מפתח היוקרה של מומבאי מתפרסם – האם אתה צריך להמר על ההנפקה?

אבל עם מנוף גבוה, שוליים דקים והערכות שווי עשירות, ההצעה מגיעה עם חלק מהסיכונים שלה.

הפקה באמצעות הנפקה

Kalpataru Ltd, היזם העומד מאחורי ההצעה הקרובה, הוא כיום בבעלות 100% מקדם. לאחר IPO, המקדמים ידללו 18.6% ממחלקם, ויורידו את אחזקותיהם ל 81.4%.

של $1,590 crore הועלה, $1,193 crore מיועד להחזר חובות ברחבי קלפטארו וחברות הבת שלה, ואילו $397 crore יוקצה למטרות תאגידיות כלליות. בקצה העליון של להקת המחירים, היוון השוק של קלפטארו יעמוד ב $8,524 crore.

הנושא עולה בקנה אחד עם מאמצי הפיה מתמשכים. החברה המרה בעבר $1,440 crore של אגרות חוב להמרה בכפייה להון. הכנסות ההנפקה, לצד מכירות מקדימות חזקות, נועדו להפחית את המינוף עוד יותר ולפתוח את ההון לפיתוח.

מותג חזק בשוק מרוכז

קלפטארו שייך לקבוצת קלפטארו המגוונת, שיש לה תחומי עניין המשתרעים על העברת כוח, נפט וגז, מסילות ברזל ומגזרים אחרים.

בנדל"ן זה מביא ניסיון של למעלה מ -55 שנות ניסיון, עם נוכחות דומיננטית באזור המטרופוליטן מומבאי (MMR) – שוק הנכסים היקר ביותר של אינדיה.

החברה פועלת גם בפונה, היידראבאד, בנגלור, אינדור וג'ודפור, אך מומבאי נותרה שוק הליבה שלה. נכון לדצמבר 2024, קלפטארו דורגה במקום החמישי במומבאי רבתי ושביעית בתאנה על ידי יחידות שסופקו. אמנם הוא מכסה את כל מגזרי ההכנסה, אך כמעט 40%ממכירות המגורים מגיעים מאולטרה-יוקרים, ואחריהם מתקדמים (37%), יוקרה (19%) ואמצע הקצה (4%).

צינור ביצוע, אסטרטגיית אור נכסים

במהלך השנים, קלפטארו העבירה 120 פרויקטים המשתרעים על 25.9 מיליון מ"ר ומחזיקה בצינור פיתוח של 49 מיליון מ"ר על פני פרויקטים מתמשכים, מתקדמים ומתוכננים.

כ- 95% מצינור זה הוא מגורים, כאשר כמעט 70% מרוכזים ב- MMR. השקות חדשות מתוכננות דרך FY25 ל- FY27. החברה מחזיקה גם 1,886 דונם בשמורות קרקע ברחבי ערי מפתח, ומציעה מקום להתרחבות עתידית.

כדי לייעל את פריסת ההון, קלפטארו אימצה יותר ויותר מודל אור נכסים באמצעות מיזמים משותפים, הסכמי פיתוח משותפים ופרויקטים של פיתוח מחדש. כיום היא מפעילה 13 פרויקטים כאלה, עם שטח מתפתח משולב של 12.4 מיליון מ"ר. מודל זה צפוי להישאר מנוף צמיחה גדול.

מגבלות גיאוגרפיות ומימון

עם זאת, הריכוז הגיאוגרפי ההדוק של קלפטארו נותר פגיעות. כ- 95% מהפרויקטים הפעילים והמתוכננים שלה נמצאים ב- MMR ו- Pune, וחושפים אותו לסיכונים ספציפיים לאזור.

חלק מהעמיתים, כולל אוברוי נדל"ן ושמש, העומדים בפני ריכוזים דומים, אך החלו להתרחב לערים שכבה 1 ושכבה 2 – משהו שעשוי בסופו של דבר לקלפטארו לרדוף בצורה אגרסיבית יותר.

מימון נותר אתגר נוסף.

פיתוח מסתמך מאוד על השלמות הפרויקט והלוואות, ומגביל את הגמישות לרכישה או השקת פרויקטים חדשים באופן עצמאי. נכון לאפריל 2025, סך ההלוואות עמדו ב $10,186 crore, מתורגם ליחס חוב להון של 4.1x. ככל הנראה זה יירד ל -2.2x לאחר החזרי חוב הקשורים להנפקה, אך עדיין יישאר מוגבה בהשוואה לעמיתים כמו Sunteck (0.8X), Sobha (1.2x) ויוקרה (0.6x).

מכירות משתפרות, רווחים מפגרים

ביצועי המכירות של קלפאטארו עמדו על עלייה, כאשר ההכנסות גדלו ב- CAGR של 29% במהלך FY22 – FY25 כדי להגיע $2,166 crore (שנתי). עם זאת, הרווחיות נותרה מדהימה בגלל עלויות מימון גבוהות ושוליים דקים יותר, למרות מיקום הפרמיה שלה.

ב- FY25, השוליים נטו היו רק 0.3% – באופן משמעותי מתחת לעמיתים כמו קולט פטיל (2.3%), סובה (4%), צווארון שמש (6.2%) וחטיבה (13.5%). עם זאת, המיקוד הפרימיום שלה מספק מימוש מכירות גבוה יותר למ"ר (( $13,304), לפני יריבים כמו סובהה וחטיבה.

החברה שילמה $104 crore בעניין ב- FY25. עִם $1,193 חובות crore צפויים להיפטר באמצעות תמורת הנפקה, עלויות הריבית צריכות להקל במקצת, וליצור חדר ראש לשיפור הרווחיות ב- FY26 אם הביצוע מתחזק.

פוטנציאל ביקוש לשוק הפרימיום ופוטנציאל הפיתוח

ההנפקה של קלפטארו מגיעה ברגע מתאים: ביקוש לדיור – במיוחד במגזר הפרימיום – הוא פורח. מלאי הדיור המזדקן במומבאי מציע פוטנציאל פיתוח מחדש משמעותי. לקלפטארו כבר יש פרויקטים פעילים באזורים כמו בנדרה מזרח וג'והו, עם יותר בשלבי התכנון.

בעוד שטביעת הרגל הנוכחית שלה נותרה ממוקדת בערים מהשורה הראשונה, ההתרחבות למקומות של רובד 2 מתעוררים-כמו עמיתיה-יכולה להציע יתרונות גיוון וצמיחה עתידית.

הערכת שווי משאירה מעט מקום לטעות

עם זאת, הערכות שווי נראות מתוחות.

על פי נתוני Deven Choksey Research, ה- IPO מתומחר ב- 186X FY25 (שנתי) EV/EBITDA – פרמיה תלולה לעמיתים כמו קולט פטיל (52X), Sunteck Realty (23X), חתימה גלובלית (28X) ו- Prestige (29X).

Kalpataru מציעה סולם, חוזק המותג וניסיון עמוק בשוק הנדל"ן הרווחי של מומבאי. אולם המינוף המוגבר והרווחיות הדקה שלו נותרו סיכוני מפתח. ההנפקה מציעה חשיפה לשוק הדיור העמיד ביותר בהודו – אך במחיר שמשאיר מעט מרווח עבור טעויות שגויות.

:

: