ניו דלהי
: לליט מוכי, מנהל תכנית בן 40 בדובאי, הוא בין המשקיעים ההודים שנמצאים בנדל"ן מעבר לים. הוא קנה שם נכס תמורת 8,500,000 AED ( $20.4 crore), מימון 80% – 6,800,000 ( $16.3 crore) – דרך הלוואה בריבית של 4%.
הוא מנהל את הנכס בעצמו, מנווט את האתגרים של בעלות מרחוק.
עבור אינדיאנים עשירים, קניית רכוש אינה עוסקת רק בזכויות יוקרה ומתרברב; זה גם על השקעה חכמה. לדוגמה, דובאי מציעה תשואות שכירות גבוהות והכנסה פטורה ממס, לונדון מספקת יוקרה אך נמוכה יותר, וסינגפור מבטיחה יציבות ואיכות חיים.
עם זאת, השקעות בחו"ל נשלטות על ידי כללי ההעברה הליברליזציה של הודו (LRS) ותקנות מס. מורכבות משפטית וניהול דיירים מוסיפים שכבת סיכון נוספת, מה שהופך את המשקיעים לחיוניים לתכנן בזהירות וליישר השקעות כאלה עם היעדים הפיננסיים שלהם לטווח הארוך.
בוחן כיצד הכללים ההודים נערמים מול שוקי הנדל"ן העולמיים.
עלויות מראש
תחת ה- LRS, העברות לעיל $7 lakh לרכישות נכסים בחו"ל מושכים מס של 20% שנאסף במקור (TCS). למשל, העברה של $5 crore היה נוגע $98.6 לאק ב- TCS. למרות שניתן להתאים זאת כנגד אחריות מס כוללת, זה משפיע באופן משמעותי על תזרים המזומנים.
כאשר האינדיאנים קונים רכוש בחו"ל, המסים משתנים. בדובאי אין מיסים מראש; רק דמי רישום וסוכן חלים. בלונדון, מיסוי קרקעות סטנדרטי של חותמות (SDLT) נע בין אפס ל -12% בהתבסס על שווי הנכס, בתוספת תשלום נוסף של 2% עבור קונים זרים, מה שהופך את הסכום האפקטיבי של עד 14%.
בסינגפור, זרים משלמים חותמת חותמת קונה סטנדרטית בתוספת 60% חותמת חותמת של קונה נוסף (ABSD), מה שהופך את חובת החובה הכוללת למקומית והצבת סינגפור בין שוקי הנכסים היקרים בעולם להיכנס.
מס על הכנסות שכירות
הכנסות משכירות מנכסים זרים חייבים במס בהודו תחת ראש "הכנסות מרכוש בית". זה מתווסף לסך ההכנסה של הנישום ומחויב במס על פי שיעור מס הכנסה רלוונטי. אם משולמים מס על הכנסה זו בחו"ל, משלמי המסים יכולים לתבוע זיכוי מס זר בהודו כדי להימנע מיסוי כפול.
גילוי נאות של הכנסה כזו הוא חיוני, בדרך כלל באמצעות לוחות זמנים מוגדרים, אמר Abhishek Goswami, שותף ראשי ומנהל מכירות- GCC שווקים, חצר מרובעת השוק הנדל"ן.
אסטרטגיות אפקטיביות להפחתת מיסוי כפול כוללות מינוף הסכם הימנעות מס כפול (DTAA) בין הודו למדינה הזרה, ואנשי מקצוע ייעוץ המכירים את שתי תחומי השיפוט. ה- DTAA הוא הסכם בין שתי מדינות שמבטיחה כי אנשים וחברות לא משלמים מס על אותה הכנסה פעמיים. לדוגמה, אם תושב הודי מרוויח הכנסות בחו"ל, ניתן לזקוף מיסים ששולמו באותה מדינה זרה כנגד חבות המס ההודית שלהם.
על האינדיאנים לדווח על שווי השוק של הנכס בחו"ל החל מיום 31 במרץ, עלות הרכישה כולל הוצאות רכישה, שכר דירה שהתקבל המרה ל- INR, קרן משכנתא מצטיין וריבית ששולמה (לא ניתנת לניכוי לפי סעיף 24 ב) בתוספת FA של ה- ITR שלהם.
משכנתא בחו"ל
תושבי הודו יכולים להעיר עד 250,000 דולר לשנת הכספים תחת ה- LRS. מגבלה זו חלה על מטרות מאושרות, כולל רכישות נכסים בחו"ל. בני משפחה יכולים גם לאחד את הקצבאות האישיות שלהם, ולהעלות למעשה את הגבול הכולל.
