למה מתווך הנדל"ן הזה נשאר בשכירות

NRIs אפילו לא נהנים מהצמדה למדד, שמתאים את מחיר הרכישה לאינפלציה. על הקונים לנכות מס על שווי המכירה הכולל. עם זאת, קונים יכולים להגיש בקשה לאישור TDS נמוך יותר כדי להפחית סכום זה.

חוץ מזה, NRIs נתקלים לעתים בקשיים בניהול הנכס מרחוק. משימות כמו אישור תיקונים, ניהול עלויות תחזוקה או חידוש הסכמי שכירות מחייבים בדרך כלל את בעלי הנכסים להיות נוכחים פיזית. עם זאת, ל-NRI יש אפשרות למנות ייפוי כוח (PoA).

קרא גם: מדוע בעלי בתים נוספים בוחרים ברישום של Airbnb על פני השכרה

Mahesh Ahuja, מתווך נדל"ן ותיק עם שנים של ניסיון בענף, חולק את נקודת המבט שלו מדוע נכסי מגורים לא תמיד הם הבחירה הטובה ביותר להשקעה עבור NRIs.

למה החלטת להישאר בשכירות במקום לקנות בית?

כמי שעבד בצי ההודי קודם לכן, חוויתי את הטרחה של מעבר בתים לעתים קרובות עקב העברות. לא רציתי לעבור את זה שוב, אז ההשכרה מספקת לי את הגמישות לעבור בקלות.

עבור רוב האנשים, בית צריך להיחשב יותר כפריט צריכה מאשר השקעה. ההערכה לנכסי מגורים לרוב אינה גבוהה כמו זו של נכסים מסחריים, שבהם התמקדתי במקום.

הבן שלי הוא NRI שבסיסו בארה"ב, וראיתי לקוחות NRI רבים נאבקים בתחזוקה והעברת נכסים בהודו, במיוחד כאשר ילדיהם יושבים בחו"ל ואין להם עניין בנכס. לא רציתי ליצור סוג כזה של טרחה עבור המשפחה שלי.

עם זאת, גיליתי שהיתרונות הרגשיים והמעשיים של בעלות על בית מודגשות לעתים קרובות יתר על המידה, במיוחד עבור אנשים בשלב החיים שלי. בגיל הזה, אני מתמקד יותר בהבטחת בטחון פיננסי למשפחתי באמצעות השקעות אסטרטגיות במקום לקשור כמות גדולה של הון בנכס למגורים, שעלול להיות קשה לפירוק.

איך ומתי התחלת את קריירת הנדל"ן שלך?

הייתי בחיל הים בערך 13 שנים. התפטרתי מסיבות אישיות. ממש לפני שהתפטרתי, התחלתי לחפש בית לקנייה. הביקור הראשון שלי היה בנכס, שם פגשתי סוכן נדל"ן שהציע לי את הפרויקט.

קרא גם: קניה לעומת שכירת בית בתרחיש של עלייה בתעריף

למרות שהסוכן היה די טוב, אני זוכר שחשבתי שאני יכול לעשות את העבודה הזו טוב יותר. התרשמתי מהצעת המכירות והאישיות שלו, והרגשתי שיש לי את הכישורים הנכונים להצליח בתחום הנדל"ן, לאור הרקע שלי בדיבור והדרכה.

אז, כשהתפטרתי, החלטתי לתת הזדמנות לנדל"ן בתחילת שנות ה-2000. במהלך השנים הבאות, בין 2003 ל-2006, בסופו של דבר הסתובבתי בין 20-25 נכסים משלי, תוך כדי כך הרווחתי כסף טוב.

למה מכרת את כל אחזקות הנדל"ן שלך?

עד 2006, בניתי תיק נדל"ן הגון, אבל התחילו להיות לי כמה חששות לגבי תנאי השוק והקיימות של ההערכה המהירה שראינו.

היו לי כמה אתגרים עם לקוחות בכל הקשור למכירת הנכסים שלהם. נאלצתי למכור את הנכס שלי כדי להחזיר את הכסף למשקיעים, מכיוון שהיו מחלוקות סביב תנאי תשלום ותהליכי העברה. יתרה מכך, באופן אישי, לא התחשק לי להחזיק בית, את הטרחה שמגיעה הזכרתי קודם.

לבסוף, בשנת 2006, קיבלתי את ההחלטה המודעת למכור את כל אחזקות הנדל"ן שלי למגורים, בהתחשב בטרדות של העברת הנכס לבני.

עם אילו אתגרים אתה רואה שמשפחות NRI מתמודדות עם נכסים בהודו?

הבטחת הנכס מתוחזק ומטופל יכול להיות כאב ראש תמידי עבור בעלי NRI, במיוחד אם הם אינם נוכחים פיזית. מציאת שוכרים אמינים, גביית שכר דירה וטיפול בכל נושא יכול להיות סיוט לוגיסטי מחו"ל. כאשר ההורים נפטרים, תהליך העברת הרכוש לילדים עלול להיות מייגע ומסובך במיוחד, במיוחד אם הילדים אינם מעוניינים בכך.

מדוע נדל"ן עשוי להיות לא השקעה טובה עבור NRIs?

כ-NRI, כל השקעה בנכס שאני מבצע בהודו תהיה כפופה לסיכון של הפחתת הרופי ההודי מול המטבע הזר שאני מרוויח. הרופי ירד בכמעט 50% ב-20 השנים האחרונות. זה יכול לשחוק משמעותית את התשואות האמיתיות על ההשקעה. תשואות השכירות על נכסי מגורים בהודו לרוב נמוכות למדי, לפעמים בטווח של 2-3%. הדבר מקשה על יצירת הכנסה פסיבית משמעותית מההשקעה.

