תוכניות הפנסיה הממשלתיות נפגעות מהתמוטטות הנדל"ן המסחרי ורבים חוששים שהדימום רחוק מלהסתיים.
תוכנית הפנסיה הלאומית של קנדה אמרה בחודש מאי שהיא מוכרת נתחים במגדלי משרדים במנהטן ובסן פרנסיסקו תמורת 225 מיליון דולר פחות ממה ששילמה עבורם. באפריל, קרן הפנסיה הממשלתית של עובדי קליפורניה אמרה שהיא פרקה נכס בסקרמנטו שניסתה לפתח במשך כמעט שני עשורים. במרץ הזהירו יועצים את פנסיית המורים בקליפורניה שהחזקות במשרדים ימשיכו לגרור את התשואות, גם לאחר הפסד של 9% בנדל"ן ב-2023.
המהלכים מציעים הצצה חדשה לשפל המסחרי הנרחב והאיטי. מכיוון שהשקעות אלו בדרך כלל אינן נסחרות בשווקים ציבוריים כמו מניות, אין מחיר מוסכם. כאשר השוק משתנה, עשויים לחלוף חודשים או שנים עד שהמנהלים מתאימים את ערך אחזקותיהם.
כעת, שנתיים לאחר שהשיעורים החלו לעלות וארבע שנים לאחר פגיעה בקוביד-19, ההשפעה של האירועים הללו מתפשטת מבנקים בארה"ב עם טריליוני דולרים של הלוואות והשקעות נכסים על הספרים לחסכונות הפנסיה של מורים וכיבוי אש.
תוכנית הפנסיה של קנדה, שסיימה את שנת הכספים שלה במרץ, אמרה כי תשואות הנדל"ן בחמש השנים האחרונות הסתכמו בפחות מ-1% בשנה. קרנות פנסיה ציבוריות גדולות בארה"ב, בינתיים, דיווחו על אובדן נדל"ן שנתי ראשון מאז מגיפת קוביד-19, והחזירו 6% לשלילה ב-12 החודשים שהסתיימו ב-31 בדצמבר, לפי Wilshire Trust Universe Comparison Service.
מנהלי קרנות פנסיה רבים חוששים שהסערה לא הסתיימה, אמר מנכ"ל ווילשייר, שון קווין.
"אנשים מקצים פחות דולרים, מנסים להבין מה יש להם בתיק שלהם", אמר קווין. "המשקיעים המוסדיים לא ממש בטוחים אם הגענו לתחתית עדיין".
משרדים ימשיכו לגרור את התשואות בתיק הנדל"ן של מדינת מדינת קליפורניה לפנסיה של 333 מיליארד דולר, אמר טיילור מאמן מ-RCLCO Fund Advisors לחברי הדירקטוריון בפגישה בחודש מרץ. שטחי משרדים מסורתיים מהווים כ-18% מהחזקות הנכסים של Calstrs של כ-48 מיליארד דולר.
RCLCO ייחסה את הפסד הנדל"ן של Calstrs של 9% ל-12 החודשים שהסתיימו בדצמבר, במידה רבה לשיעורי ריבית גבוהים יותר שהובילו להורדת ערכי הנכס. מאמן אמר שהאיפוס עלול בסופו של דבר להשאיר למנהלי הפנסיה כמה אפשרויות השקעה אטרקטיביות בנדל"ן, מחוץ למשרדים.
"רוב הענף ובאמת כלולים ב-Calstrs בילו הרבה יותר זמן במהלך 12 החודשים האחרונים במשחק הגנה", אמר.
פנסיה, כמו קרנות הון ריבוניות, הקדשות לאוניברסיטאות ומשרדים משפחתיים, בדרך כלל קונות נכסים ישירות או משקיעים דרך מנהלי קרנות פרטיות. כמה אנליסטים ויועצים פנסיוניים חושדים שמנהלים אלה בעצמם איטיים לדווח על הפסדים. מחירי המניות של נאמנויות נדל"ן הנסחרות בבורסה ירדו בדרך כלל הרבה יותר מאשר מניות פרטיות.
