סוף עידן הכסף הפנוי פיזר נזקים פיננסיים למרחקים, כאשר נדל"ן מסחרי מודאגים רבים יהיו הנעל הבאה שתרד.
רק תשאלו את איליה בטליאן – אחד מטייקוני הנכסים החמורים ביותר באירופה.
בתוך פחות מעשור, ראש העיר לשעבר של העיר הקטנה בנה אימפריית נדל"ן נורדית על גל הלוואות בעלות נמוכה. החברה שלו, הידועה בשם SBB, התמחתה במה שמכונה "תשתיות חברתיות". כמנכ"ל, הוא קנה מרפאות בריאות, בתי ספר ואפילו תחנות משטרה והשכיר אותם בחזרה לממשלות המקומיות. נחילי משקיעים בודדים מיהרו להיכנס למניות SBB.
ארנסט אנד יאנג, המבקר של החברה, זיכה את מר באטליאן כ"יזם השנה" של שוודיה בגאלה נוצצת בעירייה של שטוקהולם.
שיעורי הריבית הגואים דחקו את SBB, והפכו אותו לאחד הנפגעים הקשים ביותר בשוקי הנדל"ן השבריריים באירופה. המחירים באזור צנחו בחמישית בשנה האחרונה. הרגולטור הפיננסי הראשי של שבדיה הזהיר מפני "זמן חשבון" עבור נכס מסחרי.
מניית החברה יורדת בסביבות 80% מהשיא של סוף 2021, ומחסלת 15 מיליארד דולר משווי השוק. מוכרי שורט פנו ל-SBB, בעוד ש-S&P Global Ratings הזהירה מפני הורדת דירוג אפשרית, מהלך שעלול להוסיף עלויות נוספות ולסבך את התוכניות לפירעון חובות. גם הכספים של מר בטליאן נמצאים בלחץ. הוא השתמש באחזקות המניות שלו לצורך הלוואות אישיות נכבדות.
כדי לגייס מזומנים, בחודש שעבר ניצלה SBB חלק מקו הצלה של 890 מיליון דולר מענקית ההשקעות הפרטיות ברוקפילד אסט מנג'מנט, ומכרה נתח של פורטפוליו של בתי ספר וגני ילדים.
לאחר קריסת בנק עמק הסיליקון לנוכח עליית הריבית, המשקיעים הסתכלו על סיכונים בשוק הנדל"ן העולמי. לבנקים משני צדי האוקיינוס האטלנטי יש חשיפה משמעותית להלוואות לנדל"ן. כך גם חברות השקעות פרטיות ומשקיעים רגילים, שחיפשו תשואה בעשור שבו הריביות ירדו לאפס או במקרה של אירופה, אפילו נמוכות יותר.
רבים חוששים ששוק הנדל"ן – שעדיין מתמודד עם שינויים שנגרמו כתוצאה ממגפה בדפוסי הנסיעה והקמעונאות – עלול לגרום לנזק כלכלי רחב יותר עם מועדי מועד החכירה וההלוואות.
מחזור הבום-פרץ הוגדל בשוודיה. מגזר הפיננסים שם גלש דרך המשבר הפיננסי של 2008, הודות לזהירות שננקטה לאחר הפסקת נדל"ן בתחילת שנות ה-90. "SBB הוא סוג של דוגמה מושלמת למה שקרה בשוק השוודי", אמר אדוארדו גילי, אנליסט ב-Green Street Advisors המתמקד בנדל"ן.
ל-SBB יש את רמת החוב השנייה בגובהה מכל החברות שגרין סטריט מכסה, אמר מר גילי, השווה לכ-66% משווי נכסיה. SBB אומרת שהיא מחשבת את רמות החוב שלה בצורה שונה, בערך של 49% משווי התיק שלה, מדד שלא סופר סוג של אג"ח היברידיות של SBB כחוב.
מר באטליאן, בן 55, אמר ש-SBB ממוקמת היטב בהתחשב בשיעור הפנויות הנמוך שלה ובחכירות ארוכות טווח עם ממשלות. לדבריו, החברה החלה במהירות לחיזוק הכספים שלה ויש לה מעט פירעונות חוב השנה. ההשאלה האישית שלו הייתה שמרנית, עם הרבה כרית, הוא הוסיף.
"זה לא המין החזק ביותר ששורד", אמר, תוך פרפרזה על צ'ארלס דרווין. "זהו המתאים ביותר לשינויים".
מר בטליאן, שנולד במונטנגרו, היגר לשוודיה בזמן שהמלחמה השתוללה באזור הולדתו בתחילת שנות ה-90. הוא קיבל תואר דוקטור. בעבודה סוציאלית ולאחר מכן פתח קריירה בפוליטיקה. הוא נחשב לכוכב עולה במפלגה הסוציאל-דמוקרטית השוודית, הוא עזב לעבוד בחברת נדל"ן, שם נדחק מאוחר יותר, לדבריו.
בשנת 2016, הוא הקים את SBB, ששמה הרשמי הוא Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, ונרשם לציבור באמצעות מיזוג הפוך עם חברה המתמקדת בתוכנת טלקום והימורים מקוונים.
במסחר בסוציאליזם עבור ניאו-ליברליזם, מר בטליאן נמנע מגורדי שחקים עבור נכסים בלב הקהילות המקומיות. כשהוא מנהל רולודק של מגעים פוליטיים, הוא כרת עסקאות לרכישת בניינים בבעלות העיר, והשכרתם חזרה לעיריות בדמי שכירות בריאים.
