הטענה ש"השקעה בנדל"ן לעולם לא מובילה להפסדים" היא כזו שמסתובבת בתדירות גבוהה בין המשקיעים. אנשים רבים משוכנעים שהחזקה בנכס מספיק זמן תביא תמיד לרווח. אבל האם זה נכון?
בואו נבחן דוגמה מהחיים האמיתיים. חבר שלי היה בעל נכס שעבורו הוא קיבל הצעות בטווח של ₹4.25 קרונות ל ₹4.5 קרונות. עם זאת, הוא היה נחוש לא למכור בפחות מזה ₹5 קרונות. הוא החזיק בנכס במשך חמש שנים ולבסוף מכר אותו במחיר הרצוי שלו ₹5 קרונות. על פני השטח, זה עשוי להיראות השקעה מוצלחת. אבל האם הוא באמת ביצע עסקה רווחית? אנחנו נמצא את זה בקרוב.
כיצד משקיעים מודדים בדרך כלל הפסדים ורווחים?
משקיעים מעריכים לעתים קרובות הפסדים או רווחים על סמך מחיר הרכישה. אם הם מוכרים נכס בפחות ממה ששילמו, הם רואים בו הפסד. אם הם מוכרים את זה יותר, הם רואים בזה רווח. אמנם גישה פשטנית זו טומנת בחובה יתרונות, אך היא מזניחה גורמים מכריעים אחרים, במיוחד עלות ההזדמנות וערך הזמן של כסף.
קרא גם: מדוע ההיסטוריה אומרת לנו להיזהר מטירוף ההנפקות
במקום בו מחירי הנדל"ן יורדים, משקיעים רבים אינם ששים למכור את נכסיהם בהפסד. הם מחזיקים מעמד, משוכנעים שהמחירים יתאוששו אם ימתינו מספיק זמן. המנטליות הזו נותנת להם נחמה מכיוון שהם משווים לא למכור בהפסד ולא לסבול מנסיגה כלכלית. הם מחכים שהשוק יציע מחיר העונה על מחיר הרכישה שלהם או עולה עליו לפני המכירה, מה שמחזק את האמונה שאין הפסדים בהשקעות נדל"ן.
הזדמנות: העלות שהתעלמה ממנה
מה שמשקיעי נדל"ן רבים אינם מתחשבים בעלות ההזדמנות, או התשואות שהם יכלו להרוויח מהשקעת כספם במקום אחר. זהו מושג מכריע שיכול להפוך את מה שנראה כמו מכירה מוצלחת להפסד כספי בהקשר רחב יותר.
בוא נחזור למקרה של חברי. למרות שבסופו של דבר מכר את רכושו עבור ₹5 קרונות, המחיר שהוא רצה במקור, הוא למעשה חווה הפסד משמעותי במונחים של עלות הזדמנות.
קרא גם: הבנת משיכות לפני הקצאה טקטית בתיק
אילו מכר את הנכס לפני חמש שנים תמורת ₹4.5 קרונות והשקיע את הסכום הזה בפיקדון קבוע (FD) שמניב תשואה שנתית של 7.50%, ההשקעה שלו תהיה שווה כעת ₹6.46 מיליון. בכך שהחזיק בנכס, הוא החמיץ ₹1.46 מיליון תשואות פוטנציאליות מהשקעה בטוחה.
כעת, הבה נבחן תרחיש בו הוא השקיע בתיק קרן נאמנות מגוון שהניב תשואה שנתית של 12%. שווי ההשקעה הפוטנציאלי שלו היה מתנפח ₹7.43 מיליון בחמש שנים, כלומר העלות ההזדמנותית שלו תהיה מדהימה ₹2.93 מיליון.
ערך הזמן של הכסף
גורם מפתח נוסף שמשקיעים מתעלמים ממנו לעתים קרובות הוא ערך הזמן של הכסף. כסף מאבד מערכו עם הזמן בגלל אינפלציה. למרות שחבר שלי קיבל את המחיר שהוא רצה, האינפלציה גרמה לכוח הקנייה של זה ₹5 קרונות להצטמצם במשך חמש שנים.
לדוגמה, אם נניח שיעור אינפלציה של 7% באורח החיים, ₹5 מיליון שהוא קיבל היום שווה רק ₹3.56 קרונות במונחי כוח קנייה לעומת לפני חמש שנים. למרות שהוא עשוי להרגיש שהוא הרוויח במונחים נומינליים, הוא ספג הפסד משמעותי במונחים ריאליים לאחר התאמה לאינפלציה.
נדל"ן יכול גם לספק הפסדים מוחלטים
חשוב להכיר בכך שגם השקעות נדל"ן אינן חסינות מפני הפסדים מוחלטים. קחו בחשבון לקוח אחר שלי שקנה דירה שנבנתה על ידי אחד ממפתחי הנדל"ן הגדולים והמכובדים ביותר בדלהי NCR עבור ₹1.05 מיליון דולר. שמונה שנים מאוחר יותר, כשהרגיש מאוכזב, הוא מכר את הנכס תמורת ₹90 לאך, הזמנה הפסד מוחלט של ₹15 לאך.
קרא גם: איך אתה יכול לפתוח גישה למדינה שלישית עם אשרות ארה"ב, בריטניה או שנגן שלך
אילו היה מחזיק בנכס עוד שנתיים, הוא היה יכול למכור אותו תמורתו ₹1.30 קרונות, המתרגמים לתשואה שנתית של 2% בלבד במשך 10 שנים. גם בתרחיש זה, בעוד שההשקעה הייתה מתגברת מעט, התשואות היו רחוקות מלהיות מרשימות, במיוחד בהשוואה לאפשרויות השקעה אחרות שהיו יכולות להניב תשואות גבוהות יותר עם נזילות טובה יותר וללא טרחה של תחזוקה.
נקח גישה מאוזנת להשקעה
חיוני להחזיק תיק השקעות מגוון היטב המשתרע על פני מספר סוגי נכסים כגון הון, חוב, זהב ונדל"ן. חשיפת יתר לקבוצת נכסים בודדת, במיוחד כזו שחווה פריחה ספקולטיבית, עלולה להשאיר אותך חשוף לירידה חמורה. לעתים קרובות, כאשר כולם ממהרים להיכנס לסוג נכס מסוים, המחירים כבר מנופחים והסיכון להפסדים – בין אם במונחים מוחלטים ובין אם באמצעות עלות הזדמנות – עולה.
כל נכס יכול לעבור תיקון מחיר או תיקון זמן, או שניהם. הקפדה על מושגים אלה יכולה לעזור לך לקבל החלטות השקעה טובות יותר.