קרן הנדל"ן הנצורת של בלקסטון נובעת מיציאה

החברה הצליחה למלא את כל בקשות הפדיון של המשקיעים בפברואר ומרץ לראשונה מאז סוף 2022, כאשר שלל משיכות אילץ אותה להגביל את הסכום שהיא יכולה לשלם.

"אנו מאמינים שהנדל"ן המסחרי נמצא בנקודת פיתול, עם ערכי הנדל"ן בתחתית", אמר בלקסטון במכתב באפריל לבעלי המניות של ברייט, שהם בעיקר משקיעים בודדים.

אבל זה רק חלק מהסיפור. גיוס הכספים של ברייט לא חזר לרמות האיתנות הקודמות שלו. משיכות המשקיעים ממשיכות לעלות בהרבה על מזומנים חדשים שנכנסים, סימן לדאגות מתמשכות לגבי הרקע לנכסים מסחריים.

יועצים פיננסיים שעובדים עם משקיעים בודדים אומרים שרוב הלקוחות שלהם עדיין נזהרים מנדל"ן מסחרי, תוך שהם מצטטים את הסערה האחרונה בשוק ואת האותות האחרונים מהפדרל ריזרב כי הוא עשוי לא להוריד את הריבית השנה. המשקיעים גם מוטרדים מהעלייה ברמות ברירת המחדל ומעל ההיצע שמפעיל לחץ כלפי מטה על שכר הדירה בכמה שווקים.

"אנשים מפחדים מנדל"ן", אמר ריק קאהלר, מייסד Rapid City, Kahler Financial Group שבסיסה ב-SD. "אין חדשות טובות".

התחזית השורית יותר של בלקסטון משקפת מספר מגמות חיוביות שמנהליה חושבים שמוסווים על ידי כותרות שליליות.

הם מציינים שגם ללא הפחתת ריבית על ידי הפד, עלויות גיוס הנדל"ן ירדו. הם מצביעים על הזינוק בהנפקות חדשות של ניירות ערך מגובים במשכנתאות מסחריות ברבעון הראשון. גם הבנייה של סוגי נכסים רבים מואטת, מה שמקל על הלחץ על שכר הדירה.

"עכשיו זה הזמן לשחק עבירות", אמר נאדים מגג'י, ראש משותף עולמי של בלקסטון נדל"ן. "אתה לא יכול לחכות לאות הברור".

בלקסטון הייתה הקונה הגדולה ביותר של נכסים השנה, ולא תמיד דרך ברייט. הקרן העולמית שלה הסכימה לשלם 10 מיליארד דולר עבור Apartment Income REIT, המחזיקה ב-76 קהילות דיור להשכרה. מוקדם יותר השנה, ברייט וקרן נוספת של בלקסטון הסכימו לרכוש את Tricon Residential, המחזיקה, מפעילה ומפתחת בתים להשכרה צמודי קרקע, תמורת 3.5 מיליארד דולר.

אבל ברייט הפכה לאבן בוחן לתעשיית הנדל"ן המסחרית, המשקפת הן את התיאבון להחזיק בנכסים מסוג זה והן את הזהירות שנותרה בקרב חלק מהמשקיעים.

בלקסטון השיקה את הקרן – שנקראת רשמית Blackstone Real Estate Income Trust – בשנת 2017. בעוד שקרנות הנדל"ן האחרות של בלקסטון היו מכוונות בדרך כלל לקרנות פנסיה ומוסדות אחרים, בלקסטון יצרה את Breit כדי לתת למשקיעים בודדים הזדמנות להחזיק חלק מבנייני דירות, מחסנים, מרכזי נתונים וסוגים אחרים של נדל"ן מסחרי.