אבל קרנות הפנסיה עד היום דיווחו על עומס נמוך עוד יותר מאשר מנהלים פרטיים. קרנות מנוהלות פרטיות במעקב של המועצה הלאומית להשקעות נדל"ן דיווחו על תשואה שלילית של 12% בשנת 2023, כפול מהפסדי קרנות הפנסיה שנרשמו. הקרנות במעקב מחזיקות בתמהיל של נכסי דירות, תעשייה, מסחר ומשרדים. פקידי פנסיה מתייחסים לעתים קרובות לסימני קרנות פרטיות בפיגור של רבע, מכיוון שלוקח להם זמן רב יותר להגיע מאשר הערכות מניות ואג"ח.
מועצת המנהלים המפקחת על תוכנית הפנסיה הלאומית של קנדה בסך 461 מיליארד דולר מסיטה את המיקוד של השקעות נדל"ן חדשות הרחק מבנייני לבנים וטיט לכיוון תשתיות כגון כבישים מהירים ואנרגיה, על פי הדו"ח השנתי שלה שפורסם במאי.
מועצת ההשקעות של תוכנית הפנסיה של קנדה אמרה בדו"ח שהיא מכרה את חלקה במגדל משרדים במרכז העיר סן פרנסיסקו ששיכן בעבר את משרדי אובר תמורת 44 מיליון דולר. CPPIB רכש את המניות ב-2014 תמורת 219 מיליון דולר. והקרן אמרה שהיא חתמה במרץ על הסכם למכירת חלקה בבניין ברחוב 10 מזרח 53 במנהטן תמורת 7 מיליון דולר, לאחר שרכשה אותו ב-2012 תמורת 57 מיליון דולר.
מערכת הפנסיה של עובדי הציבור בקליפורניה בשווי 493 מיליארד דולר, בינתיים, תלויה על מגדל משרדים במנהטן הסמוך, AXA Equitable Center בשדרה השביעית 787. ניתוח פברואר של KBRA העריך את שווי הבניין ב-917 מיליון דולר, ירידה של 12% מהערכת החברה כאשר קלפרס רכשה אותו ב-2016.
נכסים רבים יושבים בתיקים של קרנות פנסיה כבר עשור או יותר. בשנים שקדמו למגפת קוביד-19, קרנות פרישה בארה"ב נטו לעסקאות נדל"ן מסוכנות יותר כשהן התאמצו לפצות על מחסור במימון בעידן של תעריפים נמוכים.
רכישות אחרות של נכסים בוצעו לפני המשבר הפיננסי של 2008-2009, כאשר פנסיות רבות זרמו ודרקטורי הפנסיה לעתים קרובות היו להוטים לעודד פרויקטים לפיתוח כלכלי מקומי. נכון ליוני 2023, לקלפרס היו 41% מתיק הנכסים הריאליים שלה בשווי 69 מיליארד דולר שהושקעו בקליפורניה, נתח גדול יותר מכל סוג אחר של השקעה.
נכס אחד במיוחד נתן השראה לשנים של סחיטה ביד. בתחילת שנות ה-2000, קלפרס החלה בתוכנית לבנות מגדלים תאומים בני 53 קומות על חלקה באורך רחוב בעיר הולדתה סקרמנטו. המימון נפל ב-2007.
עשור לאחר מכן אישר מועצת המנהלים של קלפרס תוכניות חדשות לאתר: מתחם משרדים-בתים משותפים-קמעונאיים שיהיה המגדל הגבוה ביותר בסקרמנטו. אבל מעולם לא נמצאו מספיק דיירי משרדים ומנהל השקעות חדש ביטל את התוכנית זמן קצר לפני שהמגיפה פרצה.
בסך הכל השקיע קלפרס 87 מיליון דולר בחבילה, אמר דובר. ואז, באפריל, קרן הפנסיה אמרה שהיא מכרה את הקרקע תמורת 17 מיליון דולר ללהקת Shingle Springs של האינדיאנים Miwok של Placerville, קליפורניה, שבט מוכר בפדרלית. החבילה היא חלק ממולדת אבות הקבוצה, אמרה יו"ר להקת שינגל ספרינגס, רג'ינה קואלר, בהודעה לעיתונות.
קלפרס אמרה כי היא הסיטה את אסטרטגיית הנדל"ן שלה מנכסים ספקולטיביים יותר שטרם פותחו לכיוון פרויקטים מבוססים יותר המספקים תשואה מזומנים יציבה.