ברחבי המדינה, מגזר הנדל"ן בהודו עד לפריחה מלאה, כאשר מחירי המגורים מטפסים בחדות ברוב הערים.
עם זאת, עבור רוכש הדירות הנבון והסבלני, אפילו על רקע ערכים מרקיעי שחקים, עדיין יש תקווה.
אפשר לקנות בית 3BHK בעלות של 2BHK – על ידי שימוש בנכסי מכירות פומביות בבנק.
גם דינמיקת הביקוש משחקת תפקיד. יחידות גדולות יותר מושכות בדרך כלל פחות קונים בגלל גדלים גבוהים יותר של כרטיסים, בעוד שיחידות של 2BHK רואות ביקוש חזק יותר, וכתוצאה מכך, תמחור גבוה יותר. חוסר האיזון הזה יוצר פערי תמחור שקונים מנוסים יכולים לנצל.
מה זה?
נכס במכירה פומבית, המכונה גם עיקול או נכס מצוקה, הוא נכס מקרקעין שנתפס על ידי מלווה לאחר שלווה לא עמד בהחזרי ההלוואה. לאחר מכן, המלווה מוכר את הנכס, לעתים קרובות בהנחה, כדי לגבות את סכום ההלוואה.
נכסים אלה נמכרים באמצעות מכירות פומביות או מכירות פומביות מקוונות לאחר שלווים מחדלים את המשכנתאות שלהם. קונים מציעים הצעות מעל מחיר רזרבה שנקבע מראש – לעתים קרובות מתחת לשווי השוק הרווח, אך לוקחים על עצמם את האחריות לסלק את כל התשלום.
מסגרת משפטית
על פי חוק SARFAESI של הודו, כאשר לווה לא מצליח להחזיר תשלומים חודשיים (EMIs), המלווה מקבל את הנכס הממושכן. ללווה ניתנת הזדמנות הוגנת לסלק חובות ממתינים.
אם הלווה לא יעשה זאת, הבנק מפרט את הנכס למכירה – בדרך כלל באינטרנט – במחיר בסיס שנועד להחזיר את ההלוואה והריבית שנצברה. מחיר בסיס זה לרוב נמוך מתעריף השוק, מה שיוצר הזדמנות לקונים.
רוכשי דירות מעוניינים יכולים להירשם בפורטלים של מכירות פומביות אלקטרוניות ולהגיש הצעות מחיר. המציע הגבוה ביותר זוכה ועליו למלא את הפורמליות הנדרשות ולאחר מכן הבנק מעביר את הנכס על שם הקונה.
מציאת עסקאות
איך למצוא: בדוק אתרי בנקים ופורטלים של נכסים המפרטים נכסים במצוקה או מעוקלים בעיר שלך או במיקום המועדף שלך.
הערכת מחיר: רצוי להעריך באופן עצמאי את שווי השוק של הנכס. נכסים באזורי פיתוח או בפאתי העיר מציעים לעתים קרובות עסקאות טובות יותר, במיוחד עבור יחידות גדולות יותר.
פרטי הנכס: הורד חוברות, פריסות ותוכניות קומה כדי להעריך את הגודל, התצורה והערך הכולל של הנכס.
גילוי נאות: זהו השלב הקריטי ביותר. ודא כותרות נכסים, אגרות חובות כגון מס רכוש או חיובי חברה, וציות לחוק במסגרת SARFAESI. בקר בנכס באופן אישי כדי לבדוק אם יש נזקים לא מדווחים, בעיות שכונתיות או מחלוקות, שכן נכסים במכירה פומבית נמכרים על בסיס 'כפי שהוא איפה-הוא'.
והכי חשוב, קרא והבין היטב את הכללים והתנאים של המכירה הפומבית לפני הגשת הצעות.
ממימון ועד החזקה
על הקונים להסדיר מימון זמן רב מראש ובאופן אידיאלי להבטיח הלוואה מאושרת מראש לפני הכניסה למכירה הפומבית, שכן לוחות הזמנים לתשלום לאחר הזכייה בהצעה צפופים. חשוב לא פחות לקבוע מראש את סכום הצעת המחיר המקסימלית ולהבטיח שהיא תישאר בנוחות מתחת למחירי השוק הרווחים.
כדי להשתתף, הקונים חייבים להירשם בפורטלים של מכירות פומביות ולהפקיד פיקדון כסף בר-החזר (EMD), בדרך כלל בסביבות 10% ממחיר המילואים. הגשת ההצעות צריכה להיות תקיפה אך ממושמעת, תוך הקפדה על תקרת המחיר שנקבעה מראש.
לאחר זכייה במכירה פומבית, יש לשלם את מלוא סכום ההצעה בתוך ציר הזמן שנקבע, בדרך כלל 15 עד 30 יום. הקונים חייבים גם לנכות 1% מס שנוכה במקור (TDS) עבור נכסים המוערכים לעיל ₹50 לאך ולהפקיד אותו כנגד ה-PAN של המוכר.
השלב האחרון כולל השלמת רישום נכס ונטילת החזקה פיזית. מומלץ מאוד להתקשר עם עורך דין נכסים מקצועי על מנת לאמת את הבעלות על הבעלות ולהבטיח שכל התיעוד המשפטי תקין.
סיכונים מעורבים
אמנם רכישת נכס מוערך נמוך יכולה להיות משתלמת, אך לעתים רחוקות מכירות פומביות בנקאיות הן חלקות או פשוטות.
לעתים קרובות יש משקיעים עם כיסים עמוקים הפועלים בשיתוף פעולה כדי לדכא מחירים. גם התנגדות של בעלים קודמים ועיכובים הליכים נפוצים.
משמעת רגשית היא חיונית. גם אם הנכס מתאים לקריטריונים של בית החלומות שלכם, היצמדו למחיר המקסימלי שהחלטתם לפני הכניסה למכירה הפומבית. בתרחישי הגשת הצעות מתחממים יתר על המידה, הימנע מלהיסחף ומתשלום יתר.
קונים צריכים גם לקחת בחשבון את עלות הזמן, המאמץ והסיבוכים הבלתי צפויים.
עם זאת, עבור אלה שמוכנים להשקיע את העבודה הקשה ולנווט את התהליך בזהירות, החיסכון יכול להיות משמעותי – לעתים קרובות סביב ₹50 לאך על א ₹נכס של 2 קרונות.
ציד שמח.