רוכשי דירות בתקציב נמוך התמחרו מהתנופת היוקרה של גורוגרם

מומבאי נותרה שוק הנכסים היקר ביותר בהודו, אך גורוגרם, חלק מאזור הבירה הלאומי הגדול יותר (NCR) חווה עליית מחירים חדה ומכירות מונעות על ידי תשואה של משקיעים ומשתמשי קצה. כמפתחת הדומיננטית של גורוגרם, DLF Ltd מכרה מלאי של מעל ₹10,000 קרונות מפרויקטים בודדים כמו פריוואנה נורת' בשנים האחרונות, גם שאר השוק נכנס להילוך יתר יוקרתי.

עם זאת, ישנם סימנים להתחממות השוק. ביום שני, Signature Global, מפתחת הנדל"ן החמישית בגודלה לפי מכירות ב-FY25, אמרה כי לא סביר שתעמוד בהנחיית המכירות שלה ל-FY26 של ₹12,500 crore בצטטו סביבת שוק 'רכה'. פעילות החברה מתמקדת כולה בגורוגרם.

סנתוש קומאר, סגן יו"ר Anarock Property Consultants, אמר כי שוק הגורוגרם מעט חלש כעת עקב עלייה במחירי הדירות ובגדלים של יחידות. "הביקוש לדיור עדיין קיים, אבל רובו מחוץ להישג ידם של משתמשי הקצה. המשקיעים ברובם מחוץ לשוק כי אם המחירים עלו כל כך הרבה, איך הם יקבלו תשואות? חלק מההשקות עשו טוב, אבל מכירות של מעל ₹בתים של 6-7 מיליון הם איטיים", אמר קומאר.

בשנת 2025, דלהי-NCR רשמה את העלייה השנתית הממוצעת הגבוהה ביותר במחירי מגורים של 23%, בעיקר על ידי גורוגרם. בערים מרכזיות אחרות במדינה נרשמה עלייה חד ספרתית של 4-9%.

Navdeep Sardana, המייסד של Whiteland Corp, מפתח גורוגרם, אמר כי לאחר פעילות המשקיעים המתמדת בשלוש עד ארבע השנים האחרונות, השוק הנוכחי מונע יותר מהביקוש של משתמשי הקצה. "בשוק שוורי, הכל נמכר היטב. אבל נדל"ן הוא עסק מחזורי. לאחר ארבע עד חמש שנים של מכירות גבוהות, הקצב הואט, למרות שהביקוש של משתמשי הקצה קיים", אמר סרדנה.

ב-'Westin Residences', פרויקט מגורים ממותג ב-Sector 103, Dwarka Expressway, Whiteland העלה מחירים בששת החודשים האחרונים מאז ההשקה, ואומר שהוא עדיין מכר כמעט 60% מהמלאי. בתי המגורים מתומחרים בין ₹6.5 קרונות ל ₹11-12 קרונות.

"בשל עלויות קרקע ובנייה גבוהות, שוק הגורוגרם אינו מאפשר בתים באזור ₹קטגוריית 2-5 מיליון כבר. המחיר הממוצע של דירות הוא ₹7-8 מיליון", הוסיף סרדנה.

המחירים הממוצעים המשוקללים עלו ביותר מ-100% מאז 2020 בגורוגרם, הגבוה ביותר מבין הערים הגדולות.

בעוד שיועצי נדל"ן נשמעים זהירים לגבי ההילוך היוקרתי, והיעדר דיור בעלות הכנסה בינונית הייחודית לגורוגרם, היזמים ממשיכים להמר על פרויקטים יוקרתיים.

ביום שלישי, M3M India ו-Smartworld Developers הכריזו על שותפות מותג עם מעצבת האופנה היוקרתית ELIE SAAB לשני פרויקטי מגורים יוקרתיים בגורוגרם ובנוידה, עוד שוק נדל"ן חם ב-NCR. שני הפרויקטים, Signature Residences מאת ELIE SAAB, יראו את חברת המעצבים הלבנונית משחקת תפקיד בעיצוב ובאדריכלות.

בפרויקט Gurugram, שפותח על ידי M3M, יהיו בתים עם ארבעה וחצי חדרי שינה, במחירים שמתחילים ₹15 קרונות. Smartworld תפתח את פרויקט Noida, שבו יעלו הדירות ₹9-12.5 קרונות.

"יש ביקוש חזק למגורים ממותגים. הקונים הפוטנציאליים שלנו כוללים HNIs, בתי עסקים ישנים וגם מערי שכבה 2. היעד שלנו הוא למכור את שני הפרויקטים תוך שלושה עד שישה חודשים", אמר Pankaj Bansal, מקדם M3M ומייסד Smartworld.

עם זאת, בנסל הזהיר שבשוק ה-Gurugram הנוכחי, מפתחים בני העידן החדשים ללא רקורד מסירה או כאלו שאיכות המוצר שלהם אינה משתווה לתמחור הגבוה, עלולים להתמודד עם אתגרים.

לפי Liases Foras Research, המחיר הממוצע המשוקלל של יחידת דיור שלא נמכרה הוא ₹4 קרונות בגורוגרם, גבוה יותר מאשר במומבאי, שם היא נמצאת בסביבה ₹3 קרונות. לעומת זאת, המחירים למ"ר גבוהים יותר במומבאי.

חברת הנדל"ן BPTP Ltd הסתובבה ₹1,300 crore של מכירות מזון (מפרויקטים קיימים) ב-FY26 עד כה, אך מתכננת לסגור את השנה עם ₹4,000 מיליון מכירות. ברבעון הנוכחי היא תשיק פרויקט חדש בהרחבת מגרשי גולף, עם מחירי בתים ₹7-9 קרונות, בהשוואה לגודל הכרטיס הממוצע שלו של ₹4-6 קרונות.

"בהתחשב באוכלוסיית גורוגרם, ההיצע השנתי של 40,000-50,000 יחידות נמוך. היזמים ממשיכים למכור, אבל יש קונסולידציה בשוק", אמר מאניק מאליק, מנכ"ל BPTP.

"ב-NCR, עלות הבנייה גבוהה יותר מאשר במומבאי כי אנשים רוצים מועדונים גדולים יותר ומתקנים דומים. מלבד אלה עם בנק קרקע היסטורי, גם מחירי הקרקע הנוכחיים גבוהים", אמר מאליק.

העלייה בדיור היוקרה הובילה לאנשים להעלות השערות לגבי בועת נדל"ן חדשה בגורוגרם, או אם ניתן לקיים זאת.

"כמה דיור יוקרתי יכול שוק לספוג? במקומות שבהם התשתית לא עומדת בקנה אחד, התמחור נראה לא הגיוני", אמר מנכ"ל ליאסס פוראס, פאנקג' קאפור. "אני חושב שמפתחים יצטרכו אולי לעצב מחדש את הפרויקטים שלהם כדי למכור בקצב מהיר יותר."