תיק העבודות של SBB גדל וכלל בתי אבות, יותר מ-10,000 יחידות דירות מוסדרות, מרכז תרבות בעיירה קטנה בקצה החוג הארקטי ויותר מ-275 גני ילדים בנורבגיה.
עד סוף 2021, ל-SBB היה כמעט 60 מיליון רגל מרובע של שטח, שווה ערך ל-20 בנייני אמפייר סטייט. חבר מושבעים בחסות ארנסט אנד יאנג, בהענקת פרס על הישגיו, כינה אותו "מלך הנדל"ן של שוודיה" עם "שאיפה להפוך לחברת הנדל"ן הגדולה באירופה".
דוברת EY אמרה שהפרס היה בלתי תלוי בעסקי הביקורת שלה והוחלט על ידי פאנל חיצוני בלתי תלוי.
מר בטליאן, נוח מול מצלמות, הוסיף לערעור הפופולרי. הוא הופיע תכופות בטלוויזיה, והתגאה בהישגי החברה. הוא התרברב בצמיחתה בטוויטר — ותקף את מבקרי החברה.
מניית SBB זינקה, עלתה ביותר מפי 13 מ-2017 ועד לשיאה בסוף 2021 עם שווי שוק של יותר מ-18 מיליארד דולר. היא הפכה לאחת המניות בבעלותה הגדולה ביותר בשוודיה כולה, עם יותר מ-260,000 בעלי מניות – יותר מקמעונאית האופנה המהירה H&M Hennes & Mauritz AB משטוקהולם, לפי חברת הנתונים הפיננסיים Modular Finance.
"הצמיחה המטורפת הפכה אותו לפופולרי מאוד בקרב משקיעים שוודים", אמר דן רוס, 23, רואה חשבון משטוקהולם.
מר רוס השקיע אלפי דולרים לפני שנתיים, וקנה עוד מניות כשהמחירים ירדו. בסך הכל, הוא יורד ביותר מ-44%. ובכל זאת, הוא שורי וחושב שהחברה עמדה בסערה.
מר בטליאן הוא בעל מניות גדול, והוא לקח על עצמו חובות הקשורים למניותיו באמצעות הנפקת אג"ח מחברה על שמו: Ilija Batljan Invest AB. תשלומי הריבית שלו על האג"ח נתמכים בחלקם על ידי הדיבידנדים ממניית SBB.
מבקרי SBB התחזקו בדיוק כשהריבית העליתה פגעה בחברה בשנת 2022. המוכרים בחסר Viceroy Research פרסמו בשנה שעברה דו"ח עם מגוון האשמות, כולל האשמה לפיה SBB ניפחה את הערך שהעניקה לנכסיה, ואז לווה כסף על סמך אלה הגבוהים הערכות שווי.
מר בטליאן מתח ביקורת על המוכר בחסר והכחיש שהנכסים הוערכו יתר על המידה. שמאים בלתי תלויים מטפלים בהערכות שווי, אמר SBB, והחברה הצליחה למכור נכסים בשוויים שהיא מקצה או מעליהם.
בשיחות תוצאות רבעוניות, מר בטליאן התעצבן מדי פעם: לאחר שאנליסט ותיק של תעשיית הנכסים של גולדמן זקס שאל שאלה על תזרים המזומנים, השיב מר בטליאן: "האם עבדת עם נדל"ן?"
כדי לפרוע את החוב, פיצה מר בטליאן תיק של 8,000 דירות כחברה נפרדת, ופרק בנייני משרדים, בתי אבות ומחסנים. שטח השטח של החברה ירד ביותר מ-8 מיליון רגל רבוע ב-2022.
SBB הסכימה בסוף השנה שעברה למכור 49% ממניותיה בפורטפוליו של גני ילדים ובתי ספר אחרים לברוקפילד, שקנתה אותם באמצעות קרן המוקדשת להשקעות בתשתיות ולא דרך זרוע הנכסים הגדולה שלה.
מר בטליאן אמר שהעסקה מראה שלחברה יש הרבה יכולת לגייס כסף באמצעות מכירות למשקיעים ידועים, אפילו בשוק קשה. מר בטליאן הגדיל את הדיבידנד ברבעון האחרון, מהלך שלדבריו נתמך במזומנים שגויסו ממכירת נכסים.
חלק מהאנליסטים חוששים ש-SBB תיתן עדיפות לתשלום דיבידנדים, שעוזרים לתמוך במחיר המניה ובאיגרות החוב האישיות של מר בטליאן, על פני פירעון החוב.
החודש, אנליסטים של Nordea, שהיו פעם שוריים, שלחו ללקוחות פתק המעודד אותם למכור SBB. הם כינו את הדיבידנד בלתי בר קיימא ודאגו להורדת דירוג החוב על רקע המתח מהתעריפים הגבוהים יותר.
האינפלציה בשוודיה היא מהגבוהות באירופה ועולה מעל 10%. הבנק המרכזי העלה את ריבית ההלוואות שלו השבוע בעוד חצי נקודת אחוז ל-3.5%.
מר בטליאן מקווה למהלך אחר: לאחרונה הוא צייץ על דיווח שחזה שהריבית לטווח ארוך תיפול חזרה ל-0.5%.
