע. "(שטח המחסן בהודו) יגדל ב -7-10% קבוע בשנה. הקפיצה הקודמת הייתה קשורה קשר הדוק לעלייה המהירה של המסחר האלקטרוני, שהבגרת כעת."

אף על פי כן, שטח המחסן של הודו ראה כמה השקעות גדולות אחרונות בכרטיס הגדול.

בחודש מרץ, NDR Invit Trust רכשה 900,000 מ"ר. מחסן ופארק התעשייה בסוראט מקונסורציום של מפתחים מבוססי מומבאי עבור סכום שלא פורסם. בינואר הודיעה החברה על תוכנית השקעה של 706 crore ">> $תכנית השקעה של 706 קרנות לרכישת נכסי מחסן מושכרים לחלוטין בשווקי סוראט, פונה, בנגלור והיידראבאד.

מוקדם יותר בספטמבר הגדילה מפתחי Macrotech Ltd (קבוצת Lodha) את חלקה בשלוש חברות מחסנים על ידי רכישת אחזקת המניות של Ivanhoe India Inc. $239.56 crore.

קרא גם | ESR, קסנדר למכור את נכסי המחסן שלהם בהודו כביקוש תעשייתי מתרחש

הפחתת העניין

השקעות בהון פרטי בנדל"ן הודי פגעו ב -4.2 מיליארד דולר בשנת 2024, נחשול של 32% מהשנה שקדמה לו, מראים נתונים של נייט פרנק הודו, ייעוץ נדל"ן.

אחסנה הובילה את האישום, והיוו 45% מההשקעות הללו ועברו את מגזר המשרדים, שהחזיק את החלק הגבוה ביותר בהשקעות PE מאז 2017.

עם זאת, בשל תקופה ממושכת של ריביות מוגברות במערב וחוסר הוודאות הגיאו-פוליטית המתמשכת, "לא היו עסקאות הון פרטיות בתחום המחסן ברבעון מרץ של 2025 (ינואר-מרץ)", אמר ויווק ראתי, המנהל הלאומי, מחקר, האביר פרנק הודו, למינט.

זרימת הון מעבר לים לנדל"ן הודי, ובמיוחד אחסנה, תישאר אתגר השנה, לדבריו, והוסיף כי בניגוד למגזרי המשרד והמגורים, אחסנה לא ראתה השקעות משמעותיות בשנת 2025.

סיבה מרכזית היא הזמינות המוגבלת של נכסים מוכנים בדרגה השקעה העומדת בתקני המשקיעים העולמיים, אמר רתי, והוסיף כי התיאבון הסיכון והחזרת הציפיות מנכסי המחסן בהודו פחתו.

עבור נכסי מחסן יציבים ומניבים הכנסה, שיעור התשואות הפנימי נעה בדרך כלל בין 9% ל 13% לתקופת אחזקה של 5-6 שנים. עם זאת, לפני עשור, החזרות בענף המחסן היו לפחות 3-4 נקודות אחוז גבוהות יותר, ציין הוותיק.

"לפני עשור, עסקאות מחסן פיקדו על פרמיה בולטת בהשוואה לנכסים משרדיים או קמעונאיים, אך גאפ זה הצטמצם מאז, כאשר החזרות מיושרות כעת באופן הדוק על פני המגזרים הללו", אמר רתי.

קרא גם | חברת המחסנים הגדולה בעולם נכנסת מחדש להודו עם ארנק של 500 מיליון דולר

יציאות והנפקות

חברות הון פרטיות מאמצות בדרך כלל אופק השקעה לטווח בינוני לנכסי מחסן, כאשר היציאות נמשכות בעיקר באמצעות מיזוגים ורכישות. בדרך כלל, המשקיעים שואפים לבנות ולצאת מפורפוליו ניכר באופק של 5-7 שנים, על פי מומחים בתעשייה.

"אנו רואים כעת יציאות נוספות במגזר האחסנים ההודי", אמר אנוג 'פורי, יו"ר חברת Anarock Group, ייעוץ נדל"ן. משקיעים גדולים כמו חברת ההון הפרטי העולמי ביין קפיטל וחברת הנדל"ן הקנדית איוונהואה קיימברידג 'בע"מ מכרו לאחרונה את סטי האחסון ההודי שלהם, הוסיף.

Prateek Jhawar, מנכ"ל וראש, תשתיות ונכסים ריאליים, ב- Avendus Capital, אמר כי מודל Infrastructure Investment Trust (Invit) הוכיח את הפוטנציאל שלה כדרך יציאה ברת קיימא עבור משקיעי PE.

ג'הואר אמר כי "אנו מאמינים כי התעשייה התבגרה מספיק עם שחקנים קיימים שיש להם בקנה מידה ויכולות מספיקות כדי לצאת להנפקה (הצעה ראשונית ציבורית). "אנו יכולים כנראה לחזות בכמה הנפקות גדולות המגיעות מהמגזר ב 2-3 השנים הבאות."

אולם משקיעי PE בענף המחסנים בהודו שומרים מקרוב על גורמים כמו אינפלציה, האטת הצריכה המקומית, שיבושים בשרשרת האספקה, דמי שכירות גבוהים, אתגרים ברכישת קרקעות ומחסור בעבודה מיומנת, אמרו מומחים. חוץ מזה, אי הוודאות הכלכלית העולמית והפחת של הרופי, המשפיע על תשואות הדולר, מכבידים גם הם על החלטותיהם.

"המשקיעים עדיין נזהרים מכמה סיבות, כולל תיקוני הערכת שווי והשפעת שינויים במדיניות", אמר פורי מקבוצת אנארוק. "וזו הסיבה שהם נשארים ממוקדים בנכסים בדרגה A עם דיירים איכותיים, שיכולים לעזור להפחית חלק מהסיכונים הללו."