ניו דלהי
: תקציב האיחוד 2024-24, שהוצג ב-23 ביולי בפרלמנט, ייעל את המיסוי של רוב הנכסים הפיננסיים – אך לא על נדל"ן. כללי מיסוי מקרקעין הם עדיין המורכבים ביותר מבין כל הנכסים הפיננסיים.
יש שכבות על גבי שכבות, משכירות ועד מועד המכירה ועד הלוואות לדיור. לדוגמה, רוב הכללים החלים על בית או נכס מסחרי אינם חלים על קרקע. אם בעל קרקע מרוויח דמי שכירות, חכירה או כל צורה אחרת של הכנסה על קרקע פנויה (ללא כל בנייה), הכנסה כזו לא תיחשב כהכנסה מדמי שכירות. יש להצהיר עליו כהכנסה ממקורות אחרים או כרווח מעסק.
ישנם כללים נפרדים אפילו לנכסים שנמצאים בשלבי בנייה.
יתרה מכך, הבעלות מחולקת לשלוש קטגוריות: תפוסה עצמית, מושבתת ונחשבת כמושכרת. כעת, כללים לגבי מיסוי שכר דירה, היקף הריבית המותר לנכות וקיזוז הפסדים שונים בין הקטגוריות (ראה תרשים).
קראו גם: גם ללא הצמדה למדד, נדל"ן נהנה מהטבות מס יותר מכל נכס אחר
הכללים משתנים עוד יותר בהתאם אם אתה בוחר במשטר המס החדש או הישן. לדוגמה, אם לבעלים יש הלוואת דירה על הבית שבו הוא גר, בכל שנה, יהיה לו הפסד של עד ₹2 לאך תחת ראש 'הכנסה מנכסי בית'. הסיבה לכך היא שבדוח למס הכנסה יש להצהיר על שכר הדירה של הנכס העצמאי כאפס ולתבוע את הריבית המשולמת על ההלוואה בניכוי. זה מביא להפסד נקי מנכס הבית שווה ערך לריבית ששולמה. הפסד זה מותר לקיזוז מכל ההכנסות, לרבות משכורת. אבל רק במשטר הישן. אז, בעלי בתים המתגוררים בבתיהם שלהם יאבדו את ההטבה הזו על ידי בחירה במשטר החדש. למעשה, לפי המשטר החדש, קיזוז ההפסד אינו מותר אפילו עבור השכרה ונחשב לבתים מושכרים.
ריכז מדריך שאלות ותשובות שימושי שיעזור לך לנווט במבוך מס המקרקעין (ראה תרשים). המדריך והבעלים עם הלוואת דירה.
יש לי שני בתים באותה עיר. אני גר בבית אחד, והשני פנוי. האם השני יסווג כעסוק בעצמו או ייחשב ככבוש?
שני הבתים הראשונים שמאוכלסים על ידי הבעלים או משפחתו או שהם פנויים זכאים לתפוסה עצמית ללא קשר לאיזו עיר הם נמצאים מול עיר המגורים של הבעלים, לפי Mayank Mohanka, מייסד TaxAaram India ו שותף ב-SM Mohanka & Associates. "המצב הזה היה קיים קודם לכן, אבל עכשיו הכלל הוא פשוט. התנאי היחיד הוא שלא יושכר אפילו חלקית במהלך השנה".
אני גר בשכירות אבל יש לי בית באותה עיר. האם אני יכול לתבוע גם HRA וגם ניכוי על ריבית הלוואת דירה?
אם הנכס שלך היה בעיר אחרת, אתה יכול מיד לתבוע גם HRA על שכר הדירה שאתה משלם וגם ריבית על הנכס שלך, ללא קשר אם הוא מאוכלס על ידי המשפחה שלך, פנוי או מושכר. עם זאת, כאשר הנכס שלך נמצא באותה עיר, ברוב המקרים, תביעה לפטור HRA לא תותר. אם המשרד שלך נמצא רחוק מהבית שבבעלותך ואתה יכול להצדיק שהסיבה לחיות בשכר דירה היא להישאר קרוב יותר למשרד ולחסוך בנסיעות לעבודה, ייתכן שתתאפשר לטענת HRA.
קרא גם: מנטה מסביר: מדוע נאמנויות השקעות נדל"ן נמצאות במכת האש של הינדנבורג
תקציב האיחוד לא התיר קיזוז הפסדים שנגרמו במכירת נכס שנקנה לפני 23 ביולי. האם זה גם אומר שאני לא יכול לטעון את ₹הפסד של 2 לאך על בית עצמאי על ידי תביעת ריבית הלוואת דירה?
קיזוז הפסד אסור על הפסד הון שנגרם במכירת בית. ואילו ₹הפסד של 2 לאך הנובע על נכס עצמאי מתביעת ריבית על הלוואת דירה הוא הפסד בראש 'הכנסה מנכס בית'. פסילת קיזוז הפסד חלה רק על הראשונה.
"הפסד מנכס בית והפסד הון לטווח ארוך הם שני ראשים נפרדים. אין שינויים בהפרשות הנוגעות להפסד מנכסי בית", אמר פראקש הגדה, רואה חשבון מוסמך ויועץ ראשי למיסוי ישיר ב-Acer Tax & Corporate Services Llp.
העברתי הפסד תחת 'רכוש בית'. אם אבחר במשטר החדש, האם אוכל לקזז אותו בהכנסות אחרות?
לא ניתן לקזז הפסד במסגרת 'הכנסה מנכסי בית' כנגד כל הכנסה אחרת מלבד הכנסה מדמי שכירות במסגרת המשטר החדש. גם הפסד שאינו מקוזז אינו מועבר לשנים הבאות. זה חל גם על הפסד מועבר משנים קודמות, לדברי פאריזד סירוואלה, שותף וראש שירותי ניידות גלובליים, מס, KPMG הודו.
