נדל"ן כסוג נכסים הוא מזמן עמוד התווך של תיקי משקיעים, קטנים או גדולים כאחד. אמנם היא התמקדה בעיקר בנדל"ן למגורים, אבל תחילת המאה הביאה קבוצת תת נכסים נוספת בדמות נדל"ן מסחרי, שהפך למוצר המומלץ עבור אנשים בעלי הון גבוה (HNIs), מאז תשואות השכירות היו גבוהות בהרבה מהנדל"ן למגורים.
עם זאת, גודל הכרטיס הגדול גרם לכך שסוג הנכסים היה תמיד בלעדי ל-HNIs או למשקיעים מוסדיים. במהלך חצי העשור האחרון, עם כניסתן של פלטפורמות טכנולוגיות ורישום של קרנות השקעות בנדל"ן (REIT), קבוצת נכסים זו הפכה לנגישה יותר לקהל הרחב בשל גדלים קטנים יותר של כרטיסים בהם יכולים המשקיעים להשקיע. על מנת לעורר עוד יותר את הצמיחה של קבוצת נכסים זו, SEBI מתכננת להציג MSM REIT – דרך חדשה להשקעה בנדל"ן מסחרי.
קרא גם: MSM REITs: כיצד המהלך משנה המשחק של SEBI ישנה את נוף ההשקעות בנדל"ן בהודו
מהן REITs ומדוע יש צורך ב- MSM REITs?
במילים פשוטות, חברות REIT מחזיקות בפורטפוליו של נכסים מסחריים ומשקיעים יכולים לרכוש יחידות של REIT כדי לקבל חשיפה לתיק זה. בדומה להשקעה ביחידות של תכנית קרנות נאמנות, המשקיעים זוכים לחשיפה לתיק הנכסים שבבעלות התכנית. חברות REIT מנהלות את הנכסים הללו וגובות דמי שכירות מהשוכרים המאכלסים אותם, אשר מופצת עוד יותר למשקיעים שלה.
נכון לעכשיו, ישנם ארבעה קרן REIT ברשימה בהודו, 2 בחסות מפתחים מובילים, כלומר Embassy REIT ו-Mindspace REIT ו-2 בחסות מנהלי השקעות, כלומר Brookfield REIT ו-Nexus REIT. לכל אחד מ-4 ה-REITs הללו יש פורטפוליו מגוון של נכסי בסיס ברחבי ערים שכבה 1 ו-2 בהודו.
עם זאת, משקיעים מסוימים רוצים לקבל חשיפה לנכסים ספציפיים, שבהם הם מכירים את כל המאפיינים כמו הנכס, השוכר, מבנה החכירה, פרופיל התשואה וכו'. זה המקום שבו MSM REITs יאפשרו למשקיעים לבצע השקעות ספציפיות לנכס. בהרחבת הדוגמה שלנו לכך ש-REITs רגילים הם שוות ערך לבעלות על יחידות של תכנית קרנות נאמנות, ניתן לחשוב על MSM REIT כשוות ערך לבעלות על מניה של חברה אחת. זה יאפשר למשקיעים ליצור תיק השקעות משלהם בהתבסס על הדרישות הייחודיות שלהם, בדיוק כמו שמשקיעים יכולים ליצור תיק משלהם על ידי איסוף מניות במספר מניות.
קרא גם: האם משקיעי נדל"ן מתלהבים מנדל"ן חלקי? 3 מומחים חולקים תובנות
איך אפשר למצוא את MSM REIT הנכון להשקיע בה?
משקיע צריך להבין ולחקור בהרחבה את נכס הבסיס המוחזק על ידי MSM REIT. כדי להפעיל משקיע במחקר, רשום כמה פרמטרים שמשקיע צריך לחפש:
איכות ומיקום: שני אלה הם ללא ספק המאפיינים החשובים ביותר, שמשקיע צריך להעריך לפני שהוא משקיע שכן הדיירים האיכותיים ביותר תופסים את הבניינים הטובים ביותר במיקומים הטובים ביותר. לכן, חשוב לבקר בנכס באופן פיזי, המאפשר למשקיע לברר את איכות הנכס וכן את המיקרו-שוק שמסביב.
