בנגלורו: לאחרונה, בפינה אחת של צ'אקאן, מרכז רכב וייצור, נרשמה פרץ של פעילות בנייה. בחציית המפעלים ומפעלי הייצור של כמה מיצרניות הרכב הגדולות בעולם, כולל מרצדס, פולקסווגן ו-Mahindra & Mahindra, כביש MIDC החדש מוביל לאתר של 100 דונם. שם, בפאתי פונה, צ'קאן V, מגה פארק לוגיסטי רחב ידיים המשתרע על פני 2.6 מיליון רגל רבוע. בעוד שגודל המתקן התעשייתי מרשים כשלעצמו, לפרויקט יש תכונה יוצאת דופן נוספת במעורבות של בלקסטון, משקיע הנדל"ן הגדול בעולם.
הידוע בעולם בזכות כישורי הרכישה שלו, ההצלחות הרבות של מנהל הנכסים הגלובלי שבמרכזו בניו יורק במגזרי המשרדים והנדל"ן הקמעונאי של הודו לאורך השנים עברו בעיקר את הדרך האנאורגנית. הפארק הלוגיסטי בצ'קאן, לעומת זאת, הוא דוגמה של בלקסטון בונה משהו מהיסוד. Horizon Industrial Parks, הישות בלקסטון המטפלת בפרויקטי לוגיסטיקה ואחסנה, סיפקה לאחרונה פארק נוסף בשטח של 52 דונם, 'Chakan II'. עוד פרויקטים כאלה מתקיימים בבנגלורו ובצ'נאי.
מאז שבלקסטון פתחה את חטיבת הנדל"ן שלה בהודו ב-2007, המיקוד שלה היה כולו במגזרי המשרדים והקניונים. קצת יותר מעשור וחצי לאחר מכן, היא רכשה נכסים מוכנים בהתמדה כדי להפוך לבעלת שטחי המשרדים הגדולה בארץ, והיא מחזיקה בפורטפוליו השני בגודלו של קניונים כיום. רכישות אלו סייעו להפוך את הודו לשוק ההשקעות השלישי בגודלו אחרי ארה"ב ובריטניה.
לוגיסטיקה היא אחת מקבוצות הנכסים הגדולות ביותר עבור בלקסטון בעולם, והיא מחזיקה ביותר מ-1.2 מיליארד מ"ר של שטחי לוגיסטיקה ומחסנים ברחבי העולם. אבל זה תחום עסק חדש יחסית למנהל הנכסים בהודו, כזה אליו נכנסה רק לפני חמש שנים. במובן מסוים, הפארק הלוגיסטי בצ'קאן, אחד ממספר שהוא מתכוון להקים, מסמל את האמון שלו בסיכויי הצמיחה של העסק.
"כמשקיע נדל"ן, בלקסטון תמיד חיפשה אחר נכסי השכרה באיכות טובה. תעשייה ולוגיסטיקה היא פלטפורמת הנדל"ן הראשונה שלה בהודו שבה היא לקחה על עצמה את הסיכון לקנות קרקע ולבנות", אמר שוביט אגרוואל, מנכ"ל ומנכ"ל חברת הייעוץ Anarock Capital.
בעוד המספרים האחרונים בתוצר המקומי הגולמי (תוצר) היו מאכזבים, הסיכויים הכלכליים ארוכי הטווח של המדינה נותרו בהירים. הביקוש למתקני אחסנה ותעשייה מודרניים היה יציב, הודות להתרחבות בפעילות הייצור, המסחר האלקטרוני והמסחר המהיר, כמו גם מגזרים אחרים. כל זה הוביל לתיאבון מוצק בקרב המשקיעים המוסדיים לנכסים תעשייתיים מוכנים ואיכותיים.
וכך, פארקי מחסנים ולוגיסטיקה תפסו את מרכז הבמה עבור בלקסטון, כאשר היא מתכוונת להרחיב את תיק הנדל"ן שלה בהודו בשווי 20 מיליארד דולר.
