מיינט הרצליה

מדוע עשירי לונדון שוכרים במקום לקנות

עם מחירי הנדל"ן היוקרתיים בלונדון וקריסה בהיקף העסקאות היוקרתיות, זו הייתה שנה קשה עבור נדל"ן מעולה במרכז לונדון.

אבל שוק השכירות הפריים משגשג.

אנשים הזקוקים לבסיס לונדוני בוחרים יותר ויותר לקחת את אופציית הדיור הגמישה והמינימלית, במקום לקנות ולשלם את המסים הגבוהים של בריטניה, בשוק תקוע. כתוצאה מכך, דמי השכירות עולים מדרגה. אנליסט מחירי הבתים LonRes מצא כי דמי השכירות הממוצעים בלונדון עלו ב-3.5% בין דצמבר 2022 לדצמבר 2023. דמי השכירות הממוצעים של הפריים נמצאים כעת ב-29% מעל לרמות הקדם-מגפניות שנקבעו במהלך התקופה של 2017 עד 2019.

מחקר נפרד של סוכן הנדל"ן Beauchamp Estates מצא כי 63 בתים בלונדון הושכרו תמורת 6,370 דולר או יותר לשבוע – כ-330,000 דולר לשנה – בין ינואר ליוני 2023.

סוכן הרכש ליאם מונהאן, מנכ"ל לונדון סנטרל פורטפוליו, אמר שרבים מהדיירים הראשיים שלו חיים אורח חיים גלובלי ומטייל. הם כוללים שחקני כדורגל, שחקנים ומפיקי סרטים ויזמים טכנולוגיים.

"ברור שהם יכולים להרשות לעצמם לקנות את הנכסים האלה, אבל אולי הם בחוזה קצר טווח או שמצמיחים עסק וקיבלו עושר רב די מהר והם קופצים בין המון מדינות שונות ועדיין עובדים איפה שהם רוצים לחיות", אמר מונאהן.

נינה מקדוול, ראש תחום השכרות במשרד של סוכנת הנדל"ן סטרוט אנד פארקר בנייטסברידג', אחת השכונות היקרות בלונדון, אמרה שרבים מהשוכרים שלה שוקלים לקנות נכס בלונדון אבל רק כשהם מוצאים את הבית המושלם במחיר מצוין. "יש הרבה אנשים ששוקלים את האפשרויות שלהם", אמרה. "אולי הם גם יושבים חזק כדי לראות אם המחירים יגלשו עוד יותר".

אחרים, כמו אנטוניו וולפין, פשוט לא רואים בנכס בלונדון הזדמנות השקעה מצוינת. וולפין, שהוא איטלקי, עבר ללונדון לעבודה ב-2011, בתחילה התגורר מחוץ למלונות. כשאשתו ושני בניו הצטרפו אליו בלונדון ב-2012, המשפחה החלה לשכור.

צפה בתמונה המלאה

החלק החיצוני הגיאורגי של נכס להשכרה במייפייר המושכר תמורת 37,600 דולר לשבוע. צילום: צ'סטרטון

"חשבנו על הרעיון של רכישת נכס, כי השוק היה חזק מאוד, אבל חשבתי שהוא לא יוכל לצמוח לנצח, ועם העבודה שלי אני לא בטוח איפה אני אהיה בשנה הבאה", אמר וולפין, 61, יועץ עבור חברות לניהול נכסים וקרנות.

החלטת המשפחה להמשיך לשכור הוכיחה את עצמה מראש, מכיוון שמחירי הבתים המרכזיים של לונדון קפאו כבר כמעט עשור. לפי LonRes, מחירי המכירה הממוצעים במרכז פריים לונדון עלו ב-2.3% בלבד בין 2013 ל-2023 (מ-2,130 דולר ל-2,180 דולר ל-2,180 דולר).

בשנת 2016, עבודתו של וולפין לקחה אותו לסינגפור, וכעת הוא ואשתו הפרופסור באוניברסיטה יושבים ברומא. שני בניהם, בני 26 ו-22, בחרו להישאר בלונדון ולכן הוריהם, שמבקרים בקביעות, המשיכו לשכור דירה בת שלושה חדרי שינה, שלושה מפלסים, בשכונה ההיסטורית האמידה של סאות' קנסינגטון, 2 קילומטרים מערבית ל- מרכז העיר.

אנטוניו וולפין שוכר במרכז לונדון מאז 2012 ורואה בכך אפשרות גמישה יותר מרכישה.  צילום: OLGA PODPORINA FOR THE WALL STREET JOURNAL
צפה בתמונה המלאה

אנטוניו וולפין שוכר במרכז לונדון מאז 2012 ורואה בכך אפשרות גמישה יותר מרכישה. צילום: OLGA PODPORINA FOR THE WALL STREET JOURNAL

וולפין חתם על הסכם סודיות האוסר עליו לחשוף את עלויות השכירות החודשיות שלו, אך דוברת סוכן הנדל"ן שלו, ווינקוורת', אמרה שנכס דומה יעלה עד 191,000 דולר לשנה.

"בוודאי עם הכסף הזה יכולתי לקנות, אבל הנקודה היא שכרגע זה יותר מעין בית נופש", אמר וולפין. "כשאני בא, אני רוצה להיות קרוב למרכז העיר ולחברים שרכשתי בזמן. גר בלונדון".

מקדואל מאמין שהסיבה לכך שמחירי השכירות הגבוהים הואצו בזמן שמחירי מכירת הדירות יורדים היא פשוטה: הביקוש להשכרות מסוג זה הוא גבוה ויש תת היצע רציני של נכסים בעלי מפרט גבוה, סוהר.

