מדוע REIT צוברים פופולריות בקרב המשקיעים ההודים

ב- 12 בספטמבר איפשרה מועצת ניירות הערך של הודו (SEBI) REITs, שנחשבו מוקדם יותר מכשירים היברידיים, לסווג כמכשירי הון על ידי קרנות נאמנות. המהלך מכוון להעמיק את השוק וליישר אותו עם סטנדרטים גלובליים. זה צפוי להגדיל את הביקוש ל- REIT – הן מקרנות המניות הפעילות והן מקרנות פסיביות שכן REITs צפויים להפוך לחלק ממדדי ההון של המבחן.

REITs צוברים משיכה בענף קרנות הנאמנות על יכולתם לספק תזרימי מזומנים רגילים. "אנו משקיעים ב- REITs בעיקר בגלל יכולתם לייצר תזרימי מזומנים תפעוליים עקביים באמצעות הכנסות משכירות. הסכמי שכירות אלה כוללים הסלמות חוזיות מובנות, המסייעות בהפחתת האינפלציה", אמר ראג 'מהטה, סגן נשיא ומנהל קרנות, הון, קרן המודעות של PPFAS.

זה, בשילוב עם הפוטנציאל שלהם לרווחי הון, הופך את REITs להשקעה מפתה. עם זאת, חשוב להבין כי בעוד שמימון הנדל"ן הופך אותו לנוח יותר למשקיעים, הנכס הבסיסי הוא עדיין נדל"ן, ולכן יש צורך בהקצאת נכסים נאותה.

קלפש אשאר, מתכנן פיננסי מוסמך, אמר, "אני לא ממליץ על הקצאת נדל"ן כחלק מתיק השקעות. אבל אם מישהו רוצה חשיפה לנדל"ן, REITs יכולים להיות אפשרות טובה. אחת הדרכים לעשות זאת היא להשקיע בכספי הקצאה רב-נכסים שמשקיעים ב- REITs."

המשך לקרוא כדי לדעת יותר.

מה זה REIT?

חשבו על REIT כקרן נאמנות, אך כזו שמשקיעה בנדל"ן ולא במניות או באג"ח. לפחות 80% מהנדל"ן שהוא משקיע בו חייב להיות ייצור שכר דירה. מרבית ה- REIT בהודו מחזיקים בעיקר במרחבי משרדים בדרגה A, למעט Nexus Select Trust, שבבעלותו בעיקר קניונים.

לאחר ניכוי הוצאות מסך שכר הדירה שנאסף, על REIT להפיץ לפחות 90% מהסכום הזה, המכונה תזרים המזומנים הנקי הניתן לחלוקה, לבנות המניות. כל ה- REIT בהודו עושים זאת בכל רבעון. REITs מוסדרים על ידי SEBI, ואתה יכול לקנות יחידות בדיוק כשאתה קונה מניות – דרך חשבון המסחר שלך.

איך ביצעו ה- REIT ההודי עד כה?

REITs, שהם חדשים יחסית בהודו, הציעו הכנסות תקופתיות קבועות אם כן, וכבר ראו כמה עליות ומורדות.

התקופה מיד לאחר שקוביד ראתה ביקוש לא ברור לחללי משרדים, והשפיעה באופן שלילי במחירי REIT. ה- REIT הראשון בהודו, פארקי המשרדים השגרירות, הושק במרץ 2019 וראתה את מחירו ירידה ב -29% מ -1 במרץ 2020 ל -1 במרץ 2021. מחיר פארקי העסקים של Mindspace REIT (Mindspace REIT), שהופיע באוגוסט 2020, השיל 6% בסוף השנה הראשונה. אולם REITs התאוששו יותר (ראו גרפיקה לנתוני החזרות) מאז מכיוון שאנשים חזרו בהדרגה למשרדים וריבית ירדו.

בהתבסס על מספרי FY25, REIT סיפקו תשואות חלוקה לפני מס (חלוקה ליחידה המחולקת במחיר השוק הנוכחי) של 4.7% עד 5.5%. שימו לב כי מחירי ה- REIT עלו 6-13% לאחר ההחלטה של ​​SEBI ב- 12 בספטמבר לסווג אותם כמכשירי הון, שהשפיעו על התשואות. אבל הפצה אינה הדבר היחיד שחשוב. תנועות במחירי REIT, כמו במניות, עלולות לגרום לרווחי הון או הפסד עבור המשקיעים. נתונים מעושר Sanctum מראים כי כל ה- REIT בהודו הציעו תשואות סכום סכום שנתי מורכב (הפצות בתוספת רווחי הון) של 16.7% עד 24% בשנתיים האחרונות. אולם כלל הזהב של השקעות מניות חל גם על REITs – העבר אינו מנבא לתשואות עתידיות.

