מפתחים מרחבי הודו מנצלים הזדמנויות לפתח מחדש את הבניינים הישנים והרעועים של מומבאי, חברות הדיור ושכונות העוני כדי להרחיב את טביעת הרגל שלהם בבירה הפיננסית המורעבת באדמה.
במאי 2022 השיקה Prestige Group מבנגלורו את Daffodils, פרויקט שיפוץ יוקרתי ענק בפאלי היל, בנדרה מערב עם שטח שטיח של 1.2 לאק רגל מרובע. הפרויקט מכר קרוב ל-70% מגורים מאז ההשקה. Puravankara Ltd גם השיגה זכויות פיתוח מחדש עבור שתי חברות דיור במומבאי בשנה שעברה, עם שווי פיתוח ברוטו (GDV) של ₹1,500 קרונות. בספטמבר, הקבוצה רכשה זכויות לפרויקט נוסף – Miami Apartments ב-Breach Candy, שנכנס לשוק היוקרתי בדרום מומבאי.
קרא גם | זמן בום לנדל"ן, אבל איפה העובדים?
בשנת 2023, DLF Ltd, שבסיסה בדלהי, יצאה למומבאי כדי לפתח במשותף פרויקט שיקום שכונות עוני עם חברת בת של Trident Buildtech Pvt. בע"מ במערב Andheri של מומבאי. שנה קודם לכן, Adani Properties Pvt. אחמדאבאד. בע"מ זכתה במנדט לבצע את הפיתוח מחדש של Dharavi, אחת משכונות העוני הגדולות בעולם המשתרע על פני 600 דונם.
"עם הזדמנויות מוגבלות של מגרשי שטח במומבאי, קיימת הזדמנות ענקית בתחום הפיתוח מחדש וה-SRA", אמר טאריק אחמד, מנכ"ל מערב הודו בקבוצת Prestige. "לכן, אני חושב ששם יש הרבה מיקוד למפתחים בהתחשב בפיתוחים מחודשים משמעותיים של אגודות רגילות או אגודות מהדא ועם הזדמנויות מרובות שעדיין בחוץ." מהאדה היא רשות הדיור והפיתוח של מהרשטרה.
סצנת הפיתוח מחדש
סצנת הפיתוח המחודשת של מומבאי כוללת הסכמי פיתוח עם חברות דיור, מודל שיקום שכונות עוני וכן פיתוח מחדש של מבנים מופסקים, אשר נבנו לפני 1960 במהרשטרה והממשלה גובה כסף מתושבי הבניינים הללו. למעלה מ-25,000 בניינים באזור המטרופולין של מומבאי (MMR) לבדו האריכו את החיים השימושיים שלהם והם זכאים לפיתוח מחדש, אמר דוואל אג'מרה, מזכיר Credai-MCHI, במסיבת עיתונאים.
"מומביי היא שוק שיפוץ", אמר אבישק קאפור, מנכ"ל הקבוצה ומנכ"ל בפוראוונקרה. "אנו רודפים באופן אקטיבי אחר הזדמנויות בצד הפיתוח מחדש במומבאי. כבר חתמנו על שלושה פרויקטים של פיתוח מחדש, ואנחנו עובדים על כמה אז, הצינור די חזק".
קרא גם | רכישות קרקע, עסקאות פיתוח משותף מזנקות על רקע הביקוש הגואה לנדל"ן
פיתוח מחדש הוא מרחב אטרקטיבי להיות בו עבור מפתחים בשל יתרונות FSI, שולי רווח פוטנציאליים גבוהים יותר והזדמנויות התרחבות בתוך מיעוט קרקעות ניתנות לפיתוח נקיות במומבאי. היזמים יכולים לקבל גישה לחבילות קרקע ראשיות במומבאי, שם יש פחות הזדמנויות לרכישת קרקע.
"בין אם מדובר בבניינים SRA או שאינם מבנים SRA, לפרויקטים כאלה יש פוטנציאל ל-FSI גבוה יותר ולתשואות גבוהות יותר, מה שמושך את כל המפתחים הללו למגזר", אמר פנקג' קאפור, מייסד ומנהל מנכ"ל, ב-Liases Foras. "בסביבות 60 % מהיצע ההשקות של היום מגיע מפיתוח מחדש – בין אם חברה או פיתוח מחדש של שכונות עוני".
תחרותי ביותר
בעוד שהשוק מהווה הזדמנות אטרקטיבית, הוא הופך לתחרותי ביותר. הפריחה בנדל"ן עודדה הרבה שחקנים לקחת פרויקטים של שיפוץ. למפתחים כמו Hiranandani group, Keystone Realtors Ltd, Raymond Realty וכו' יש צנרת של פרויקטי שיפוץ כאלה.
