השפל בנדל"ן מגיע למגדלי הפרמייר משרדים של אמריקה

דמי השכירות בבניינים הגבוהים ביותר ירדו, בעוד שקצב ההשכרה מואט. השוכרים הפכו רגישים יותר לעלויות בעולם של ריביות גבוהות יותר וחששות מתמשכים לגבי האטה כלכלית אפשרית, אומרים משתתפים בשוק.

הבעלים של הבניינים המובחרים ביותר נמלטו מגורל זה לזמן מה בכך ששכנעו את השוק שהם יצרו סוג חדש של מגדל משרדים – כזה שעלה על הבניין המסורתי מסוג A בראש סדר הניקור.

בעלי הבתים הללו שכנעו את שוכרי הבלו-צ'יפ שעובדים סרבנים יחזרו אם רק המשרדים שלהם נוצצים עם גג שופע, חדרי כושר עמוסים ואוכל שהוכן על ידי שפים בעלי כוכבי מישלן. הבעלים השקיעו רבות בנכסים אלה, שהיו בדרך כלל פיתוחים חדשים עם המיקומים הטובים ביותר, נופים, איכות אוויר ועיצובים מודרניים.

אבל האסטרטגיה הזו הולכת ומאבדת קיטור מכיוון שיותר חברות קיבלו את המציאות של לוחות זמנים עבודה היברידיים, ולרוב, ויתרו על כפיית העובדים להיות בחמישה ימים בשבוע.

"הספינה הפליגה בחזרה מלאה למשרד עבור רוב החברות", אמר רוב סאדו, מנכ"ל סקופ טכנולוגיות, חברת תוכנה שפיתחה אינדקס שעוקב אחר אסטרטגיות של מקום העבודה. "הם לא מתכוונים לעבור משלושה ימים בשנה. שבוע עד חמישה ימים בשבוע על ידי הפיכת המרחב שלהם ליפה יותר."

זו אחת הסיבות לכך שמעט מפתחי משרדים שוקלים פריצות דרך חדשות. דמי השכירות הנוכחיים אינם מתאימים לבניית שטח יקר. בארה"ב היו רק 31 מיליון רגל רבוע בהתחלות בניית משרדים בשנה שעברה, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2010. בניינים חדשים יהוו רק 1% מהמלאי עד 2027, הנמוך ביותר מזה 25 שנים לפחות, לפי CoStar.

"התחלות חדשות נעצרו למעשה", אמר דילן בורז'ינסקי, אנליסט בחברת ניתוח הנדל"ן גרין סטריט.

שטחי משרדים יוקרתיים ועתירי אבזור עמדו בביצועים טובים יותר מבחינת שכר דירה ותפוסה לאורך המגיפה. בניו יורק, SL Green Realty פתחה מגדל משרדים חדש בשם One Vanderbilt מול טרמינל גראנד סנטרל בסתיו 2020. הוא התהדר במרפסת ובית קפה בשטח של 4,000 רגל מרובע ובתפריט בפיקוחו של השף הכוכב דניאל בולו. הבניין בן 93 הקומות התמלא במהירות למרות שדמי השכירות הגבוהים ביותר שלו היו קרובים לרמות שיא של יותר מ-300 דולר למטר מרובע.

סוג זה של חריגות מתחיל לדעוך. שכר הדירה המבוקש עבור שטחי פריים ב-16 שווקים בארה"ב ירד ברבעון השלישי לאחר עלייה בממוצע מכ-61 דולר לרגל מרובע באמצע 2021 לקרוב לכ-70 דולר ברבעון השני של השנה שעברה, על פי CBRE Econometric Advisors. הם היו קצת פחות מ-69 דולר ברבעון הרביעי, אמר CBRE.

חלקה של פעילות הליסינג יורד גם בקרב מגדלי הבכירים. נכסי המשרדים שחברת הנתונים CoStar Group מגדירה כבנייני חמישה כוכבים היוו 8% מהשוק בשנים 2022 ו-2023, ירידה מ-10% בשנת 2019. בינתיים, חוזי שכירות חדשים בבנייני חמישה כוכבים היו קטנים בממוצע ב-43% מ-2019 , אמר CoStar, המשקף כיצד חברות הופכות יעילות יותר בשימוש בחלל שלהן וסובלנות מידה מסוימת של עבודה מהבית.

ברבעון הרביעי, 62% מהחברות הציעו צורה כלשהי של עבודה מרחוק, לעומת 51% לפני שנה, לפי סקופ. בממוצע, חברות עם אסטרטגיות היברידיות דרשו עובדים במשרד 2.5 ימים בשבוע באוקטובר, אמר סקופ. בשנים 2021 ו-2022, חברות רבות עדיין ציפו להחזיר עובדים חמישה ימים בשבוע והשכירו שטח מתוך מחשבה על כך.

בנייני משרדים שנפתחו לאחרונה הצליחו היטב, אבל לא לפי הסטנדרטים של One Vanderbilt. בבוסטון, למשל, מילניום פרטנרס שכרה כ-60% משטחי המשרדים בשטח של 812,000 רגל מרובע שיצאו לשוק בשנה שעברה בפרויקט החדש של Winthrop Center עם דיירים כמו Cambridge Associates וענקית הייעוץ מקינזי. אבל שכר הדירה נמוך בכ-10% ממה שחזתה מילניום במקור, אמר ג'ו לארקין, מנהל MP Boston, הזרוע המקומית של היזם.

לארקין אמר כי מילניום מצפה להשיג את מטרתה של שלוש שנים להשכיר את הבניין. "מה שאיבדנו בשנתיים האחרונות הוא התקווה לחרוג מהאופן שבו תכננו את הבניין הזה", אמר.

ריביות גבוהות וחששות לגבי מיתון אפשרי גם נותנים לחברות מחשבה שנייה לגבי מסחר בשטחים איכותיים יותר. מהלכים יקרים במיוחד כאשר עלויות ההלוואות גבוהות ממה שהיו במשך עשרות שנים.

חברות שמודעות לעלות מבחינות שהפער בין דרישות השכירות בבניינים מובילים לבין מבנים באיכות נמוכה יותר הולך ומתרחב. התוצאה: החידושים היו 42% מהיקף הליסינג בשנה שעברה, לעומת 31% ב-2018 וב-2019 ביחד, לפי CBRE.

"אם לחברות לא יהיו אנשים במשרד במשרה מלאה, אולי לקיחת שטח בדרגה נמוכה יותר עשויה להיות החלטה כלכלית טובה יותר", אמר סאדו.