בגלל זה, אמר מהטה, המשקיעים המבינים ב- REITs חייבים להיות אופק השקעה של לפחות 3 עד 5 שנים. "כדי שרווחי הון ישחקו, המשקיעים זקוקים לפחות לאופק של חמש שנים", הוסיף אלך ידב, ראש מוצרי השקעה ב- Sanctum Wealth.

האם ל- REIT יש מקום בתיק העבודות שלך?

ידב אמר כי REIT יכול להיחשב כחלופה למוצרים מניבים תשואה. "בסביבה בתשואה נמוכה, הביקוש ל- REITs עולה. הם עשויים להיות אפשרות טובה יותר מאשר אג"ח וקרנות חוב על בסיס פוסט-מס, עם תנודתיות מעט גבוהה יותר", הוסיף.

כמה על המשקיעים להקצות ל- REIT? ידב הציע נתח של 5% עבור המשקיעים בעצמך ו -10% עבור אלה המסתמכים על יועצים פיננסיים. Vaibhav Porwal, מייסד משותף ב- Dezerv, חברת ניהול עושר, המליץ ​​על הקצאה של 15-20% ל- REITs בתיק החוב של המשקיע.

אתה יכול להשקיע ב- REIT ישירות או באמצעות קרנות נאמנות. אם ברצונך לקבל חשיפה קטנה, מסלול קרן הנאמנות טוב יותר.

מהן השלכות המס?

REITS ציון על מוצרי חוב כמו אגרות חוב וקרנות חוב על בסיס פוסט-מס. הכנסות ריבית מאג"ח מחויבות במס בשיעור לוח מס הכנסה שלך. בעקבות שינוי במיסוי שלהם, כל רווח הון בקרנות חוב שנרכשו ב -1 באפריל 2023 או אחריו מחויב גם במס בשיעור הלוח שלך.

לעומת זאת, מיסוי חלוקת REIT תלוי באופיו – האם הוא התקבל בצורה של דיבידנד, ריבית או פירעון של חוב. כל ה- REITs חושפים את הפירוק הזה באתרי האינטרנט שלהם.

בעוד שהריבית מחויבת במס בשיעור הלוחות של המגן, הדיבידנדים פטורים ממס אם המס שולם ברמת הרכב המיוחד (SPV), שהוא נוהג נפוץ כרגע. פירעון החוב מחויב במס כמרווחי הון כשאתה מוכר יחידות REIT. רווחי הון מ- REITs מחויבים במיסוי כהון (ראה גרפיקה לפרטי מס). SPV הוא גורם משפטי נפרד, בדרך כלל חברה, שנוצרה על ידי ה- REIT כדי להחזיק ולנהל את נכסי הנדל"ן המייצרים הכנסה בפועל, ומאפשרת בידוד סיכונים וטיפולי מס ספציפיים.

אז האם אתה צריך להשקיע?

פורוואל אמר כי ביצועי REIT קשורים עמוק למחזורי ריבית וכלכליים, כך שאם המשקיעים ישקיעו בסוף המחזור, הם עלולים להתמודד עם פחת הון והפצות נמוכות יותר.

אבל כיום, יש כמה חיוביות עבור REIT. "חברות רבות מקימות מרכזי נתונים. עם התנהגותו של נשיא ארה"ב דונלד טראמפ, וכתוצאה מכך יותר מבטלים, הביקוש ל- GCCs (מרכזי יכולת גלובליים) צפוי להתגבר עוד יותר. אלה הם רוח רוח חזקה מאוד עבור REITs", אמר פורוואל.

עם זאת, יש גם שלילי משמעותי. "בערך 70-80% מתושבי נכסי REIT הם חברות IT/Tech. ההאטה הרחבה יותר בענף ה- IT היא אפוא סיכון", הוסיף פורוואל.

לעת עתה, עדיף להישאר עם ההקצאה הקיימת שלך, בהתחשב בהפעלה האחרונה במחירי REIT. אם אתה מכופף עליהם, עדיף להתחיל בקטן.