מומבאי: חלק מהנדל"ן היקר ביותר של הודו ברחבי המטרו המובילות עשוי לצאת בקרוב, כאשר חברת ביטוח החיים של הודו (LIC) מתכננת לגייס 6-7 מיליארד דולר ממכירת המגרשים והמבנים המסחריים שלה.
LIC, בעל הבית השלישי בגודלו בהודו, הטיל על צוות פנימי לגבש תוכנית מכירה של נכסי הנדל"ן שלה ברחבי המדינה, שני אנשים שמודעים לעניין אמרו, והוסיפו שהתהליך עשוי להתחיל עם מומבאי.
"אנחנו עובדים על התוכנית. ישנן מספר אפשרויות שאנו דנים בפנימיות. תרגיל הערכת השווי יהיה המפתח. מה הדרך הטובה ביותר להרוויח כסף מנכסי הנדל"ן טרם נקבע בצורה פורמלית", אמר אחד משני האנשים שצוטטו לעיל, שניהם דיברו בעילום שם.
חלק מנכסי הנדל"ן המובחרים של LIC כוללים את בניין Jeevan Bharti בקונוט פלייס בדלהי; בניין LIC בשדרת Chittaranjan בקולקטה; ובניינים המאכלסים את האגודה האסיאתית ואבראלי'ס במומבאי. בזמן הערכת השווי האחרונה שלהם, נכסי הנדל"ן של LIC הוצמדו לערך שמרני ₹50,000-60,000 מיליון, אמרו שני האנשים. LIC, חברת הביטוח הגדולה ביותר בהודו והמשקיעה הגדולה ביותר בשוק המניות שלה, מחזיקה בנכסים ששווים מעל ₹51 טריליון.
קרא גם | LIC מתכננת לרכוש חברת ביטוח בריאות פרטית
"לתהליך מכירת הנכסים הפורמלי, ייתכן שתתבצע עבודת הערכת שווי חדשה עבור הבניינים שבבעלות LIC", אמר האדם השני. בבנייני LIC רבים מעולם לא ראו עסקת מכירה כלשהי ושווי השוק שלהם אינו ידוע, אמר האדם. הוספת הערך בפועל עשויה להיות "לפחות פי חמישה יותר מהשמרני", מה שמסתבר שיש ₹2.5-3 טריליון.
מיילים שנשלחו ל-LIC, למחלקה להשקעות וניהול נכסים ציבוריים (דיפאם) ולמחלקת השירותים הפיננסיים נותרו ללא מענה. האישור של דיפאם הוא חובה לתהליכי מכירת נכסים של כל החברות בבעלות ממשלתית.
רווח טוב יותר
שעון LIC ₹רווח נקי של 40,676 crore ב-FY24 לעומת ₹36,397 מיליון ב-FY23, כאשר פרמיות החידוש השתפרו, ההשקעות הניבו תשואות טובות יותר וערך העסקים החדשים (VNB) עלה. LIC תשלם לבעלי מניותיה דיבידנד של ₹6 עבור FY24. אם תוכניות מכירת הנכס ייצאו לפועל, זה עשוי להעלות את הרווח של LIC ואולי להוביל לדיבידנדים טובים יותר.
לדברי האדם השני, בעלים חדש רשאי לפתח מחדש, לעצב מחדש או לנצל את המבנים בדרכים שונות.
LIC עשויה לשקול להקים ישות נפרדת כדי להחזיק בנכסי הנדל"ן ולנהל את המונטיזציה שלהם, אמר האדם הראשון, והצביע על האתגר בהערכת שווי הנכסים הללו.
לדבריו, LIC מחזיקה גם בבניין המפורסם של State Bank of India ב-Mall Road ב-Mussourie, Uttarakhand; ושני בניינים נפרדים המהווים את המטה של בתי תקשורת בולטים בניו דלהי ובלוקנוב.
"יש הרבה מה שנקרא נכסי מרקיזה כאלה שבבעלות המבטח. אבל הערכת השווי צריכה להיעשות כראוי. גילוי המחיר יכול להתרחש רק באמצעות תהליך מכירה פומבית חלק אחר חלק. אבל לשם כך, יידרשו תיקונים מסוימים בחוק ה-LIC ושינויים בחוקים", אמר האדם השני.
בעבר היו תוכניות למכור את נכסי הנדל"ן של LIC, אך הם מעולם לא המריאו בעיקר בשל מחלוקות משפטיות. התוכנית צברה קצב כעת עקב הדחיפה המחודשת של הממשלה לייצר רווחים מנכסי נדל"ן תחת PSUs.
קרא גם | מכירת המניות של המרכז ב-LIC צפויה כעת בשנת 2026
"כדי ליישם את תוכנית המונטיזציה, הממשלה צריכה להאיץ את תהליך ההחלטה המשפטית. נכסי LIC רבים נמצאים בליטיגציה. באופן אידיאלי, צריך להיות בית משפט נפרד שיטפל בסכסוכים הקשורים לנכסי PSU כגון LIC", אמר האדם השני. לדבריו, רוב הנכסים שבבעלות LIC מקבלים הערכה מחדש כל 2-3 שנים. אבל התדיינות משפטית מפריעה תהליך הערכת השווי או השווי ההוגן של הנכס עצמו.
נאבקים לשמור על נתח שוק
התוכניות מגיעות בתקופה שבה LIC נאבקת להגן על נתח השוק שלה. סך הכנסת הפרמיות של LIC עבור צמח בקושי ב-0.22% משנה לשנה ₹4.75 טריליון ב-FY24. הפרמיה לשנה הראשונה של המבטחת בבעלות המדינה ירדה ב-4.04% במהלך ה-24, בעוד שהמבטחים הפרטיים ראו עלייה של 12.11% בעסקים החדשים. ₹1.55 טריליון. זה הוריד את נתח השוק של LIC ל-58.87% ב-FY24 בהשוואה ל-FY23.
במהלך עריכת תוכנית המונטיזציה של הנכסים שלה, ייתכן ש-LIC תצטרך לאזן בין נראות ושאיפות כספיות, אמר האדם השני.
קרא גם | LIC מוכרת פחות פוליסות אך רושמת רווח נקי גבוה יותר של ₹40,676 crore ב-FY24
המרחב העצום של נכסי LIC נועד במקור להגביר את הנראות של המבטחת.
"ביטוח הוא עסק של ניהול סיכונים. עבור LIC, נוכחות נכסים ברחבי הארץ מסייעת במיתוג שלה וכחברת ביטוח, נוכחות משרדי חברת הביטוח מהווה בעצם הבטחה לאמון שהציבור הרחב נתן בנו כמבוטחים", אמר השני. אדם.
עם זאת, קנה המידה של בעלות על נדל"ן הפך גדול ולכן, לפי האדם השני, הגיוני ש-LIC תייצר רווחים מבנק הנכסים העצום כעסק שאינו ליבה.