"הם נדירים כמו שיני תרנגולת", אמרה. "דיירי הסופר-פריים לא יקריבו או יתפשרו על הרבה דברים. המצב והתפקוד של הנכס צריכים להיות חלקלקים ויפים, והם ישלמו מחירים גבוהים, או ישלמו שנה או שנתיים מראש, כדי להבטיח את הנכס הנכון".

אבל בעוד שכר הדירה עולה, בעלי בתים במרכז לונדון עדיין צריכים לעבוד קשה כדי למשוך שוכרים בעלי שכר גבוה שמצפים לסטנדרטים של חמישה כוכבים.

"היו לי אנשים שרוצים לקרוע קירות או לבצע הרחבה מאסיבית", אמר סינאד קונלון, ראש שירותי תאגידים והעברות בסוכני הנדל"ן ג'ון די. ווד ושות'. "חלקם רוצים חבילות ריהוט לעיצוב פנים בעלות של בערך 32,000 עד 127,000 דולר לחודש. כולם מחפשים תוספת".

במקרה בלתי נשכח אחד, קונלון הצליח לשכור בית משמעותי בפרבר פרימרוז היל שבצפון לונדון לדייר שרצה שהשירותים בחדרי האמבטיה, 17 מהם, יוחלפו בדגמים יפניים עם בידה מובנים. הדייר, ששילם כ-70,000 דולר לחודש כדי לשכור את הבית לשנה החל מ-2021, הסתפק בסופו של דבר בהרכבת 10 שירותים חדשים בלבד. "אבל הם עולים בסביבות 25,000 פאונד (32,000 דולר) לפופ, אז זה לא היה ממש זול", אמר קונלון.

בעיה נוספת העומדת בפני בעלי הדירות היא התדלדלות שולי הרווח. שיעורי הריבית קפצו ומאז 2020, בעלי הדירות אינם יכולים לנכות את ריבית המשכנתא מחשבונות המס שלהם, אמרה בקי פאטמי, שותפה בכיר של Sotheby's Realty UK.

גם הניהול של השכרת נכס אינו זול. פאטמי אמר כי בעלי הבית צריכים לצפות לשלם לסוכן הנדל"ן שלהם בין 8% ל-15% מדמי השכירות השנתיים כדי למצוא ולהתקין שוכר. דמי ניהול, במידת הצורך, מוסיפים עוד 5% לעלות.

Vickram Mirchandani מחזיקה ומשכירה כיום שני נכסים מעולים בלונדון. הוא מודע עד כאב עד כמה קשה להרוויח הגון אפילו בשוק שכירות לוהט. מירצ'נדאני, בן 46, בריטי, קנה לפני כעשר שנים בית משפחתי עם חמישה חדרי שינה בשכונה היוקרתית בלגרביה. הם גרו בבית במשרה מלאה, אבל הוא ואשתו התאכזבו יותר ויותר מהחיים בבריטניה ועזבו את לונדון באוקטובר, ואז עברו לדובאי עם משפחתם הצעירה בינואר – יש להם ילד אחד ומצפים לשנייה.

ויקרם מירצ'נדאני, בתמונה כאן עם אשתו, מצא את עצמו בעל בית בלונדון במקרה.  צילום: VICKRAM MIRCHANDANI
צפה בתמונה המלאה

ויקרם מירצ'נדאני, בתמונה כאן עם אשתו, מצא את עצמו בעל בית בלונדון במקרה. צילום: VICKRAM MIRCHANDANI

מירצ'נדאני החליטה שלא לנסות למכור את הנכס עד לחידוש שוק הנכסים בלונדון. באוקטובר 2023, הדיירים עברו לגור בבית העירוני בשטח של 4,200 רגל מרובע, ושילמו מעט פחות מ-8,900 דולר לחודש דמי שכירות.

"זה נעלם תוך שבוע, בצפייה השנייה, במחיר המבוקש", אמר מירצ'נדאני, מפתח אנרגיה מתחדשת. "בדיעבד, כנראה יכולתי לקבל קצת יותר".

מירצ'נדאני מחזיק גם בנכס שני, פנטהאוז עם שלושה חדרי שינה בבלגרביה, שבמקור קיווה להעיף אותו. "התכנון היה לרכוש אותו, לפתח אותו ולמכור אותו בהפרש נאה", אמר, "אבל לאחר הברקזיט המרווח היפה הזה מעולם לא התממש".

הדירה גם מושכרת, ומשתפת 11,500 דולר לחודש. "למעשה התגברתי מלבקש את המחיר הזה כי לשוכר יש כלב ואמרתי, 'בסדר, אבל זה יהיה תוספת של 10%'", אמר מירצ'נדאני. "אני מאוד מרוצה מהמחירים שהושגו".

הוא פחות מרוצה מהתשואות שההון שלו מרוויח. להערכתו, לאחר עלויות, כולל מס הכנסה, הוא מרוויח בסביבות 1.5% עד 2%. הבנקים הגדולים באנגליה מציעים כיום ריביות של כ-4% עד 5%.

לטווח ארוך יותר, מירצ'נדאני עדיין שוקל את האפשרויות שלו. "יכולתי לשמור אותם בתקווה שיום אחד יקרה איזה נס והם יעלו, אבל אם אנחנו אוהבים את זה בדובאי כנראה נמכור את הנכסים", אמר.

צפו בכל חדשות התעשייה, חדשות הבנקאות והעדכונים על Live Mint. הורד את אפליקציית Mint News כדי לקבל עדכוני שוק יומיים.

יותר פחות

נושאים

  • #שוק הנדל"ן
שתף את הפוסט
דילוג לתוכן