נכסים בדרגה א' ממוקמים בדרך כלל באזורי עסקים מרכזיים או משניים של העיר. הם מגיעים עם שירותים איכותיים, לובי מרשימים, הסמכת LEED או IGBC, גבהי תקרה גבוהים ונבנים על ידי מפתחי דרגה A. במקרה שמשקיע אינו מסוגל לבקר פיזית, מיקום הבניין יחד עם איכות היזם והדייר (כמו Fortune 1000 או 100 החברות המובילות בהודי) יכולים לשמש פרוקסי טוב להערכת האיכות והמיקום.
מבנה שכירות: בשכירות מסחרית טיפוסית, לשוכר יש נעילה לתקופה קטנה בלבד של השכירות (3-5 שנים), בעוד שהמשכיר 'נעול' לכל תקופת השכירות (5-15 שנים). במהלך תקופת הנעילה, הצד ש'נעול' אינו יכול לסיים את החוזה. קרן MSM REIT אטרקטיבית תהיה כזו שבה תקופת הנעילה הנותרת היא לפחות 2-3 שנים ותקופת החכירה הנותרת היא לפחות 5 שנים.
יתרה מכך, חשוב להבין גם מי השקיע בהתאמות. יש להעדיף נכס שההתאמות נעשות על ידי השוכר, שכן זה משפר את הדביקות של השוכר ומקטין את הסיכוי לחופשה על ידי השוכר.
דינמיקה של ביקוש/היצע: נכס איכותי עם שוכר טוב, יש להבין יחד עם הביקוש הצפוי וההיצע הקרוב במקום. בהשוואה לביקוש, אם שוק מיקרו רואה היצע גדול בהרבה, זה דוחף את המקומות הפנויים גבוהים יותר, מה שמפעיל לחץ כלפי מטה משמעותית על ההשכרות שכן הוא נותן כוח מיקוח לדיירים לנהל משא ומתן מחדש על דמי השכירות.
לפיכך, משקיע צריך לחפש שווקים שיש להם מקום פנוי מתחת ל-10% ומאפייני ביקוש והיצע נוחים. נתוני הפנויות והביקוש/היצע מתפרסמים באופן קבוע על ידי צוותי מחקר של IPCs (International Property Consultants) גדולים כמו JLL, CBRE ו- Knight Frank אשר יכולים להוות נקודת התחלה טובה למחקר.
איכות ניהול: הביצועים של MSM REIT יושפעו במידה רבה מאיכות צוות הניהול שלו. קבלת החלטות לקויה, חוסר ניסיון או ניהול נכס לא יעיל עלולים להשפיע על התשואות. לכן, מומלץ למשקיע להשקיע ב-MSM REIT, שלצוות ההנהלה שלה יש רקורד מוכח בהשקעה ויציאה מנכסים.
קרא גם: נדל"ן שולט בחיסכון של משקי בית בהודו עם ההקצאה הגבוהה ביותר: דוח
האם גיוון הכרחי ב- MSM REITs?
בדיוק כמו בכל השקעה אחרת, גיוון חשוב גם ב- MSM REITs. עם זאת, הפיזור יהיה כעת בשליטת משקיעים בודדים. הצענו כמה דרכים בהן משקיע יכול לגוון:
מבוסס על דרגת נכסים: עם התבגרות התעשייה, יהיו MSM REITים זמינים במספר סוגי נכסים כמו משרדים, קמעונאות, מחסנים, תעשייה, אירוח וכו'. משקיע צריך להיות מסוגל להשקיע בנכסים בכל אלה ולהפיק תועלת מהתנועות כלפי מעלה של כל פרט מסוים מחלקת נכסים במחזור. לדוגמה, אנו מתחילים לראות גיוון בקטגוריות הנכסים גם ב-REIT רגילים – שלושת ה-REIT הראשונים שנרשמו היו משרדים, לאחר שה-REIT הקמעונאי הראשון נרשם בשנה שעברה. ניתן לצפות גם MSM REIT לעקוב אחר מגמה דומה.
