ניו דלהי: מועצת חדלות הפירעון והפשיטת רגל של הודו (IBBI), הרגולטור במדינה על חדלות פירעון, בוחנת רפורמות כיצד ניתן לפתור פשיטות רגל בקרב חברות נדל"ן באופן שבו רוכשי דירות מוגנים.
התוכנית היא להגדיר פרויקטים שנתקעו של יזמים כדי להגן על הנותרים תקינים מבחינה פיננסית, אמרו שני אנשים שעודכנו לגבי הפיתוח. פתרון פשיטת הרגל מתרחש כיום ברמת החברה המכסה את כל הפרויקטים – לחוצים או אחרים.
הרגולטור הקים ועדה פנימית ובוחן מסגרת שתאפשר פתרון חדלות פירעון ברמת פרויקטים בודדים שישאירו פרויקטים אחרים הפועלים היטב של אותו בונה לא מושפעים מהליך פשיטת הרגל.
זה יהיה הסדר מיוחד רק עבור מגזר הנדל"ן שיש לו השלכות נרחבות בעניין הציבורי, אמרו האנשים בתנאי שלא יושמו. המגזר אחראי ליותר משליש מתוך כ-8,500 מקרי חדלות פירעון שהתקבלו עד כה לערכאות לפי קוד פשיטת הרגל.
הוועדה עשויה להציע ליזמי נדל"ן לנהל ספרי חשבונות נפרדים לכל פרויקט שיאפשרו פתרון פשיטת רגל בדיוק כירורגי מבלי להשפיע על האינטרסים של רוכשי הדירות בפרויקטים אחרים. "דרושה תקנה ספציפית של IBBI המחייבת חשבונות ספציפיים לפרויקט לצורך יישום פתרון חובות חכם", אמר אחד האנשים שצוטטו לעיל.
התחברו יחד
כיום, פתרון חדלות פירעון מתבצע באמצעות קריאה להצעות משקיעים להחייאת החברה במצוקה תוך שימוש בכל עיזבונה, אשר במקרה של יזם, כוללות את כל הבתים הפגומים בספרי החברה, ולא רק של הפרויקט שנקלע למצוקה כלכלית.
כלומר בתים או דירות בפרויקטים אחרים של אותו בונה שעדיין לא הושלמו הופכים לחלק ממאגר הנכסים הזמינים לארגון מחדש של החברה במסגרת תוכנית תפנית, למרות שהפרויקטים עצמם אינם במצוקה. זה משפיע לרעה על האינטרסים של הרוכשים באותם פרויקטים ברי קיימא, שיהיו מעוניינים לקבל חזקה לכל המוקדם ללא כל אי ודאות.
מומחה אמר שהתוכנית לגידור טבעות ספציפי לפרויקט הייתה נכונה. "זה בהחלט יעזור לפתרון חדלות פירעון מבחינה פרויקטית אם יישמרו חשבונות מקיפים יותר עבור כל פרויקט, זיהוי והקצאת עלויות ותקבולים נפוצים שונים, כולל זיהוי חבות ספציפית לפרויקט הנובעת מהלוואות נפוצות שנלקחו ברמת הישות התאגידית", אמר Surendra Raj Gang, שותף בעסקאות – חוב ומצבים מיוחדים בחברת הייעוץ Thornton Grant Grant.
רוב יזמי הנדל"ן שומרים על פרטים ספציפיים לפרויקט כמו עלות בנייה, מלאי דירות שנמכרו ולא נמכרו ואבני דרך צפויות. "למרות שהדרישה על פי חוק החברות היא לנהל ספרי חשבונות ברמת הישות המשפטית התאגידית, עבור כל פרויקט, הם צריכים גם להגיש פרטים פיננסיים ספציפיים לפרויקט לרשויות RERA מעת לעת", ציין גאנג.
עם זאת, עלויות אחרות כגון הלוואות תאגיד כלליות, עלות עובדים, הוצאות נסיעה והוצאות תקורה נפוצות עשויות להיות זמינות רק ברמת החברה. ייתכן גם שעבודות החזקת קרקע ובנייה יהיו עם גופים שונים באותה קבוצה במקרים מסוימים, אבל זה גם מגובה בדרך כלל בהסכמים ראויים, הוסיף גאנג.
דחיפה של בית המשפט העליון
המהלך של IBBI מחייה את האפשרות לקיים משטר יישוב חובות מיוחד למגזר הנדל"ן, לאחר שהצעת החוק לתיקון IBC, 2025, שהונחה על שולחן הפרלמנט במושב המונסון בחרה שלא להציע את אותו הדבר.
המהלך הרגולטורי האחרון מגיע בהנחייתו של בית המשפט העליון במקרה האחרון – מאנסי ברר פרננדס נגד שובה שארמה ואנר., עם כמה תיקים קשורים אחרים – ב-12 בספטמבר, לאחר שהצעת חוק IBC (התיקון) הוגשה בלוק סבהה חודש לפני כן.
בית המשפט העליון אמר בהוראתו כי פתרון חדלות פירעון מקרקעין צריך, ככלל, להתנהל על בסיס פרויקט ספציפי ולא על כל החייב התאגיד, אלא אם הנסיבות מצדיקות אחרת. זה יגן על פרויקטים ממיסים ועל רוכשי דירות אמיתיים מפני דעות קדומות בטחונות, אמר אז בית המשפט.
שאילתות שנשלחו בדוא"ל למשרד לענייני תאגידים ול-IBBI בבקשת הערות לסיפור נותרו ללא מענה בזמן הפרסום.