הרגולטורים ההודיים מניעים באופן יזום טרנספורמציה דינמית ורבת פנים בתחום הנדל"ן. גל של רפורמות רגולטוריות פרוגרסיביות, כולל יישום חוק RERA (2016) להגברת אחריות המפתחים, GST לייעול המיסוי, תקנות REIT (2014) לסלילת מחלקת נכסים חדשה, כולם עזרו בטיפוח נגישות, שקיפות ויציבות למשקיעים בעלי אבחנה.
הכנסת תקנות השקעות נדל"ן (REITs) בשנת 2014 והרישום הבא של ה-REIT הראשון בהודו בשנת 2019 פתחו דרך חדשה למשקיעים קמעונאיים ליהנות מהשקעות נדל"ן מוסדיות.
SEBI הגדילה את הקצב עם המסגרת החדשה שלהם ל-REITs Small and Medium Enterprises (SM REITs) אשר תביא לדמוקרטיזציה נוספת של הגישה להשקעות נדל"ן בהודו. בעוד שחלק מהמשקיעים כבר גיוונו את תיק ההשקעות שלהם על ידי השקעה בנכסים מסחריים באמצעות פלטפורמות בעלות חלקית (FOP's), הרגולציה החדשה הזו של SM REIT תעניק למשקיעים פיקוח רגולטורי נוסף ואת היתרונות הגלומים בתקנות – מנגנוני תיקון ושיפור נזילות.
קרא גם: מסגרת REITs קטנות ובינוניות כדי להגביר את צמיחת השוק השבר של נכסים פי 10 ל-5 מיליארד דולר, אומרים שחקני התעשייה
על פי ניתוח משותף של JLL ו-Property Share, שוק הבעלות השברית בהודו מוערך כיום בכ-500 מיליון דולר וצפוי לגדול פי 10 בשש השנים הקרובות ולעלות על 5 מיליארד דולר של נכסים בניהול (AUM) עד 2030.
REIT (על פני גדלי נכסים) הם מודל מבוסס להשקעות נדל"ן ברחבי העולם. בארצות הברית לבדה, נכסי REIT הנסחרים בבורסה מנהלים נכסים ברוטו של 2.5 טריליון דולר מדהים. שוק ה-REIT של הודו מפגין הבטחה דומה, עם מסלול צמיחה מדהים של חמש שנים – שווי הנכסים הגולמי זינק מכ-3.6 מיליארד דולר ל-15.6 מיליארד דולר כיום.
הקלה על השקעות קמעונאיות
המסגרת הרגולטורית החדשה של SEBI עבור SM REITs הפכה את הגישה לנכסי נדל"ן באיכות גבוהה, באופן מסורתי נחלתם של משקיעים מוסדיים. על ידי הורדת מחסום הכניסה וסטנדרטיזציה של דרישות ההשקעה, למשקיעים קמעונאיים יש כעת הזדמנות לגוון את תיקי ההשקעות שלהם עם נכסי נדל"ן שקודם לכן היו מחוץ להישג ידם.
על ידי קביעת גודל הנפקה מינימלי של ₹50 crore ודורשים יחידות להיות מונפקות לפחות 200 משקיעים, SM REITs יוצרות נקודת כניסה נגישה למשקיעים קמעונאיים המחפשים השתתפות בשוק הנדל"ן הדינמי של הודו. סף השקעה נמוך זה מאפשר למגוון רחב יותר של אנשים ליהנות מהתשואות הפוטנציאליות הקשורות לסוג נכס זה. משקיעים יכולים ליהנות גם מזרם יציב של הכנסות מדמי שכירות וגם מעלי הון פוטנציאליים.
קרא גם: חשבון Demat: מהן REIT וכיצד להשקיע בהן? מנטה ג'יני מסבירה
הטבות למשקיעים
גישה למאפיינים בדרגה: SM REITs מציעות חשיפה למבחר אצור של נכסים מסחריים באיכות גבוהה בדרגה A, שבעבר לא היו בהישג ידם של משקיעים קמעונאיים רבים בשל דרישות הון גבוהות. זה פותח דלתות לתשואות שכר דירה גבוהות יותר ולעליית הון.
