קונה נכס? אל תשכח את העלויות הנוספות הללו שיכולות להוסיף 7-11% לתקציב שלך
חושבים שסיפקתם את תקציב הנכס שלכם? חושבים שלקחתם בחשבון כל הוצאה ברכישת בית חלומותיכם? תחשוב שוב – עלויות תקורה כמו מסים ועמלות ממשלתיות יכולות להוסיף 7-12% נכבדים לחשבון הסופי שלך.
העלות הגדולה ביותר היא של מס בולים, מס המוטל על ידי ממשלות המדינה על מכירת נכסים. נכון לעכשיו, מס הבולים הגבוה ביותר מוטל על ידי ממשלת מגהליה ב-9.9% משווי הנכס, ואחריה קראלה ומדיה פראדש ב-8% ו-7.5%, בהתאמה.
מבין הערים הגדולות, היידראבאד היא בעלת מס הבולים הגבוה ביותר של 7%. גם בגורגאון, קונים גברים צריכים לשלם 7% במס בולים, בעוד התעריף הוא 5% עבור בעלות נשים ו-6% בבעלות משותפת. מומבאי וקונים גברים בדלהי משלמים 6%. קונות נשים בדלהי נהנות ממכס בולים נמוך יותר של 4%.
דמי הרישום, חיוב ממשלתי חובה נוסף, משתנים בין מדינות ונע בין ₹15,000 עד 3% מערך הנכס.
בנוסף לחיובים הקבועים של מס בולים ודמי רישום, הרוכשים כרוכים לעתים קרובות בעלויות שונות. למרות שאינן חובה, הוצאות אלו נובעות מתהליכים אדמיניסטרטיביים ומניירת הנדרשת בדרך כלל במהלך רכישת הנכס.
מפרק את העלויות התקורות הכרוכות ברכישת נכסים ומפרט מיסים ממשלתיים בחמש ערי מטרו מרכזיות – דלהי, גורגאון, בנגלור, מומבאי והיידרבאד ().
עלויות תקורה
קונה פוטנציאלי יכול לצפות לשלם תחת חמישה ראשים – מס בולים, דמי רישום, תיווך, שכר טרחת עורך דין לבדיקת המסמכים ועמלת נוטריון.
במסגרת האגרה הממשלתית, בחלק מהערים, מלבד מס הבולים, נגבים גם חיובים נוספים בדמות מס העברה או דמי מטרו. לדוגמה, מומבאי גובה 1% מערך הנכס ככניסה למטרו. לבנגלור יש 10% cess.
"הפסה הזו נגבית על שיעור מס הבולים. למשל, על נכס במחיר ₹50 לאך, הקונה צריך לשלם 5% או ₹2.5 לאך מס בולים ו ₹25,000 אגרה על מס הבולים", אמר ויווק ראתי, מנהל מחקר לאומי, נייט פרנק הודו. "הסבה הזו חלה הן על נכסים מוכנים להעברה והן על נכסים שנמצאים בשלבי בנייה", הוסיף.
בנוסף לתשלום בבנגלור, יש גם תוספת של 2% ו-3% עבור נכסים מעל ₹35 לאך באזורים עירוניים וכפריים, בהתאמה.
בשלב הבא ישנן העלויות הוולונטריות אך הכרחיות בדמות תיווך, שהם בדרך כלל 1% מערך הנכס, עורך דין לאימות נכס וכותב מסמכים שמכין את שטר המכירה.
קח לדוגמא את קארן סהגל מגורגאון, שבמהלך רכישה לאחרונה של דירת דירה הפגיז כמעט ₹80,000 רק על תהליכים אדמיניסטרטיביים.
"שילמתי ₹50,000 לעורך דין שיבדוק את שרשרת הניירות ועוד ₹15,000 לעריכת שטר מכר והסדרת מס בולים. בעת ההרשמה, מלבד ה ₹15,000 דמי רישום, תוספת ₹10,000 היה צריך לשלם למי שמוביל את הרישום במשרד הרשם. לא מדובר בתשלום ממשלתי אלא בשירות אישי שכל רוכשי הדירות צריכים לשאת בו", אמר שחגל.