"ישנו ממהר מטורף בקרב המפתחים לקבל התחייבויות חדשות יותר. אז, הם מציעים עסקאות מאוד מאוד משתלמות לדיירים הקיימים כדי לרכוש את ההצעות", אמר קאפור. "אבל הרבה מההיצע החדש הזה שנכנס נמצא ב- ₹2 קרונות פלוס סוגר של דירות. בפיתוח מחדש, אתה משכן דיירים קיימים ומביא דיירים חדשים — כך שיש הטרוגניות של הדמוגרפיה. בגלל זה, ייתכן שיש פחות עדיפות לאנשים לשלם כי ייתכן שהבלעדיות לא תהיה שם".
עבור קונים, תחרות פירושה בתים גדולים יותר, שירותים טובים יותר, פארקים ושדרוג תנאי החיים.
קרא גם | NBCC שואפת להכפיל את ההכנסות ל ₹25,000 crore על ידי הרחבת מיזמי נדל"ן
הרבה השתבש ליזמים בעבר בין אם בפרויקטים של שיפוץ או בפרויקטים של שיקום שכונות עוני.
"בעבר חברות דיור רבות במומבאי הפקידו את הפיתוח מחדש של הפרויקטים שלהן בידי בונים, אך נותרו במבוכה", אמר אנוג' פורי, יו"ר Anarock Group. "במקרים רבים, הם הונו על ידי בונים במגוון היבטים. באחרים, אזל הבנאי ההון והותיר את כל המפעל בחוסר הגבלה".
"בינתיים, הבעלים המקוריים סובלים מהוצאות שכירות עצומות בדירות חלופיות ובדרך כלל נתונים לחסדיו של גורם חיצוני שמטרתו היחידה היא שולי רווח מסיביים", אמר.
נפילה של שחקני אוהל
פרויקטים של שיקום שכונות עוני, במיוחד, הובילו לנפילתם של כמה שחקני המרקיז במומבאי, לדברי גולאם זיא, מנכ"ל בכיר בנייט פרנק.
פרויקטים כאלה הובילו לנפילה ולניקוז כספי של שחקנים, כולל פיתוח דיור ותשתיות בע"מ (HDIL), כך דיווחה מינט מוקדם יותר. גם קבוצת אורביט נכנסה לחדלות פירעון לאחר שכמה מפרויקטי הפיתוח מחדש שלה סבלו בעיכובים ארוכים.
קרא גם | מומבאי, דלהי מובילה לעלייה בביקוש לנכסי מגורים יוקרתיים ב-APAC
"מה שקורה זה כשאתה עושה SRA, אתה צריך לדאוג לדברים רבים מבחינה פוליטית או בכסף", אמר זיא. "כל פרויקט של SRA הוא מוקש פוליטי… לכן, ניקוי שכונות עוני הוא ההיבט המלוכלך ביותר שאתה יכול לחשוב אי פעם של עשייה בעיר מומבאי".
פרויקטים כאלה ניתנים לביצוע רק כאשר הבעיות של שכונת העוני ממוינות והקרקע התחומה והגבול מוצעת ליזם, אמר זיא. "אם זה שחקן טוב, רשום או שם מותג, אז הם בהחלט לא יגעו בשום פיתוח של SRA שעדיין נגוע בצרות העבר".
מסתכלים על השוק
כל מיני שחקנים מסתכלים על השוק
בתערוכה ראשונה מסוגה בשם 'Redeveloping Mumbai: Ease of Doing Redevelopment' (EODR), שאורגנה על ידי Credai-MCHI מוקדם יותר השנה, השתתפו למעלה מ-40 מפתחים כגון Rustomjee, Kolte Patil, Puravankara, Raymond Realty וכו' כדי להתחבר. עם חברות דיור.
"היום אם אתה מטייל באיזשהו יישוב, אתה רואה שמות של מפתחים שמעולם לא שמעתם עליהם עובדים על פיתוח מחדש, השחקנים האלה יהיו אתגר", אמר קאפור. "שחקנים רשומים או שמות ידועים, לעומת זאת, הם שחקנים חכמים, יש להם את הכישורים ואת השרירים הפיננסיים באמת להשיג את הפרויקטים ולזכור את ההתחייבויות שלו ואת התחזיות העתידיות".
קרא גם | התפקיד הטרנספורמטיבי של פרוטק בנדל"ן
נכסים במצוקה הם הזדמנות נוספת. Prestige Group גם מחפשת באופן פעיל נכסים לחוצים ופרויקטים תקועים כחלק מהאסטרטגיה שלהם להתרחב במומבאי.
"נכסים לחוצים או פרויקטים תקועים הם תמיד כאלה שהיית מסתכל עליהם. ברור, אתה יודע, חלקת הקרקע צריכה להיות הגיונית, היכן היא ממוקמת, האם המוצר הגיוני, כל זה צריך להתאים", אמר אחמד. "הצלחנו לעשות את זה עכשיו. עשינו את זה, כשרכשנו את הפרסטיג' סיטי מולונד מפשיטת רגל. רכשנו אותו בהערכת שווי אטרקטיבית מאוד".