גיוון תיק ההשקעות הוא אסטרטגיית מפתח לניהול סיכונים ואופטימיזציה של תשואות. אמנם אפשר לחשוב שהיקום של סוגי נכסים הניתנים להשקעה הזמין כיום הוא עצום ומציע מגוון אפשרויות למשקיעים, אבל בעצם, יש רק שני דברים בראש של כל משקיע חרוץ בעת הערכת הזדמנות השקעה פוטנציאלית:
i) החזר הון או הגנה על הון (Safety FIRST)
ii) תשואה על ההון (תשואות מותאמות לסיכון NEXT)
ניתן להציב את רוב מוצרי ההשקעה על רצף בין יציבות ההכנסה הקבועה (ניירות ערך ממשלתיים, קרנות נאמנות בנקאיות, אג"ח, קרנות נאמנות חוב וכו') לבין התנודתיות של מניות (כולל מניות ישירות, קרנות נאמנות מניות, תעודות סל וכו').
משקיע נבון צריך להסתכל על יצירת תמהיל מגוון של השקעות קבועות, מניות והשקעות ביטחוניות היברידיות כדי לייעל את התשואות על תיק ההשקעות שלו. משקיעים חכמים ינסו למצוא איזון בין עולם המניות עתיר הסיכון והתגמולים לבין האמינות של השקעות בהכנסה קבועה (חוב).
מיותר לציין שחשיבות עליונה בכל תהליך הקצאת הנכסים היא הנזילות (היכולת להמיר במהירות את ההשקעה שלך למזומן) והיכולת לייצר תשואות ריאליות באופן עקבי (תשואות השקעה הנמדדות על פי מדד האינפלציה).
CRE לפיזור תיקים
בעוד שבאופן מסורתי משקיעים הודים היו כבדים בנדל"ן, נתח משמעותי מהון המשקיעים הקמעונאי מוקצה היסטורית לנדל"ן למגורים – שסובל מתשואות נמוכות מאוד (מתחת של 4% ברוב הערים) והתשואות אינן מפצות על הגלויות. חוסר הנזילות של השקעות כאלה.
בנקודה זו אני רוצה להציג נדל"ן מסחרי. נדל"ן מסחרי מספק תשואות שנתיות של 8-9% באמצעות תשואת שכירות והזדמנות להשתתף בהשבחת הנכס הבסיסי, מה שמקנה לו מאפיינים של חוב והון כאחד.
מעצם היותו נכס אמיתי סכום הקרן גם בטוח יותר באופן ניכר. הדובדבן האמיתי שבקצפת הוא העלאות השכירות השנתיות הצמודות לאינפלציה. רוב חוזי השכירות המסחריים מסלימים ב-5% בכל שנה או ב-15% כל 3 שנים ומספקים כר חזק נגד אינפלציה. לפיכך, שיעור התשואה הריאלי הוא תמיד 8-9% כאשר עליית ההון מספקת את תוספת ההון העצמי.
השקעות CRE בנכסים הנכונים בדרגה מוסדית עם שוכרים כחולים מציעות סיכון אשראי זניח של דמי שכירות שלא ישולמו. משקיע נדל"ן ותיק יגביר את הדביקות של השוכר על ידי דרישה מהשוכר לבצע את ההתאמות או ה-TIs ועל ידי חתימה על "נעילה", מונח המשמש לקשירת דיירים לבניין לטווח ארוך יותר.
כמו כן, ניתן לרתום את יציבות התשואות (עם תשלומי שכירות חודשיים לכל המשקיעים) על ידי שימוש בהפצות השכירות החודשיות כדי להשקיע מחדש בנכסים אחרים באמצעות תוכנית השקעה שיטתית או לנצל אותם להוצאות חוזרות. זה גם הגיוני לבנות קורפוס השקעות CRE גדול המגוון על פני דיירים, גיאוגרפיות וסוגי נכסים (משרדים, מחסנים, קמעונאות וכו').
לסיכום, בעוד שמשקיעים מתוחכמים ומוסדיים תמיד משקיעים בנדל"ן מסחרי, משקיעים קמעונאיים צריכים לשקול הוספת נדל"ן מסחרי איכותי כחלק מהפורטפוליו שלהם. על מנת לנווט ביעילות את ההשקעות שלך (ניהול שוכרים, מציאת הזדמנויות השקעה ויציאה מתאימות, גביית שכר דירה, ציות לרגולציה וכו').
חשוב לנתב את השקעות ה-CRE דרך פלטפורמת השקעות מפוקחת ומוסדית, בדיוק כמו שמשקיעים קמעונאיים מנווטים בשוקי המניות דרך מנהל קרן מהימן או בית קרנות נחשב.