הגדלה מהירה
בלקסטון ביצעה את כניסתה לתחום הנדל"ן התעשייתי בדצמבר 2019, באמצעות מיזם משותף עם Greenbase Industrial and Logistics Parks, חברה חדשה שהוקמה על ידי Niranjan Hiranandani, מייסד שותף ויו"ר חברת הנדל"ן Hiranandani Group. המיזם המשותף 50:50 (JV) ישקיע ₹2,500 קרונות לפיתוח מתקני תעשייה ומחסנים בערים ברחבי הודו.
גרינבייס התחילה עם 450 דונם בטלגאון ובנאשיק במהרשטרה, ובאוראגדאם בצ'נאי. האסטרטגיה הייתה בניית מחסנים ומתקנים תעשייתיים בנויים או בהתאמה אישית עבור חברות.
"כשותף, בלקסטון מעורב מאוד בעסקי הנדל"ן התעשייתי. המטרה שלנו היא לבנות פורטפוליו של 20 מיליון מ"ר בתוך חמש שנים", אמר נ. שרידהאר, מנכ"ל Greenbase. "לכן, נרכוש עוד קרקעות ונפתח נכסים. אנו שואפים לקבל 500 דונם של פארקי תעשייה כל אחד ב צ'נאי ופונה".
ה-JV קונה קרקעות בשווקים חדשים כמו מומבאי המטרופוליטן (MMR), קולקטה ובנגלורו. עד כה, היא השקיעה מסביב ₹1,700 crore אבל ככל שהוא מתרחב, הוא ישקיע בסביבות ₹4,500 קרונות לקנות עוד קרקע ולפתח אותה.
לאחר בדיקת המים עם מיזם משותף, אסטרטגיה שהיא העתיקה מ-Playbook המשרדים המסחריים שלה, שם היא גדלה לאורך השנים באמצעות שותפויות עם קבוצת השגרירות, Panchshil Realty ו-K Raheja Corp, היא הייתה מוכנה לבנות תיק עבודות. של נכסים תעשייתיים שהיו בבעלותה המלאה.
בשנת 2021, כמה שנים לאחר הקמת ה-JV עם Hiranandani, היא רכשה את Embassy Industrial Parks, תיק גדול ורב-עירי של נכסי לוגיסטיקה ומחסנים דרגה A, בשווי של 700 מיליון דולר. מתקני אחסנה דרגה א' גדולים יותר במידותיהם משאר הדרגות; הם ממוקמים היטב והם עדיפים מבחינת השירותים ואיכות הבנייה.
פחות משנה לאחר מכן, היא השיקה את אופק התעשייה פארקי תעשייה. עסקי הפארקים הלוגיסטיים יצמחו מהר יותר ממה שגדל תיק המשרדים בעשור האחרון בהודו, אמר אשש מוחטה, מנהל בכיר וראש תחום רכישות, בלקסטון הודו, בראיון למנט אז. נראה שהתחזית הזו מתרחשת; בשלוש שנים בלבד, הורייזון בנתה טביעת רגל גדולה, בניגוד חד למשרד המסחרי, שלקח כמעט עשור לבנות תיק של 100 מיליון רגל רבוע.
בלקסטון הודו לא הגיב לסיפור הזה.
"בעולם, בלקסטון היא אחת השחקניות המובילות בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה. בהודו, למרות שנכנס מאוחר לנדל"ן תעשייתי, הורייזון התרחב בצורה אגרסיבית והוא כנראה השחקן הפעיל ביותר כיום", אמר צ'נדרנת' דאי, ראש תחום התפעול, הפיתוח העסקי, הייעוץ התעשייתי והלוגיסטיקה המשולבת בהודו בייעוץ הנכסים JLL.