שכר הטרחה יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה וכל רוכשי הדירות צריכים לצפות להוציא לפחות ₹5,000 רק על אימות נכס. קונים שלוקחים הלוואה צריכים לשלם שכר טרחה משפטי, הכולל גם הוצאות הערכת שווי, לבנק גם כן, ולכן לא כדאי להם לשכור מלכתחילה עורך דין יקר לאימות נכס כדי להימנע מתשלום כבד פעמיים.
עלויות אלו, לעומת זאת, נחסכות בנכס בבנייה מכיוון שהנכס נקנה ישירות מיזם. עם זאת, נכסים בבנייה כרוכים ב-5% GST (מס טובין ושירותים).
"מע"מ משולם בעת קבלת תעודת התפוסה. בדירה חדשה שנבנתה או בבית עצמאי, היזם היה צריך לשלם מע"מ על כל היחידות שלא נמכרו בזמן קבלת תעודת האכלוס, ומכאן שהם יכללו את הסכום גם בעלות הנכס ויצטטו את המחיר לקונה", אמרה פורנה צ'נדרה. Reddy Gundala, מנהל מנכ"ל, Canny Life Spaces, חברת בנייה מהיידראבאד.
"מאותה סיבה, מע"מ אינו מוטל על נכסים למכירה חוזרת מכיוון שאין תעודת אכלוס", הוסיף.
ה-GST על נכסים בשלבי בנייה יכול בקלות לדחוף את סך העלויות התקורות ל-9-10% או יותר משווי הנכס. במומבאי, Rachit Chhokera שילמה 11% מעמלה ומסים ממשלתיים במהלך רכישה לאחרונה. "החובות והמיסים משמעותיים מספיק כדי לחשוב עליהם בעת ביצוע רכישה מכיוון שהם משפיעים על קבלת ההחלטות הכוללת", אמר.
מה מכסה ההלוואה
עלויות אלו צריכות להילקח בחשבון על ידי הרוכשים בעת תקצוב רכישת נכס שכן יש לשלם אותן מכיסם. הלוואת דירה אינה מממנת כל עלויות הקשורות לבעלות על דירה.
"הבנקים מממנים בדרך כלל 75-90% מערך הנכס. עם זאת, זה לא מכסה את חובת מס הבולים וחיובי הרישום, כמו גם את העלויות הכרוכות באימות בעלות הנכס, ייעוץ משפטי ותיעוד", אמר אבהישיקטה מונג'ל, מנהל סיכונים ראשי, IIFL Home Finance, והוסיף כי תכנון נכון של הוצאות אלה מבטיח שהקונים לא ייתפסו לא מוגנים במהלך תהליך הרכישה.
עם זאת, חסד החיסכון הוא שכאשר בעלים מוכר נכס, הוא יכול להוסיף את כל ההוצאות הנלוות בעת הרכישה לעלות הרכישה כדי לחשב רווחי הון.
"שניהם, העמלות הממשלתיות של מס בולים ורישום ושאר החיובים של תיווך, עמלת משפט, עמלות העברה של החברה וכו', יכולים להתווסף לעלות הרכישה", אמר גוטם נאיאק, שותף, CNK & Associates LLP.
פעולה זו יכולה לסייע בהפחתת החבות לרווחי הון בזמן מכירת הנכס. לדוגמא: אתה קונה דירה עבור ₹1 מיליון ולשלם ₹10 לאך עלויות תקורה. אחרי חמש שנים אתה מוכר את הדירה עבור ₹1.5 קרונות. כדי לחשב רווחי הון, קח את עלות הרכישה כ ₹1.1 מיליון לאחר הוספת העלויות הנוספות, מה שיחסוך לך ₹מס רווח הון בסך 1.25 לאך.