"אם יש הפסד מועבר מהשכרה או שנחשב כנכסים מושכרים משנים קודמות, אתה יכול לקזז אותו רק מהכנסות השכירות של השנה הנוכחית. אבל, אם שכר הדירה של השנה הנוכחית הוא בהפסד נקי, אז לא ניתן לקזז או להעביר את ההפסד של השנה הקודמת. זה הופך לאובדן מת", אמרה.
שימו לב שגם הפסד מועבר מבית עצמאי לא ניתן לקיזוז משכר דירה, שכן ניכוי ריבית על בית עצמאי אינו מותר במסגרת המשטר החדש.
קרא גם: הסדרת נדל"ן: טיפים מהרשטרה
כדי להסביר עם דוגמה, נניח שהיה לך הפסד של ₹לאך אחד מבית מושכר ב-AY24 שלא יצא לגמרי לדרך והובל קדימה. ב-AY25, אם תבחר במשטר המס החדש, אתה לא יכול לבטל את זה ₹הפסד של לאך אחד כנגד כל הכנסה מלבד שכר דירה. אם אין הכנסה משכר דירה, ה ₹הפסד של לאך אחד הופך להפסד מת. יתר על כן, בעוד שאתה יכול לתבוע ניכוי על ריבית על אותו בית מושכר ב-AY25 גם, אם זה גורם להפסד, אינך יכול לקזז אותו ולא להעביר אותו ל-AY26.
מוהנקה אמר שברגע שהפסד מועבר הופך להפסד מת, לא ניתן לקזז אותו בשנים שלאחר מכן גם אם משלם מסים בשכר יחזור למשטר הישן.
באותה דוגמה, תגיד שהיה לך ₹שוב הפסד של לאק אחד ב-AY25, שלא ניתן היה להמריא או להעביר הלאה. עכשיו, אם תבחר בחזרה למשטר הישן בשנה הבאה ב-AY26, אתה לא יכול להחזיר את זה ₹הפסד של לאך אחד כל אחד מ-AY24 ו-AY25 מכיוון שלא ניתן היה לשאת אותם קדימה.
לקחתי הלוואת דירה על בית בבנייה. בנאי נתן חזקה לאחר שבע שנים. כיצד אוכל לתבוע ריבית עבור שנות הבנייה?
ריבית המשולמת במהלך שנות הבנייה נצברת וניתן לתבוע אותה רק לאחר סיום הבנייה. את סך הריבית ניתן לתבוע בחמישה תשלומים שווים במשך חמש שנים לאחר סיום הבנייה. עם זאת, על הדירה העצמאית קיימת מגבלה שנתית על סך הריבית הכוללת ריבית צבורה וריבית השנה הנוכחית שניתן לתבוע. רף זה משתנה עוד יותר בהתאם לשאלה אם הבנייה תסתיים תוך חמש שנים או לא.
אם הבנייה תסתיים תוך חמש שנים מתום שנת הכספים בה נלקחה ההלוואה, עד ₹ניתן לתבוע 2 לאך בשנה אחת. אם הבנייה תסתיים לאחר חמש שנים, בלבד ₹ניתן לתבוע 30,000 ריבית לשנה בניכוי.
השכרה ונחשבת לבתים מושכרים אינם מושכים את התנאים הללו. ריבית מלאה ניתנת בניכוי בכל שנה, ללא קשר למועד סיום הבנייה. התנאי היחיד הוא שריבית טרום בנייה מחולקת לחמישה תשלומים.
הגדה אמר שהריבית שתתבע בכל שנה תהיה תלויה בשאלה אם הבית יוכרז ככבוש או ייחשב/מוכר. בואו נבין עם דוגמה. נניח, בניית בית מסתיימת בעוד 10 שנים, והריבית הכוללת לפני הבנייה שנצברה היא ₹10 לאך. כל שנה ₹יש לתבוע ריבית של 2 לאך לפני בנייה למשך חמש שנים. עכשיו, נניח, בשנה הראשונה, הבית מאוכלס על ידי הבעלים. מכאן, רק ₹ניתן לתבוע ריבית של 30,000. אבל, בשנה השנייה, הבית מושכר. אז, בשנה זו, ₹ניתן לתבוע ריבית טרום בנייה בסך 2 ל"ח יחד עם ריבית השנה הנוכחית. גם בשלוש השנים שלאחר מכן, היקף הריבית לתבוע יהיה תלוי במצב התפוסה של הבית.
קרא גם: הסרת הצמדה לנדל"ן לא תועיל כמעט לאף אחד. הנה הוכחה.
אני מוכר בית בבנייה. האם אוכל להוסיף את הריבית ששולמה על הלוואת הדירה לעלות הרכישה?
החל מ-FY24, לא ניתן להוסיף ריבית הנתבעת על הלוואת בית לעלות הרכישה או ההשבחה של נכס כדי למנוע ניכוי כפול בריבית. "היו מקרים שבהם נישומים תבעו ריבית על הלוואת דירה בניכוי תחת הכותרת 'הכנסה מנכס בית' וכן את עלות הרכישה/השבחה של הנכס", אמר הגדה. "הנקודה שיש לציין היא שהדבר הביא ל ניכוי כפול, ומכאן הוכנס תיקון זה בנכס בבנייה, מאחר שלא ניתן לתבוע ניכוי בריבית, ניתן להוסיף אותו לעלות הרכישה אם נכס כזה נמכר בעודו בבנייה. " הוא הוסיף.