בעלי קרקעות המעוניינים לפתח את הנכס שלהם פונים לרוב להסכמי פיתוח משותפים (JDAs) כאמצעי לחלוק את נטל הבנייה עם בונה. בהסדר זה, בעל הקרקע מספק את הקרקע תמורת דירות גמורות ופוטנציאל פיצוי נוסף. אמנם הרעיון פשוט, אך השלכות המס עשויות להיות מורכבות.
JDA מתאר את תנאי השותפות, ממפרטי בנייה ועד להפצת יחידות ולוחות זמנים של הפרויקט. לאחר סיום הבנייה, הקבלן לוקח על עצמו את האחריות לאבטחת ההיתרים ולהתחלת הבנייה.
העברת החזקה בקרקע: אירוע מס מכריע
שקול את המקרה של מר A, שקנה בית בדלהי ב-15 באפריל 1998, עבור ₹20 לאך ונכנס ל-JDA עם בנאי מקומי ב-5 ביוני 2021. בהסכם נקבע כי הקבלן יבנה ארבע דירות, שלוש מהן יהיו שייכות למר A, כאשר הקבלן ישמור על אחת. הקבלן ימצא קונים גם לשתי דירות של מר א'. בנוסף, הסכים הקבלן לשלם ₹20 לאך למר A עם חתימת ה-JDA, ולהשלים את הפרויקט תוך שלוש שנים לאחר חתימת ה-JDA.
מה תהיה חבות המס של מר א' ומתי תגיע לפרעון?
העיתוי של העברת החזקה בקרקע הוא קריטי לצרכי מס. בעבר, חתימת ה-JDA הייתה מפעילה את העברת החזקה בקרקע לבונה, מה שמוביל לחבות מיידית במס רווחי הון לבעל הקרקע. זה היווה בעיה, שכן בעלי הקרקע חויבו במס עוד לפני שהפרויקט התחיל.
סוגיה זו טופלה עם הכנסת סעיף 45(5א) לחוק מס הכנסה, 1961, החל מה-1 באפריל 2017. על פי סעיף זה, בעלי קרקעות או משפחת HUF (משפחה בלתי מחולקת הינדית) הנכנסים ל-JDA רשום עם בנאי נדרשים לשלם הון מס רווחים בשנה בה הפרויקט מקבל את תעודת הגמר שלו מהרשות הרלוונטית. לפיכך, החזקת הקרקע נחשבת כמתרחשת רק עם סיום הפרויקט.
בתרחיש של מר A, הפרויקט מקבל את תעודת הגמר שלו ב-31 במאי 2024, וערך מס הבולים של הדירות המשוחזרות הוא ₹1 מיליון כל אחד. עם מר א' אמור לקבל דירה אחת בשווי ₹1 מיליון, הכנסות מכירה של ₹2 crore משתי דירות, ואת ₹20 לאך מקדמה, התמורה הכוללת שלו מסתכמת ב ₹3.20 קרונות.
כדי לחשב את רווחי ההון שלו, מר A יצטרך לקבוע את שווי השוק ההוגן של נכסיו החל מה-1 באפריל 2001, שהוא ₹50 לאך. סכום זה, צמוד לשנת הכספים 2024-25, מביא לעלות רכישה של ₹1.81 מיליון דולר. החלת מס רווחי הון לטווח ארוך של 20%, עומדת בפני מר A חבות מס של ₹27.70 לאך לפני שקלול היטל והפסה.
"בעלים יכולים לנצל את ההטבה של סעיף 54 ב-JDA שבו ניתן להתאים את תמורה המכירה של דירה אחת כנגד מחיר הרכישה של דירה אחרת לפי שווי שוק הוגן של דירה אחת. ניתן להיעזר בהטבת סעיף 54ו גם אם הבעלים הרוויח רווחי הון מכל סוג נכס אחר תאריך ההשלמה ייחשב לחבות במס רווחי הון ביד הבעלים וכן תאריך ההשקעה מחדש של רווח הון כדי לנצל את ההטבות הללו", הסביר סאצ'ין סאקסנה, רואה חשבון מוסמך בניו דלהי. .
תשלומים נוספים והשלכות GST
חשוב לציין ש-TDS ינוכה מה- ₹תשלום מקדמה של 20 לאק.
"המס לפי סעיף 194-IC ינוכה בשיעור של 10% מהסכום ששולם או ישולם על פי ההסכם. לא ינוכה מס לפי הוראה זו מהתמורה ששולמה בעין", אמרה נוין וואדהווה, סגנית נשיא. מחקר וייעוץ, טקסמן. ניתן להעביר את סכום ה-TDS שנוכה מהמקדמה תוך הגשת ה-ITR מדי שנה עד שרווח ההון יחויב במס, אמר.
אם מר א' מקבל גם קצבה חודשית קבועה בגין אי הנוחות של מעבר דירה במהלך הבנייה, סכום זה, המכונה כספי מצוקה, נחשב כתקבול הוני ואינו חייב במס לפי סעיף 45(5א). בנוסף, לא מנוכה TDS על סכום זה, הוסיפה סקסנה.
במידה והפרויקט יתעכב ותעודת הגמר תינתן ב-31 בדצמבר 2024, חבות המס של מר א' תיווצר רק לאחר הוצאת האישור.
מנקודת מבט של GST, JDA כוללות שתי עסקאות מרכזיות: העברת זכויות פיתוח מבעל הקרקע ליזם ושירותי הבנייה שמספק היזם לבעל הקרקע.
"כל אחת מהעסקאות או האספקה הללו חייבת במס תחת GST", אמרה קארישמה מלחאן, מנהלת, מחקר וייעוץ, בטקסמן.
עם זאת, החובה לשלם GST נופלת אך ורק על היזם.
"חוק המע"מ מטיל את האחריות לתשלום מע"מ על היזם באמצעות מנגנון שנקרא חיוב הפוך. בעל הקרקע פטור ספציפית מתשלום מע"מ על שירותים אלו. יש לשלם את המס לפני הוצאת תעודת ההשלמה, בהתבסס על שווי השוק ההוגן. בהתאם לחוק, המופחת בשליש כדי להתחשב בשווי הקרקע, שיעור המע"מ החל על העברה זו הוא 18%", הסביר מלחן.
באופן דומה, מע"מ על שירותי בנייה ישולם לפני הנפקת תעודת הגמר. "היא מחושב על הסכום הכולל שנגבה עבור שירותי בנייה, בניכוי שליש מערך הקרקע. תעריפי המע"מ משתנים בהתאם לסוג פרויקט הבנייה; עבור דירות מגורים בר השגה במסגרת RERA, התעריף הוא 1.5%, בעוד שלא דירות מגורים בר השגה, זה 7.5%", אמר מלחאן.
דירות מגורים משתלמות מוגדרות ככאלה ששטח השטיח שלהן אינו עולה על 60 מ"ר בערי מטרופולין או 90 מ"ר בערים אחרות, תוך התחשבות של למטה. ₹45 לאך.
אם בעל הקרקע מוכר את היחידה שלו בזמן שהיא עדיין בבנייה, מע"מ ישולם על שווי המכירה ועל כל תשלום מקדמה שהתקבל מהקונה. "שווי מכירה כזה מופחת בשליש כדי להתחשב בשווי הקרקע וממוסה בשיעור של 1.5% או 7.5% בהתאם לסוג הפרויקט", הוסיפה.