רכישות קרקע, עסקאות פיתוח משותף מזנקות על רקע הביקוש הגואה לנדל"ן

ההתאוששות שלאחר המגפה בביקוש לנכסים למגורים, לאחר הפוגה של שבע שנים, גרמה ליזמים לרכוש חלקות קרקע. יזמים ממומנים היטב מבצעים רכישות מוחלטות של קרקעות, בעוד אלו שעוקבים אחר אסטרטגיית נכסים מצביעים על JDA כדי להיכנס לשווקי נכסים חדשים ולהתרחב.

עסקאות קרקע מוחלטות ו-JDA הן שני המסלולים הנפוצים ביותר דרכם מפתחים יוצרים צינור פרויקט. ב-JDA, מפתח בדרך כלל נכנס לעסקת הכנסות או חלוקת שטח עם המוכר או בעל הקרקע.

עסקאות קרקע תלויות במידה רבה במומנטום המכירות במגזר. בשנים 2023-24, המכירות למגורים זינקו ל-572,191 יחידות בשמונת שווקי הנדל"ן המובילים בהשוואה ל-467,298 יחידות ב-FY23, לפי Liases Foras, חברת מחקר. זה דחף מפתחים לעשות יותר עסקאות קרקע כדי להשיק פרויקטים. בסביבות 126,095 יחידות נמכרו בתקופת אפריל-יוני השנה הפיננסית בשמונה השווקים המובילים. לשם השוואה, 81,845 יחידות נמכרו ברבעון המקביל לפני שנה.

המפתחים המובילים שהכריזו על תוכניות פיתוח עסקיות גדולות עבור FY25 יוצאים מכל הלב לסגור עסקאות. בחזית רכישת הקרקע, Godrej Properties Ltd, שהייתה מפתחת המגורים הנמכרת ביותר בשנה שעברה, הובילה עם 10 רכישות קרקע עד כה ב-FY25, בגורוגרם, נוידה רבתי, אזור המטרופולין של מומבאי (MMR), אחמדאבאד ואינדורה .

קרא גם | גואה, יעד החוף הלוהט ביותר בהודו, מתפתחת כנקודת נדל"ן יוקרתית

קבוצת פרסטיג' סגרה באופן פעיל עסקאות קרקע באמצעות עסקאות מוחלטות, או כניסה ל-JDA. לאחרונה, היא רכשה 17.45 דונם באזור Whitefield של בנגלורו עבור ₹462 מיליון. היזם מבנגלורו רכש קרקע ששווה מעל ₹5,000 קרונות בששת הרבעונים האחרונים.

בתקופת ינואר-ספטמבר השנה, היקפי עסקאות הקרקע זינקו ב-65% משנה לשנה ל-1,700 דונם, לפי הערכות של יועצת הנכסים CBRE India. דלהי-אזור הבירה הלאומית (NCR) הובילה עם נתח של 32% בפעילות עסקת הקרקע.

Signature Global מבוססת Gurugram מתכננת להשקיע ₹1,500 קרונות לרכישת קרקעות השנה, שכן היא מתכוונת לחדש את בנק הקרקעות שלה ולהיכנס לשווקים חדשים כמו נוידה, אמר מייסד ויו"ר פראדיפ אגרוואל.

מסלול ה-JDA

בשבוע שעבר חתמה חברת בת של Mahindra Lifespace Developers Ltd על הסכם JDA עם חברת האחסנה והלוגיסטיקה GKW לפיתוח חלקת הקרקע של האחרונה בשטח של 35 דונם בפרברי Bhandup של מומבאי.

קרא גם | זמן בום לנדל"ן, אבל איפה העובדים?

"JDA מהווים חלק אריה בעסקאות קרקע ברחבי הארץ. בעיר כמו מומבאי, שבה הקרקע מועטה ופרויקטים של שיפוץ נפוצים, פיתוח משותף הוא בחירה הגיונית. JDAs מגדילים את ה-IRR (שיעור התשואה הפנימי) ומצמצמים את הסיכונים הקשורים לקרקע", אמר שובית אגרוול, מנכ"ל ומנכ"ל, Anarock Capital.

כ-556 דונם של JDAs נחתמו במהלך התקופה ינואר-יוני באמצעות שיתופי פעולה בין יזמים ובעלי קרקעות, על פי ייעוץ הנכסים JLL India.

Shriram Properties Ltd, הממוקם בבנגלורו, נכנסה לאחרונה לשוק פונה, באמצעות JDA עם יזם מקומי עבור חלקת קרקע בשטח של 6 דונם באונדרי. החברה חתמה על מספר עסקאות כאלה בשנתיים האחרונות כדי לצמוח, תוך שמירה על גישה קלה לנכסים.

"אנחנו יכולים לצמוח מהר תוך שמירה על הוצאות ההון נמוכות. שותף היזם המקומי יכול לנהל את תהליך האישור בשוק חדש לנו", אמר היו"ר והמנכ"ל מ' מוראלי.

מחירי הקרקע עלו ב-20-30% ב-2-3 השנים האחרונות בגלל ביקוש גבוה יותר, אך נראה כי התייצבו כעת.

קרא גם | נדל"ן: פירוק שאיפות הדיור של Shapoorji Pallonji Group

עם עליית המחירים, אין הרבה מי שמקבלים חלקות קרקע יקרות, אמר מוראלי.

עם זאת, מפתחים רבים משלבים רכישה מוחלטת ו-JDA להרחבה.

עבור Arvind SmartSpaces Ltd מאחמדאבאד, רוב תיק הפרויקטים שלה הורחב באמצעות JDAs. היא חתמה על עסקאות כאלה באחמדאבאד ובנגלורו, ובסוראט, שוק חדש עבור החברה.

"יש לנו צבירות פנימיות חזקות, יש לנו פלטפורמה עם HDFC Capital, ואנחנו באמצע גיוס כספים. אז, עסקאות קרקע מוחלטות נמצאות גם על הרדאר שלנו. בהמשך, אנו מחפשים מקור קרקע הן באמצעות רכישה מוחלטת והן באמצעות JDAs. בשנת FY25, אנו מתכננים לעשות פיתוח עסקי של ₹5,000 crore", אמר כמאל סינגאל, מנכ"ל ומנכ"ל, Arvind SmartSpaces.