מבוסס על גיאוגרפיה: דרך נוספת לגיוון תהיה השקעה על פני ערים מרובות וצמצום הסיכון העירוני ברמת התיק. למעשה, סיכון זה קיים גם בחלק מה-REIT הרשומים. לדוגמה, לשגרירות REIT יש רוב משמעותי מתיק ההשקעות שלה בבנגלור. הגמישות הזו לגיוון תאפשר למשקיע לבחור בשווקים עם יסודות חזקים כמו מקום פנוי נמוך וצמיחה עקבית בשכירות.
מהם הסיכונים הכרוכים בכך?
כמו כל השקעה פיננסית אחרת, ה- MSM REITs יגיעו יחד עם מערך סיכונים משלהם שמשקיע חייב להיות מודע אליהם לפני שהוא משקיע. כמה חשובים מפורטים להלן:
חֲכִירָה: בהתחשב בכך שב-MSM REIT יהיו רק אחד או אולי קומץ של דיירים, הסיכון שהשוכר יפנה את הנכס תמיד יהיה קיים. כדי להפחית זאת, אנו ממליצים למשקיעים לערוך מחקר מעמיק על השוק, השוכר, כמו גם מבנה השכירות. גיוון בין מספר MSM REITs יקטין את הסיכון הזה לאורך זמן מכיוון שלא סביר שכל הדיירים יתפנו בו זמנית.
גובה הריבית: בדומה לכל מוצר מכוון תשואה, ל- MSM REIT יש גם סיכון ריבית בסיסי. כאשר הריבית תעלה, משקיע יצפה לתשואה גבוהה יותר מכיוון שהשקעות בטוחות יותר כמו FDs ואג"ח ממשלתיות מתחילות להציע תשואות גבוהות יותר. זה מוביל לירידה במחירי ה-REIT כאשר המחירים נעים הפוך לתשואות.
נְזִילוּת: מכיוון ש- MSM REIT צפויות להיות רשומות בבורסות, הן יהיו הרבה יותר נזילות בהשוואה להשקעה ישירה בנדל"ן. עם זאת, בזמנים של לחץ בשוק, זה עשוי להיות מאתגר למכור יחידות MSM REIT במחיר רצוי, בדיוק כמו ריט רגיל. משקיעים יכולים להפחית סיכון זה על ידי הקצאת הון לטווח ארוך (מעל 4-5 שנים).
MSM REIT לעומת REIT רגיל
נקודה מרכזית שיש לציין היא ההבדל בגודל הכרטיס. בעוד של-REIT רגילים יש גודל כרטיס של יחידה אחת בלבד (עם גודל יחידה של פחות מ-400 רופי), ל-MSM REIT צפויה גודל כרטיס מינימלי של רופי. 10 לאך. גודל הכרטיס הגדול הזה נועד להבטיח שהמשקיעים יבצעו מחקר יסודי לפני השקעה בהתחשב בשלב המתהווה של התעשייה. עם זאת, ככל שהזמן מתקדם, מגבלת גודל הכרטיס עשויה להיות רגועה, בדומה לאופן שבו גודל הכרטיס המינימלי ב-REIT הצטמצם ליחידה אחת מ- Rs. 2 לאך בהתחלה.
לסיכום, MSM REITs יציגו הזדמנות ייחודית להשקיע בשכר דירה המייצר נכסים מסחריים. עבור משקיעים שרוצים לבחור את הנכסים והמיקרו-שווקים שהם משקיעים בהם, זה יקטין את גודל הכרטיס המינימלי. יתרה מכך, עבור היזמים והמחזיקים של מנהלי נכסים מוסדיים, זה יאפשר להם להוציא את הנכסים הללו לשוק, שהיו קטנים מדי עבור קרן REIT רגילה וגדולים מדי עבור HNIs, ובכך יספק דחיפה נוספת לנדל"ן מסחרי.
