שוק המשרדים סוער. אז למה דמי השכירות יקרים יותר?

שכר הדירה הממוצע של משרדים בארה"ב הוא 35.24 דולר לרגל מרובע, בהשוואה ל-34.92 דולר ברבעון הרביעי של 2019, על פי חברת הנתונים CoStar Group.

מחירים גבוהים יותר הם שיקוף של הדרך המוזרה לכאורה ששוק הנדל"ן המסחרי עובד. דמי שכירות הם מדד קריטי המשמש את המלווים ואחרים כדי לקבוע את שווי הנכס. הבעלים יעשו כל שביכולתם כדי להימנע מקיצוץ אותם, גם אם זה אומר לשמור על שטח פנוי כי מחירי השכירות מרתיעים שוכרים פוטנציאליים.

בעלי דירות שיפחיתו את דמי השכירות באופן משמעותי כדי למלא שטחים ריק "יפחיתו באופן משמעותי את הערך המוערך של הבניינים שלהם", אמר דוד ביטנר, ראש המחקר העולמי של Newmark Group, חברת שירותי נדל"ן מסחרי. "זה בתורו עלול להוביל לאמנה מחדל של ההלוואות שלהם או לכל הפחות יקשה עליהם למחזר."

שכר הדירה למשרדים צפוי לרדת בסופו של דבר, כנראה לאחר שבעלים ומלווים ייאלצו לבצע ארגון מחדש של משכנתאות או למכור נכסים במצוקה.

לעת עתה, בעלי הדירות מנסים להצדיק את הרמות הגבוהות על ידי השבחת שוכרים חדשים עם בנייה פנימית יקרה, חודשים של תפוסה חופשית ותמריצים אחרים.

"אפילו שמעתי על שנה של שכר דירה חינם לתקופת שכירות של 10 שנים", אמר פיל מובלי, המנהל הלאומי של ניתוח משרדים של CoStar. בעבר, שכר הדירה החינמי הסטנדרטי בשווקים רבים היה חודש אחד לכל שנתיים .

יש האומרים שהאסטרטגיה נמתחת עד לנקודת השבירה. משרות המשרדים הפנויות נמצאות ברמות שיא וממשיכה לעלות מכיוון שחברות שאימצו אסטרטגיות גמישות במקום העבודה במהלך המגיפה, שוכרות פחות מקום.

עסקים תופסים 200 מיליון רגל מרובע פחות ממה שתפסו לפני המיתון, לפי CoStar. עוד 150 מיליון רגל רבוע של מה שמכונה "קליטה שלילית" צפויים להתווסף במהלך השנתיים הקרובות.

סך הקליטה השלילית במהלך המשבר הפיננסי היה 50 מיליון רגל רבוע. "אנחנו בסדר גודל אחר", אמר מובלי.

שיעור עבריינות משרדים על משכנתאות שהומרו לניירות ערך זינק ל-6.63%, יותר מפי שלושה מהשיעור של 1.87% בינואר 2020, לפי חברת הנתונים טרפ.

חלק מדברי הארגון מחדש הללו יובילו למכירות או עיקולים, פעולות שיאפסו את ערך הנכסים כך שישקפו את תנאי השוק, ולא את דמי השכירות המוגנים. בממוצע, ערכם של בנייני משרדים באזורי עסקים מרכזיים ירד קרוב ל-41% מיולי 2022 ועד תחילת השנה הנוכחית, לפי מדד MSCI.

בעלים חדשים שמשלמים את המחירים הנמוכים בהרבה לא יצטרכו לתמוך בשכר דירה. אכן, יהיה להם תמריץ חזק לקצץ בדמי השכירות כדי לפתות שוכרים מהמתחרים.

סן פרנסיסקו, שראתה כמה מהמכירות הקשות ביותר של נכסים, מציגה גם את הירידות החדות ביותר בדמי השכירות. המחירים הממוצעים ירדו ל-53.78 דולר לרגל רבוע ברבעון הראשון של השנה, ירידה מ-75.93 דולר ברבעון הרביעי של 2019, אמר CoStar.

"השוק היה מהיר יותר להסתגל למציאות החדשה", אמר מובלי.

לאדיאן, חברת פינטק עולמית, היו אפשרויות אטרקטיביות רבות כשהחלה לחפש משרדים חדשים בסן פרנסיסקו עבור המטה שלה בצפון אמריקה בתחילת השנה שעברה. "היו לי מתווכים בכל מקום", אמר דווי סטרצה, נשיא אדיאן צפון אמריקה.

החברה הודיעה החודש שהיא תעבור לשטח של 150,000 רגל מרובע של שכירות משנה. סטראזה סירב לדון בכלכלה אך הוא הסכים שהם משקפים את המתח בשוק. "הכוכבים ממש התיישרו", אמר.

סביר להניח שעסקאות אחרות יגיעו בהמשך, ויסיימו את התקופה הממושכת של שכר דירה גבוה. יותר מ-70% מחוזי השכירות הנוכחיים למשרדים נחתמו לפני המגיפה, לפי ניומרק. ככל שיגיעו לחידוש, אותם דיירים ייהנו מהרוך בשוק. עסקים רבים התחייבו לאסטרטגיות חדשות במקום עבודה היברידיות הדורשות פחות מקום.

חברות עם אסטרטגיות היברידיות דרשו מהעובדים להיות במשרד 2.57 ימים בפברואר, עלייה קלה בלבד מ-2.49 לפני שנה, לפי Scoop Technologies, העוקבת אחר אסטרטגיות של מקום העבודה.

כאשר חברות עם אסטרטגיות היברידיות מחדשות חוזי שכירות, הן נוטות לתפוס פחות מקום. "אתה הולך לקבל את הלחץ המתמשך הזה כלפי מטה מחידוש החכירות", אמר רוב סאדו, מנכ"ל סקופ.

כתוב לפיטר גרנט בכתובת peter.grant@wsj.com