קרא גם: הימנע מטעויות נפוצות שאנשים עושים בעסקאות NRI

יתרה מכך, ישנן עלויות עסקה משמעותיות הכרוכות בקנייה ומכירה של נכסי נדל"ן בהודו, כגון מס בולים, דמי רישום ותיווך, אשר ביחד הם בערך כ-12% מהנכס בזמן הרכישה ומסי רווח הון במכירה. . כאשר הגיע הזמן למכור את הנכס ולהחזיר את הכספים בחזרה לארץ הולדתי, עלולים להיות מכשולים מורכבים של מס ורגולציה. אלה יכולים להכיל את התשואות הכוללות.

התשואות לרוב אינן מצדיקות את הטרחה והסיכונים עבור NRIs. עבור NRIs, גיליתי שהיתרונות הפוטנציאליים של בעלות על נדל"ן בהודו גוברים לרוב על ידי החסרונות – סיכון המטבע, התשואות הנמוכות, עלויות העסקאות הגבוהות ואתגרי ההחזרה.

אלא אם כן ל-NRI יש קשר רגשי או אישי חזק מאוד לנכס בהודו, אני מאמין שזה בדרך כלל לא השימוש הטוב ביותר בהון שלהם. את הכסף עדיף לרוב להשקיע בנכסים נזילים יותר כמו פיקדונות קבועים, שנותנים לך פחות או יותר את אותן תשואות ללא כל טרחה.

איך NRIs יכולים להתמודד עם האתגרים סביב ירושה והעברת רכוש?

בהתחשב במורכבות הכרוכה בכך, חשוב ל-NRI לתכנן מראש ולנקוט בצעדים יזומים כדי להקל על העברה חלקה של רכוש. הנה כמה דברים עיקריים שהייתי ממליץ עליהם|:

עריכת צוואה ברורה ומחייבת מבחינה משפטית היא קריטית. זה מבטיח שהנכס מועבר לפי רצונכם במקום להשאירו למקרה או לסכסוכים משפחתיים.

קרא גם: כיצד NRIs יכולים להשקיע בקרנות נאמנות הודיות

מנה בן משפחה קרוב או חבר המתגורר בהודו כמועמד או ייפוי כוח. אדם זה יכול לטפל בניהול השוטף. שמור את כל המסמכים הקשורים לרכוש, כגון שטר המכר, עדכני ונגיש בקלות. זה ייעל את תהליך ההעברה בבוא הזמן.

הענקת הנכס במתנה לילדיכם בזמן שאתם עדיין בחיים יכולה להיות דרך נוספת להקל על מעבר חלק יותר. אני אישית החלטתי לא להחזיק בשום נכס למגורים בהודו. במקום זאת, מיקדתי את ההשקעות שלי בנדל"ן מסחרי נזיל יותר.

מה המסר שלך להורים מבוגרים שבבעלותם נכסים עם ילדי NRI בחו"ל?

ראיתי את התרחיש הזה מתרחש לעתים קרובות למדי, והגעתי למסקנה שבדרך כלל לא מומלץ להורים קשישים במצב זה להחזיק נכס בהודו. כשהילדים מתמקמים בחו"ל, לעתים קרובות אין להם עניין רב עד לא בנכס בהודו. זה הופך עבורם יותר לנטל מאשר לנכס.

הבטחת הנכס מתוחזק ומנוהל יכול להיות כאב ראש תמידי עבור הורים קשישים, במיוחד אם הם לא נמצאים פיזית בהודו.

ההצעה שלי תהיה לשקול ברצינות למכור את הנכס ולהשקיע את התמורה בנכסים נזילים יותר, הניתנים לניהול בקלות. זה יכול להיות בצורה של FDs, קרנות נאמנות, או אפילו מתנה את הכסף לילדים לשימושם הפרטי.

מה ההצעה שלך למשקיעים צעירים היום?

גישה להשקעות נדל"ן עם חשיבה אסטרטגית ופרגמטית מאוד. להלן נקודות המפתח שהייתי מדגיש. אם אתם רוצים להשקיע בנדל"ן, התמקדו בנכסים מסחריים, במיוחד בחנויות ממוקמות היטב, ולא בהשקעות למגורים. נכסים מסחריים נוטים להעריך בתעריף גבוה בהרבה ולספק תשואות שכירות טובות יותר, היו מאוד סלקטיביים לגבי הנכסים בהם אתם משקיעים.

התייחסו לנכס למגורים כאל פריט צריכה, לא כהשקעה. כאשר קונים בית לגור בו, נניח שמחיר הנכס הוא בעצם אפסי. תעדוף את הנוחות והצרכים שלך על פני תשואות השקעה בכל הנוגע למקום המגורים הראשי שלך. חפש יועצי נדל"ן בעלי מוניטין שיש להם רקורד מוכח.

קרא גם: כיצד NRIs יכולים להשתמש ב-UPI עבור עסקאות מיידיות, ללא עמלה בחו"ל

גון את ההשקעות שלך על פני סוגי נכסים שונים. פנה לייעוץ מקצועי.

האם אתה עדיין עובד באופן פעיל כמתווך?

כן, אחרי 2006, נמנעתי במודע מהשקעה בנדל"ן למגורים לעצמי. ההתמקדות שלי הייתה בנכסים מסחריים, שלדעתי מציעים תשואה טובה יותר ופחות כאבי ראש.

בתור מתווך, אני ממשיך להיות מאוד פעיל בשוק. אני משתתף בתחום הנדל"ן דרך עסקי התיווך שלי ולא בבעלות ישירה על נכסי מגורים.

זו החלטה ששירתה אותי לאורך השנים ומתיישרת עם פילוסופיית ההשקעות הכוללת שלי.