כיום, להורייזן ולגרינבייס ביחד יש פורטפוליו של כ-50 מיליון רגל רבוע, המשתרע על פני 1,800 דונם ו-38 פארקים, מה שהופך את בלקסטון למפתחת השנייה בגודלה בפלח זה אחרי מובילת השוק IndoSpace. הם נותנים מענה ללקוחות על פני מגזרים כגון ייצור, לוגיסטיקה של צד שלישי ומסחר אלקטרוני.
גם ההנהלה הבכירה של מנהל הנכסים היא שורית לגבי סיכויי הצמיחה של התעשייה החדשה. בלקסטון עשויה להגדיל את שטח המחסנים שלה ל-100 מיליון רגל רבוע בהודו בעוד שנתיים-שלוש, אמרה קתלין מקארתי, ראש משותף של עסקי הנדל"ן העולמיים, מוקדם יותר השנה.
בעסקה מתמשכת, בלקסטון התגלתה כבעל ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת שלושת הפארקים הלוגיסטיים של מפתחת המחסנים Logos India – שניים בצ'נאי ואחד בלואהארי, הריאנה. בעוד כתריסר שחקנים מוסדיים גלובליים השתתפו, ההצעה של בלקסטון הייתה מעט מעלה ₹1,700 קרונות, מכריעים יותר מ-GIC של סינגפור ו-Mitsui OSK Lines היפנית. אם ההצעה תושלם, היא תוסיף כ-5 מיליון מ"ר של נכסים מוכנים לתיק ההשקעות של הורייזון.
התמודד עם CWC
בספטמבר, Horizon Industrial Parks נבחרה כשותפה מובילה על ידי תאגיד אחסנה מרכזי בבעלות ממשלתית (CWC), מפעילת מחסנים ציבוריים, לניהול הפורטפוליו שלה של 13 נכסים לוגיסטיים של המייל האחרון לתקופה של 45 שנה. עם פוטנציאל פיתוח של 2.4 מיליון רגל רבוע, זה יהיה הפורטפוליו הגדול ביותר של נכסי מייל אחרון המנוהל על ידי מפתח מוסדי בהודו. אופק ישקיע מסביב ₹700 קרונות בנכסים והוא חופשי לפתח מחדש ולשדרג את הנכסים לדיירים.
"זו הפעם הראשונה שמשקיע עולמי נקשר עם התחייבות של ממשלת הודו. זו הזדמנות ייחודית, שבה להורייזון יש אפשרות לשדרג, להוריד ולפתח מחדש את הנכסים, או להביא כובשים חדשים", אמר גולאם זיא, מנכ"ל, נייט פרנק הודו, איש ייעוץ. זהו מודל לבנות-תפעל-העברה, שבו הורייזון ירוויח הכנסות מהנכסים במהלך תקופת העסקה.
העסקה נותנת להורייזון הזדמנות לגשת לנכסים במרכז העיר במומבאי, פונה, בנגלורו, צ'נאי ואזור הבירה הלאומי (NCR). הלוגיסטיקה של המייל האחרון בערים, בדרך כלל שטחי אחסון קטנים יותר קרובים למשתמשי קצה של סחורות, הפכה חשובה כדי לתת מענה לביקוש הגובר מצד חברות מסחר מהיר ומסחר אלקטרוני.
בעוד שעלויות קרקע גבוהות באזורים במרכז העיר הגבילו את הפיתוח של מתקני אחסון במייל האחרון עבור רוב היזמים, הביקוש הוא עצום. בפרט, הפריחה במסחר המהיר גרמה לבלקסטון לתכנן תוכניות להקים מתקנים לוגיסטיים של מייל אחרון גם בשווקים אחרים.
העסקה עם CWC היא כמו רכישה של תיק מוכן של נכסי מייל אחרון במיקומים נהדרים, אמר אנליסט, וביקש אנונימיות. "Blackstone-Horizon מקבלת גישה לקרקע, שאם היו צריכים לקנות אותה במחירי השוק הנוכחיים, היא הייתה עולה הרבה יותר. יש להם את החופש לבנות ולהפיק רווחים מהפורטפוליו, מה שנותן להם יתרון גדול על פני שחקנים אחרים".
