ב-2025, מפתחי הנדל"ן בהודו יכפילו את כמות הדיור היוקרתיות והפרימיום, וישאירו את הפלח הזול להדביק את הקצב.
מפתחים מרחבי הודו עורמים את תיקי ההשקעות שלהם בפרויקטי פרימיום, יוקרה ויוקרתיים. ל-M3M India, שבסיסה בדלהי NCR, יש שני פיתוחי יוקרה לשנה הבאה. קבוצת גאורס בוחנת סדרה של פיתוחי מגורים יוקרתיים במיוחד, עיירות ופרויקטים יוקרתיים ב-FY26. בין היתר, מפתחת Sobha Ltd, המבוססת בבנגלורו, מתכננת להשיק כ-10 מיליון רגל רבוע של פרויקטים ב-FY26, כולל יציאה לקטגוריית ה-Uber-luxury.
"אנו ממנפים אסטרטגית את הביקוש החזק בפלח הנדל"ן היוקרתי על ידי אצור פרויקטים המתואמים עם ההעדפות המתפתחות של קונים מודרניים", אמר רובין מנגלה, נשיא M3M India. "יש לנו צינור מרגש של השקות חדשות שמתוכננות לשנה הבאה בקטגוריית היוקרה".
בגזרת הפרימיום, Mahindra Lifespace Developers Ltd פונה ממחיר סביר ומשיקה פרויקטים נוספים בגודל כרטיס החל מ- ₹2 קרונות. "נהגנו לשחק בעיקר במחירים סבירים ובאמצע פרימיום", אמר עמית קומאר סינהא, מנכ"ל ומנכ"ל Mahindra Lifespace. "כעת, נצא במחיר סביר לאחר שההתחייבות שלנו תסתיים ונשחק בפרימיום בינוני ובפרימיום. אלו שניים מפלחי הלחם והחמאה שלנו".
כתוצאה מכך, היצע הבתים בגזרת היוקרה והפרימיום עלה משמעותית מאז השנה שעברה. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024, היצע בתי היוקרה התייקר ₹ 2.5 קרונות זינקו ב-59.27%, ועלו ל-52,400 יחידות מ-32,900 יחידות בתקופה המקבילה אשתקד, לפי נתוני Anarock Group. ה ₹80 לאך ל ₹מגזר 1.5 מיליון ראה צמיחה מתונה של 2.26%, עלייה מ-85,475 ל-87,410 יחידות. לעומת זאת, היצע דיור בר השגה ירד באופן משמעותי, כאשר מחירי הדירות ב- ₹40-80 לאך יורדים ב-14.64% מ-1,04,000 ל-88,770 יחידות. מגמה זו הדגישה האטה בהיצע דיור בר השגה, בעוד הביקוש לבתים יוקרתיים ממשיך לגדול.
"המגזרים היוקרתיים והבינוניים ראו עלייה בהיצע, המונעת על ידי ביקוש חזק ואמון מפתחים", אמר עמית מסלדן, מנהל הכנסות ראשי של Housing.com. "לעומת זאת, הסגמנט המשתלם מתמודד עם אילוצי אספקה עקב עליית עלויות הבנייה ושוליים דקים, מה שהופך אותו לפחות מושך עבור מפתחים."
"כדי להפוך את הפלח המשתלם ליותר מושך, חיוני לטפל בעלות הגבוהה של הקרקע, שנותרה מחסום גדול. מאחר שמחירי הקרקע מונעי שוק, התערבות ממשלתית חיונית לקידום דיור בר השגה, אמר עמית מודי, מנהל במחוז קאונטי.
"בנוסף, ניתן יהיה לתמרץ מפתחים באמצעות סובסידיות או הטבות מס כדי לעודד את כניסתם למרחב הזה, ובכך לגשר על הפער בין ביקוש להיצע".
דביקות של ביקוש
שוק המגורים המשיך להתחזק, כאשר הביקוש הגיע לשיא של 11 שנים במהלך H1 2024, אמרה שישיר בייג'ל, יו"ר ומנהלת בנייט פרנק הודו בדוח הנדל"ן בהודו של H1 2024. "שינוי בולט לכיוון פרימיום השתרש בשוק המגורים, כאשר בתים במחירים גבוהים יותר מניעים את היקפי השוק."
הביקוש לדיור יוקרה בהודו עולה מאז התפרצות קוביד-19. התעניינות גוברת מצד הודים תושבי חוץ, אנשים בעלי הון גבוה והשפע עולה הם בין הסיבות שמניעות את הביקוש לדירות מגורים במחירים גבוהים.
"המגיפה גרמה לקונים עשירים לחפש בתים גדולים יותר ועשירי אבזור המתאימים לעבודה מרחוק", אמר אנוג' פורי, יו"ר Anarock Group. "בנוסף, הגדלת הרווחים בשוק הפיננסי, הרווחיות העסקית הגדלה ורצון לשימור עושר באמצעות נדל"ן הזינו את הקטע הזה".
הריבית של NRI נמצאת בשיא של כל הזמנים בזמן שהדולר מתחזק, אמר Parthh K. Mehta, CMD ב- Paradigm Realty. "מה שנצפה הוא שיש עניין מוגבר של NRI לרכישת בית מגורים במולדתם, במיוחד בקטגוריית היוקרה. הסיבה היא שווי העלות, למשל – אם יש 2 BHK במדינה הזרה שמתומחר ₹7 קרונות ומעלה, אפשר להשקיע אותו דבר בהודו כדי לקנות אורח חיים גבוה".