הזדמנויות גיוון: כל תכנית של SM REIT יכולה לאכלס נכסים מרובים (על פני מסחר, קמעונאות, מגורים וכו') עם סף מצטבר של ₹500 Cr המאפשר למשקיעים לגוון את תיקי ההשקעות שלהם ולהפחית סיכונים הקשורים להתרכזות בנכסים בודדים בלבד.
נזילות וגמישות מוגברת: רישום בבורסות מאפשר גילוי מחירים יעיל עבור יחידות SM REIT. זה מתורגם לגמישות רבה יותר עבור משקיעים להיכנס ולצאת מהשוק לפי הצורך, תוך התאמה עם יעדי/אופק ההשקעה שלהם.
שקיפות מוגברת והגנה על משקיעים: פיקוח רגולטורי על ידי SEBI מבטיח מגרש משחק שווה עם השקעות מינימום סטנדרטיות, דיווח תקופתי ומנגנוני הגנה על משקיעים. זה מטפח אמון ושקיפות בשוק, ומעניק למשקיעים אמון רב יותר.
קרא גם: נדל"ן: כיצד בעלות חלקית מגדירה מחדש את כללי ההשקעה למשקיעים קטנים?
סיכונים ושיקולים
בהודו, קרן REIT רגילה עובדת במודל נאמנות ראשי שבו קרן REIT מחזיקה ישירות בנתח בכל ה-SPV's הבסיסיים, שבתורם הם הבעלים של הנכסים המניבים שכר דירה. בהתאם לכך, עשויה להיות צבירת ערך או דילול פוטנציאליים בהתאם לאיכות/(או חוסר איכות) של הנכסים החדשים יותר אשר מתווספים על ידי מנהל ההשקעות של ה-REIT (בכפוף לאישורים של בעלי המניות) ל-Master Trust.
בעוד ש-SM REIT יפעלו לפי דפוס הבעלות הדומה של נכסי הבסיס, תהיה הפרדה ברמת התוכנית (בדומה לקרנות נאמנות) עם מכסה של ₹500 Cr לכל תכנית אשר יבטיחו שלמשקיעים בתכנית מסוימת תהיה נראות טובה יותר משמעותית על הנכסים המרכיבים את התכנית. מכיוון ש-SM REIT עשויות להשקיע במספר מוגבל של נכסים, הביצועים של כל תכנית של SM REIT יהיו קשורים מאוד לנכסים הספציפיים האלה.
כדי להפחית את הסיכון הזה, בדיקת נאותות יסודית היא חיונית. בדוק היטב את הרקורד של מנהל ההשקעות, נוהלי הממשל שלו ותקני החיתום המשמשים לבחירת נכסים. על ידי בדיקה מדוקדקת של היבטים אלה, אתה יכול לקבל החלטות השקעה מושכלות המאזנות תגמול פוטנציאלי עם סיכונים מחושבים.
קרא גם: בניית תיק ההשקעות שלך לשנת 2025? להלן 5 אפשרויות להשקעה בנדל"ן
דרך קדימה
הדו"ח האחרון של JLL-Property Share מזהה הזדמנות משמעותית במגזר הנדל"ן ההודי, כ-328 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים בדרגה A המתאימים להכללה בתוכניות השקעות מיוחדות (SM REITs). זה מתורגם לפוטנציאל השקעה בלתי מנוצל של כ-48 מיליארד דולר.
הופעתן של SM REITs מציעה הצעה משכנעת לפתיחת ערך עבור כל מחזיקי העניין. מנהלי קרנות יכולים למנף את התוכניות הללו כדי לחשוף נכסים מוערכים בחסר בתוך המאגר העצום הזה של נדל"ן, וליצור תשואות מעולות למשקיעים שלהם. יש לציין כי SM REIT גם מספקים למפתחים/בעלי נכסים דרך נחוצה לנזילות, שיכולה להמריץ עוד יותר את מגזר הנדל"ן על ידי הקלה על השקעות חוזרות והנעת צמיחה מתמשכת.
הגישה היזומה של SEBI בוויסות SM REIT מדגישה את מחויבותו של הרגולטור לטפח סביבה נוחה להעמקת מרחב ההשקעות האלטרנטיביות בהודו.