הסרת הצמדה לנדל"ן לא תועיל כמעט לאף אחד. הנה הוכחה.

תחילה ננתח את מרכיבי הליבה של שינוי המדיניות. ההפחתה בשיעור מס ה-LTCG ל-12.5% ​​נראית מועילה במבט ראשון. אולם הטבה לכאורה זו מתקזזת על ידי הסרת גמלת ההצמדה, שאפשרה בעבר לנישומים להתאים את מחיר הרכישה לאינפלציה. ללא התאמה זו, הרווחים החייבים מחושבים על הגידול הנומינלי בשווי הנכס, ללא התחשבות בהשפעה השוחקת של האינפלציה.

בשוק עם היצע יחסית לא גמיש כמו נדל"ן, נטל מס מוגבר עשוי להכביד על הרוכשים באמצעות מחירים גבוהים יותר, עם השפעה קטנה יותר על היקפי העסקאות. השפעה זו עשויה להיות בולטת במיוחד בטווח הקצר עד הבינוני.

קרא גם: מכירת נכס: האם המסים שלך יזנקו ב-1,000% לאחר הודעת התקציב?

כדי לכמת את ההשפעה, ניתחנו את שיעור הצמיחה השנתי המורכב (CAGR) של מחירי הנדל"ן, תקופת ההחזקה ומדד אינפלציית העלויות. החישובים שלנו מראים ששיעור המס האפקטיבי תחת המשטר החדש נמוך רק אם ה-CAGR של הנדל"ן חורג משמעותית מהממוצעים ההיסטוריים. לתקופת החזקה של 20 שנה עם אינפלציית עלויות של 5.5% בשנה, ה-CAGR חייב להיות מעל 9.48% כדי שמבנה המס החדש יהיה יתרון.

בחינה של ביצועים בפועל של שוק הנדל"ן מספקת יותר תובנות. נתונים מ-Residex של בנק הדיור הלאומי, המכסים את מרץ 2013 עד מרץ 2024, מראים שה-CAGR הממוצע של מחירי הנכסים ב-36 ערים הודיות הוא רק 5.11%. ה-CAGR הגבוה ביותר שנרשם הוא 8.56% בהיידראבאד, שהוא עדיין מתחת לסף הדרוש כדי ליהנות ממשטר המס החדש. מכאן עולה כי בניגוד לטענות האוצר, נטל המס האפקטיבי יעלה ברוב השקעות הנדל"ן.

טענות מול מציאות

ההיבט הדמוגרפי של עסקאות נדל"ן הוא שיקול מכריע נוסף. רוב מכירות הנדל"ן מתבצעות על ידי אנשים עם הכנסה שנתית העולה על ₹15 לאך, כלומר מדיניות המס החדשה תשפיע באופן לא פרופורציונלי על קבוצות בעלות הכנסה גבוהה. בעוד שהממשלה שואפת להפנות את ההכנסות המוגדלות ממסים כדי לתמוך בקבוצות בעלות הכנסה נמוכה, לעשות זאת על ידי הצגת טענות מטעות לפיהן תשואות נדל"ן נומינליות הן בטווח של 12-16% היא בעייתית. טענות כאלה אינן מתיישבות עם נתונים אמפיריים ופוגעות באמינות הפוליסה.

קרא גם: בית נמכר בשנתיים האחרונות? אתה עשוי לקבל גם הטבת הצמדה למדד וגם שיעור מס נמוך יותר של 12.5%.

כמו כן, היעדר הצמדה למדד גורם לכך שרווחים מותאמים לאינפלציה ימוסו ביתר שאת, מה שעלול להרתיע השקעה לטווח ארוך בנדל"ן. זה יכול להוביל להפחתת נזילות השוק, גורם מכריע לגילוי יעיל של מחירים והקצאת משאבים. נזילות מופחתת יכולה להוביל לעלויות עסקה גבוהות יותר ולתנודתיות במחירים, ועלולה לערער את היציבות בשוק הנדל"ן. לכך עשויות להיות גם השפעות זליגה על המגזר הבנקאי, לאור החלק המשמעותי של ההלוואות המגובות בבטחונות נדל"ן.

משקיעים לטווח ארוך נענשו

להסרת ההצמדה לאינדקס עשויות להיות גם השפעות רגרסיביות אחרות. בניגוד לנכסים פיננסיים, הנדל"ן גדל לרוב במונחים נומינליים, ללא עליות מתאימות בערך הריאלי. על ידי מיסוי רווחים נומינליים, הפוליסה משפיעה באופן לא פרופורציונלי על מי שהחזיק בנכסים לתקופות ארוכות יותר, לרבות גמלאים ומשקיעים לטווח ארוך שעבורם נדל"ן מהווה חלק משמעותי מתכנון הפרישה. זה עלול לאלץ חלק מהאנשים למכור את נכסיהם בטרם עת כדי להימנע ממסים גבוהים יותר, מה שיוביל לשיבושים פוטנציאליים בשוק הנדל"ן.

לבסוף, אין להתעלם מהשפעת המדיניות על יזמי הנדל"ן. כבר מתמודדים עם אתגרים כמו מכשולים רגולטוריים, ביקוש משתנה ועלויות מימון גבוהות, יזמים עשויים לגלות שמשטר המס החדש מוסיף עוד נדבך של מתח. מסים מוגדלים על רווחים ממכירת נכסים עשויים להפחית את שולי הרווח, ולהוביל לזמני השלמה ארוכים יותר ולעלויות גבוהות יותר עבור רוכשי הדירות. בהתחשב בכך שכדאיות היא כבר נושא קריטי, הדבר עלול להחמיר את משבר הדיור ולהקשות על ההודי הממוצע להחזיק בית.

קראו גם: למשקיעי נכסים, צעד אחד קדימה ושני צעדים אחורה

מנקודת מבט של מדיניות, הכנסת הטבת ההצמדה למדד תתאים יותר את נטל המס עם הרווחים האמיתיים, ותספק מבנה מס הוגן ושקוף יותר. גישה מדורגת להפחתת שיעור המס והצמדה למדד עשויה לאזן בין הצורך בהכנסות לבין עקרונות השוויון והיעילות. בנוסף, תקשורת ברורה ומדויקת מהממשלה, המבוססת על נתונים אמפיריים ולא תחזיות אופטימיות, תטפח אמון וציות רב יותר בקרב משלמי המסים.

על הממשלה להקים מאגר נתוני נדל"ן כדי לטפל בניתוק בין הנחות המדיניות לבין המציאות בשוק. זה יאפשר חיזוי מדויק יותר, יקל על קביעת מדיניות מבוססת ראיות, וישפר את השקיפות בשוק. מאגר כזה יכול לספק תובנות חיוניות לגבי שינויים אזוריים בביצועי הנדל"ן, ולאפשר התערבויות מדיניות ממוקדות ויעילות יותר.