שנכתב על ידי הסופר המוערך מול Naipaul, מספר את הסיפור הנוקב של מאבקיו של אדם למצוא את מקומו בחברה כשהוא חולם לבעלות על ביתו שלו. סיפורם של מאות אלפי שואפי בית בהודו הוא לא פחות קרוע לב.
אף על פי שתרומתו של מגזר הנדל"ן במענה לצרכי הדיור של החברה הייתה משמעותית, ההערכה היא כי שאיפותיהם של לאקים שחתמו על חוזים וביצעו תשלומים לרכישת בית הושלכו בתפקידים של פרויקטים לא גמורים, חדלות פירעון, טענות על הונאה, הסחת כספים והלכנות ממושכת. הביטחון של רוכשי הדירות נשחק.
כפי שפורסם, שר הדיור של האיחוד מנוהאר לאל ח'טאר ניסח לאחרונה את התסכול של אלפי רוכשי בתים תוך כדי הקצאת המועצה הלאומית לפיתוח נדל"ן (NAREDCO), איגוד מתווכים שמתפקד תחת AEGI של המשרד. אם פרויקט יעבור לבית הדין הלאומי לדיני החברה, הוא ציין, רוב הסיכויים שהוא לעולם לא יסתיים.
בית המשפט העליון מכה באקורד דומה, בפסק הדין שלו ב- 12 בספטמבר 2025 על המקרה, ביצע מחסה זכות יסודית והגנה על רוכשי הבית חובה חוקתית של המדינה. בית המשפט לאפקס הדגיש את המציאות החריפה העומדת בפני רוכשי בתים, שאחרי שהשקיעו את חסכונותיהם לאורך כל החיים נאלצים לשירות EMIs בהלוואות וגם לשלם שכר דירה עבור לינה בזמן ש'בית החלומות 'שלהם מתעלם ולא נמסר.
בית המשפט חזר על החובה החוקתית ליצור ולאכוף מסגרת שבה אף מפתח לא מונה או מנצל רוכשי בתים, הוציא בית המשפט מספר כיוונים. אלה כללו דחיפה למסגרת הנחיות ספציפיות להליכי חדלות פירעון במקרי נדל"ן, ממציאים מנגנון למסירת החזקה לאלוטות, ולפתור חדלות פירעון נדל"ן על בסיס ספציפי לפרויקט במקום להתייחס לחייב התאגידי כולו כאל חדל פירעון.
נקודת מבט נאותה של המצב הייתה מטילה בסיס איתן לתגובות מחוקקות ומינהליות נוספות. קוד חדלות פירעון ופשיטת רגל (IBC) התייחס לרוכשי בתים כנושים תפעוליים, ולא נושים פיננסיים (FCS), ובכך הכפידו על טענותיהם בפני האחרונים, עד שתיקון ופסק הדין העליון בשנת 2019 העניק להם את מעמדם של FCS.
עם זאת, אפילו שינוי קו פרשת המים הזה לא יצר מגרש משחק ברמה. כדי להגן על האינטרסים של רוכשי בתים, עלינו להבין את הפערים בשוק זה. רוכשי בתים אינם משקיעים בגלל הרווחת עניין, אלא קבלת בית. אין להם אבטחה של ערבויות בטחונות ואישיות העומדות לרשות המלווים, שלעתים קרובות יש תפקידי דירקטוריון בחברות נדל"ן.
חשיפת הבנקים לפרויקט היא רק אחוז קטן מתיק האשראי שלהם, אך עבור רוכשי בית, זהו החיסכון שלהם בחיים. תספורות חדלות פירעון למלווים היא סיכון אשראי.
לעומת זאת, עבור רוכשי בית, תספורת יכולה להיות קטסטרופלית כלכלית. למלווים מוסדיים יש מספר דרכים לפקח על הלווים, לרבות באמצעות דוחות כספיים, דוחות ביקורת והשתתפות בישיבות הדירקטוריון והחלטות ניהוליות.
לרוכשי בית, המפוזרים בדרך כלל בגיאוגרפיות שונות, אין גישה כזו. מכיוון שהם אינם מסודרים, הם מועדים לטקטיקות המחלוקות של מתווכים. יתר על כן, רוכשי בתים חסרים את השריר הפיננסי להתדיינות יקרה וממושכת.
המיקום המוחלש של רוכשי הבית מצדיק תקנות IBC נפרדות המתמקדות בהגנה עליהן. פסק הדין של בית המשפט העליון גורס כי יש לפתור את חדלות הפירעון של נדל"ן על בסיס פרויקט. כעת יש להבחין בהבחנה ברורה בין החלטת פרויקטים של נדל"ן לזו של חברת נדל"ן.
פרויקט דיור נפתר לאחר השלמתו ונמסר בתים. לפיכך על המיקוד של IBC לעבור להשלמת פרויקטים והעברת החזקה. זה בלבד יגן על האינטרסים של רוכשי בית, ולא על תהליך הפירוק הרגיל למקרה שלא תימצא החלטה תחת IBC. אלא אם כן המסגרת החוקית משקפת הבחנה זו, רוכשי הדירות ימשיכו לסבול.
בהתחשב בהבדל הניואנס בין פתרון הפרויקט שנקבע לבין גורם תאגידי, המאמצים חייבים לכוון לחסל מכשולים להשלמת הפרויקטים המהירה ולהבטיח כי האלוטיטים יקבלו את בתי המגורים שהם נרשמו ושילמו עבורם.
זה חייב לכלול הוראות חקיקה ברורות לרשויות המדינה. לדוגמה, אסור כי האחרון לעכב תעודות סיום או כיבוש על שיקולים כמו דמי המלכה של המתווך. רוכשי הדירות אינם אחראים אם מתווך לא שילם את דמי החיוב שלו, כפי שהוחזק על ידי בית המשפט הגבוה באללהאד ב- H. על רשויות המדינה להמשיך את דמי החיוב שלהם באופן דו צדדי עם בונים.
מתווכים לפעמים נוחתים בבתי משפט חדלות פירעון בגין אי החזרת הלוואות. מכיוון שפרויקטים של נדל"ן ממומנים ברובם על ידי רוכשי בית, הם בדרך כלל זקוקים רק להלוואות להון חוזר. כך שיש להסדיר את ההלוואות ללא הבחנה על ידי בונים. יש לאפשר הלוואות רק כנגד שווי הנקי שלהן, ולא על ידי פרויקטים משכנתא. יתר על כן, אם מותר להשאיל את המשכנתא של הפרויקט, עליה להיות רק להשלמתו. רוכשי בית הם הבעלים האמיתיים של הפרויקט, לא חברת הנדל"ן.
בעוד שרשויות הרגולציה של נדל"ן ברמת המדינה (RERAS) עשויות להיות בעקומת למידה, האמון או רוכשי הדירות נשענים על אישורים שלהם ומעקב אחר פרויקטים. לפי האחרון של בנק המילואים בהודו, 18% מכלל חדלות פירעון נמצאים בנדל"ן ובבנייה. יש להעצים RERAS למלא תפקיד יעיל, שעליהם עליהם לבצע הערכות קפדניות של כדאיות הפרויקט ולפקח עליהם מקרוב עד הלידה.
ברומן של נאיפול, מר ביסוואס מצליח סוף סוף לבנות את ביתו ולצמחים את Laburnum על ניחוחו של הפרח הזה למלא אותו. מסגרת רגולטורית ממוקדת ביתית יכולה להחיות את רוכשי הבית ולהפוך את מגזר הנדל"ן לריחני.