משחק כיס עמוק
מחירי הקרקעות של נדל"ן תעשייתי כמעט הוכפלו בחמש השנים האחרונות, ציין Prateek Jhavar, מנכ"ל וראש בנקאות השקעות בתשתיות ונכסים ריאליים, Avendus Capital. עם עלויות הבנייה, גם עלויות חדות, זה הפך להיות קשה עבור יזמים קטנים לשגשג. אין זה מפתיע אם כן ששחקנים מוסדיים גדולים עם כיסים עמוקים והון סבלני, כמו בלקסטון ו-GIC, רוכשים נכסים תעשייתיים.
"שחקנים גדולים כמו בלקסטון צברו באופן פעיל נכסי אחסנה באמצעות גישה דו-כיוונית, שבה הם רוכשים נכסים מוכנים וכן בונים תיק גדול כדי לייצר ממנו רווחים בסופו של דבר", אמר ג'הבאר.
בלקסטון ביצעה גם רכישות גרינפילד (קרקע) וגם רכישות חומות עבור עסקי הנדל"ן התעשייתיים שלה. מלבד רכישת פארקי התעשייה של אמבססי ו-50% ממניות Greenbase, היא ביצעה רכישות מרובות, כולל מניות הרוב בפארקי התעשייה של Allcargo Logistics.
"ההבדל העיקרי הוא שהבעלות על הקרקע והנכסים והשליטה בניהול נמצאים אצל הורייזון. זה לא המקרה עם חלק מהיזמים והמפעילים המובילים האחרים, שלשותפיהם המשקיעים יש שליטה שווה", אמר אדם המכיר את תוכניות החברה, שלא רצה להיחשף.
מיעוט נכסים במכירה
בלקסטון מתכננת לשלב את פלטפורמת Horizon, שבבעלותה המלאה, עם תיק Greenbase לצורך רישום ציבורי של עסקי הנדל"ן התעשייתי שלה בהודו, אמרו מספר אנשים. אז, לעת עתה, ההתמקדות היא בהרחבה אגרסיבית של Horizon ו-Greenbase.
עבור אופק, 2024 הייתה שנה טובה. היא החלה לפעול בחמישה אתרים חדשים בצ'נאי, בנגלורו, נאגפור ופונה, וכבר חתמה על 4 מיליון מ"ר של חוזי שכירות חדשים לשוכרים. אבל בתוכנית הגדולה יותר של הדברים, החתירה של בלקסטון לצמיחה מהירה עשויה לעמוד בפני כמה שיהוקים בגלל מיעוט הנכסים של דרגה A.
"נדל"ן תעשייתי הוא משחק בקנה מידה, ובלקסטון מבינה היטב בקנה מידה. הבעיה היא שכיום, רוב הנכסים בדרגה A כבר בבעלות שחקנים מוסדיים, כך שהאפשרויות לקנות תיקים מוכנים הולכות ומוגבלות", אמר אגרוול של Anarock.
נכון לספטמבר, מלאי המחסנים הכולל, כולל מחסני דרגה A ו-B, בשמונה הערים המובילות עמד על 418 מיליון רגל רבוע, על פי הערכות של יועצת הנכסים JLL India. זה צפוי להגיע ל-700 מיליון רגל רבוע עד 2028.
ללא הזדמנויות רבות לרכישה באיכות טובה ותחרות גוברת בין שחקנים ממומנים היטב, בלקסטון תצטרך לרכוש באופן אקטיבי קרקעות ולבנות נכסים, דבר שגוזל זמן וכרוך בסיכוני בנייה. לכן, כדי לשבור את אבן הדרך של 100 מיליון מ"ר בתחום הנדל"ן התעשייתי, בלקסטון תצטרך גם לרכוש נכסים וגם לקנות קרקע כדי לבנות עליה.