"הדרך הטובה והקלה ביותר היא מימון עצמי. אם מגבלת ה- LRS אינה מאפשרת, אז אנשים קונים בשמות מרובים-בני משפחה של אוקוס או שנים רבות בכספים," אמר סנג'אי גואה, ומנכ"ל חברת ייעוץ הנכסים של Mumbai-Adired.
האפשרות האחרת היא לקחת הלוואה לחו"ל, אך זה עשוי להגיע עם מערך אתגרים.
"משכנתא מקומית מעבר לים עשויה לספק מנוף גדול יותר וגישה לריבית מקומית, אך לרוב מחייבת ניווט מערכות אשראי זרות, עמידה בדרישות התשלום וטיפול בתיעוד מורכב", אמרה דגה.
אמנם זה פשוט יותר בדובאי, בלונדון, תדרוש פיקדון גדול יותר ולעתים קרובות מתווך משכנתא כדי לגשת למלווים הנכונים. בלונדון, קונים נכסים בדרך כלל זקוקים להפקדה מינימלית של 5%, אם כי הצבת 10-20% משותפת לגישה לשיעורי משכנתא טובים יותר. בסינגפור, בדיקות אשראי יכולות לארוך שבועות, ולעכב אישורים.
מעבר לים מניב בתים יוקרתיים בהודו
"נכסי יוקרה מעבר לים מספקים לרוב תשואות להשכרה תחרותיות, כאשר ערים כמו דובאי מציעות כ -7% תשואות שנתיות, ואילו לונדון וניו יורק נעות בין 3.5-4.5%. נדל"ן יוקרה הודי בדרך כלל מציע תשואות בין 2.5% ל -4%, במיוחד במיקומי מפתח כמו מומביי ודלהי," אמר גוסוואמי.
אף על פי שתשואות השכרה בחו"ל עשויות להיות גבוהות יותר, נכסי יוקרה הודים מושכים לדיירי פרימיום יציבים ומספקים הערכת הון חזקה.
"עבור אינדיאנים אמידים, רכוש מעבר לים לא נוגע רק לתשואות-זה גם על יצירת טביעת רגל עולמית והבטחת נכסים בערים הדינאמיות ביותר בעולם", אמר ריזוואן סג'אן, מייסד ויו"ר קבוצת דנובה, חברת פיתוח נדל"ן דובאי.
"כשאתה קונה במקומות כמו לונדון או דובאי, אתה לא סתם מקבל נכס פיזי. יש לך גם גיבוי של כלכלה יציבה, מטבע חזק ומערכת משפטית שמגן עליך בפועל – לעתים קרובות יותר מאשר בהודו," סיכם גואה.
השקעה של רכוש אסטרטגי על גבולות
מכיוון שהשקעה בנכס זר כרוך בעלויות כניסה גבוהות ותקנות מחמירות יותר, יש לתכנן בזהירות את מהלכי ההשקעה שלהם.
אסטרטגיה נבונה תהיה לשלב שווקים בעלי תשואה גבוהה כמו דובאי עם יעדים יציבים ויוקרתיים כמו לונדון או סינגפור. זה יאפשר למשקיעים להבטיח תשואות פיננסיות מוצקות, ובתורם, להתיישר עם שאיפותיהם, אורח החיים ותוכניות ההגירה שלהם.
ניהול נכסים בחו"ל יכול להיות מורכב, מכיוון שהמשקיעים חייבים להתמודד עם דיירים, תחזוקה ודרישות חוקיות בשווקים לא מוכרים. אז זה כרוך בשיתוף עם חברות ניהול נכסים מקומיות מהימנות.
בדובאי תוכלו להשיג שירותים כמו מקור לדיירים, גביית שכר דירה, תחזוקה ותאימות משפטית. בסינגפור יש גם מנהלי נכסים מורשים המטפלים בחכירה, יחסי דיירים ותיקון. תוכלו למצוא גם סוכני ניהול נכסים דומים בלונדון. השותפות עם מנהלי רכוש מקומיים מבטיחה ציות משפטי בכך שדבקה בקפדנות בחוקי הדיירים, תקנות הבטיחות והסכמי חכירה.
קניית נכס בינלאומית זה כמו להזמין תפריט גלובלי-דובאי מגיש תבלינים ופרזים ללא מס, לונדון מציעה יוקרה קלאסית עם תג מחיר חסון, וסינגפור עוסקת ביציבות בפרמיה. השקעה חכמה פירושה למצוא את ההתאמה הטובה ביותר לצרכים שלך.