הקרן הפכה לאחד המוצרים המצליחים ביותר של בלקסטון אי פעם. בשיאה, היא התהדרה בשווי נכסים נקי של למעלה מ-70 מיליארד דולר. חברות יריבות, כולל Starwood Capital Group, Brookfield Asset Management ו-KKR, עקבו אחריהם עם גרסאות משלהן של קרנות נדל"ן המיועדות למשקיעים קטנים יותר.

בסך הכל, קרנות הנדל"ן המסחריות הללו למשקיעים בודדים גייסו יותר מ-87 מיליארד דולר בין 2017 למחצית הראשונה של 2022, אז הריביות היו נמוכות והנדל"ן המסחרי פרח, על פי רוברט א. שטנגר ושות', בנק השקעות המתמחה במה שנקרא ריט לא נסחר. בניגוד ל-REITs הציבוריים, קרנות אלו המיועדות לאנשים פרטיים אינן נסחרות בבורסה.

בשנת 2022, העלייה החדה בריבית וירידת מחירי הנדל"ן הטרידו חלק מהמשקיעים בברייט, כמו גם קרנות אחרות. רבים מיהרו לשלוף את כספם מכיוון שערך המניות של ברייט ירד.

בקשות המשיכה עלו כל כך עד שבנובמבר 2022 אכפה ברייט הוראה שאפשרה לה להגביל את המשיכה כדי שהקרן לא תילחץ למכור נכסים במחירי הנחה כדי לעמוד בכולם. ב-2023, ברייט שילם יותר מ-3 מיליארד דולר ברבעון בפדיונות, לפי סטנגר.

קרנות נדל"ן אחרות גם החלו להגביל את הפדיונות כשהמשקיעים שלהן החלו למהר לחפש דלתות ב-2022 ו-2023. חלקן עדיין עושות זאת, כולל קרנות בחסות KKR וסטארווד קפיטל.

ברייט הפכה השנה פינה מבחינה אחת. בפברואר ומרץ, בקשות הפדיון ירדו ל-961 מיליון דולר ו-799 מיליון דולר, בהתאמה, נמוך מספיק כדי ש-Breit תשלם את כולן. בינואר 2023, בקשות הפדיון עלו על 5 מיליארד דולר.

עם זאת, גיוס הכספים לא התאושש במלואו. במחצית הראשונה של 2022, ברייט גרף 2 עד 3 מיליארד דולר בחודש. לא כולל דיבידנדים שהושקעו מחדש על ידי משקיעים קיימים, הקרן לקחה רק 228 מיליון דולר במרץ וסכומים קטנים יותר גם בינואר וגם בפברואר.

בכירי בלקסטון הביעו אמון שהמשקיעים יחזרו לברייט. הקרן השקיעה בכמה מסוגי הנכסים המצליחים ביותר, כמו מרכזי נתונים ודיור לסטודנטים. ברבעון הראשון, ברייט רשמה תשואה של 1.8% אחוז, כולל דיבידנדים, לאחר ירידה כוללת של 0.5% בשנה שעברה, אמרה החברה.

מאז הקמתה, התשואות השנתיות נטו של ברייט עמדו על 10.5%. התשואות הללו הועצמו בכ-18 מיליארד דולר ממכירות נכסים מאז 2022, כולל JW Marriott San Antonio Hill Country Resort & Spa ו-22% ממניות Bellagio, קזינו ואתר נופש בלאס וגאס.

מגג'י אמר שהשוק הנוכחי דומה לסוף 2009 ו-2010, כאשר רוב החדשות בתחום הנדל"ן המסחרי היו איומות. "זה היה הזמן המתאים עבורנו להכפיל את עצמו", אמר.

אבל אחרים אומרים שייתכן שייקח זמן עד למשקיעים להיכנס לחזון של בלקסטון.

"המשקיעים אומרים שאנחנו רוצים את הכסף שלנו בחזרה ואנחנו לא נותנים לך יותר", אמר קווין גאנון, מנכ"ל סטנגר.

כתוב לפיטר גרנט בכתובת peter.grant@wsj.com