כמו כן, התרחשה הופעה חסרת תקדים של אנשי מקצוע צעירים, עשירי טכנולוגיה, שיצרה קונה דמוגרפי חדש לנכסי יוקרה.
רוכשי המילניום והדור Z שלטו בתחום הנדל"ן, והיוו יותר מ-60% מהרכישות. הנטייה שלהם למגורי פרימיום גרמה לביקוש חזק לבתים במחירים ₹1 crore ומעלה השנה, אמר Saurabh Garg, מייסד שותף, NoBroker. "יש נתח נכבד מהרוכשים הללו הנוטים לרכישת נכסים שיש להם מתקני פרימיום שמתואמים לאורח החיים השאיפה שלהם", אמר גארג. "כדי לתת מענה לביקוש הגובר לנכסי פרימיום, היזמים מתמקדים יותר ויותר בפלח זה".
טירוף במכירות
ההוכחה לפודינג היא במכירות המהירות שראו המפתחים השנה. מומחים צופים כי מגמה זו תימשך גם בשנת 2025.
DLF Ltd, חברת הנדל"ן הגדולה ביותר בהודו, מכרה את כל 1,113 יחידות המגורים היוקרתיות של פרויקט DLF Privana South בגורוגרם עבור ₹7,200 crore בתוך 72 שעות מהשקתו הרשמית, אמרה החברה בתיק רגולטורי. גם מגורי NYC של קבוצת Gaur ב-NH24 נמכרו לחלוטין תוך יומיים וחצי מהשקתו. בירלה אסטייטס מכרה 50% ממנה ₹30-40 מיליון דירות בתוך שלושה חודשים מהשקת מגדל סילאס שלה בפרויקט בירלה ניארה בוורלי של מומבאי, אמר KT Jithendran, MD ומנכ"ל Birla Estates.
"הכרזנו במכירות שיא של מגדל הדגל החתימה שלנו Silas בבירלה ניארה (וורלי) מוקדם יותר השנה, בשעון ₹2,500 מיליון בשיגור", אמר ג'יתנדרן.
קבוצת פרסטיג' מכרה 60% מהדירות שלה במחיר גבוה יותר ₹ 20 קרונות בפרויקט Prestige Ocean Towers ב-Marine Lines בתוך שנה מההשקה, בעוד שאותו סוג של גודל כרטיס לקח פעם לפחות 7 עד 8 שנים למכור לפני קוביד.
"דוגמאות בולטות עד תחילת 2024 כוללות את הפרויקטים של DLF ב-Gurugram ואת הפיתוחים של Oberoi Realty ב-MMR, שם יחידות המתומחרות מעל ₹4 מיליון נמכרו תוך שבועות מההשקה", אמר פורי מאנארוק. "במבט קדימה, מגמה זו צפויה להימשך לתוך 2025. פלח היוקרה מוכן לצמיחה מתמשכת".
סגמנט היוקרה (דירות במחיר למעלה ₹ 3 crore) ראה עלייה בולטת במכירות במהלך המחצית הראשונה של 2024, עם צמיחה משנה לשנה של 109%, על פי דוח ספטמבר של JLL על שוק המגורים. חלקה של יוקרה בסך המכירות הרבעוניות עלה מ-7% ב-H12023 ל-12% ב-H12024. עלייה זו הייתה בולטת במיוחד בדלהי NCR, שם למעלה מ-45% מהמכירות ב-H12024 היו בפלח היוקרה.
חלקו של מגזר הדיור בר השגה (דירות במחיר להלן ₹ 50 לאך), לעומת זאת, ירד מ-18% ל-14% באותה תקופה, לפי הדו"ח.
גיחה ליוקרה ענקית
מונעים על ידי הביקוש והטירוף במכירות מותרות, מפתחים רבים פונים ליוקרה אובר, או מחפשים להרחיב את טביעת הרגל שלהם בפלח זה.
קבוצת גאורס, שמתכוננת להנפקה ראשונית, מתכננת להשתמש בתמורה להרחבת מגזר המגורים האולטרה-יוקרה שלה בין שאר הפיתוחים. "יש לנו כמה פרויקטים מרגשים לקראת ה-26, כולל פיתוחי מגורים יוקרתיים במיוחד", אמר מאנוג' גאור, CMD מקבוצת Gaurs ויו"ר CREDAI National. "האסטרטגיה שלנו כוללת לא רק הרחבת מגזר מגורי היוקרה אלא גם הצגת קהילות משולבות עם שירותים יוקרתיים כגון מועדונים פרטיים, מרכזי בריאות ותשתית בת קיימא, המבטיחים חווית מגורים הוליסטית ללקוחותינו."
קבוצת Rustomjee בוחנת גם הזדמנויות להרחיב את תיק היוקרה העצום שלה באזור MMR בשכונות מעולות כמו בנדרה ופאלי היל, אמר Rakesh Setia, נשיא, מכירות ושיווק.
עודף המלאי יורד
נתוני Anarock מראים שספיגת המלאי בשבע הערים המובילות ירדה ל-14 חודשים עד סוף 9M 2024, מ-17 חודשים בתקופה המקבילה ב-2023. זוהי הרחבת המלאי הנמוכה ביותר בעשור האחרון.
המשמעות היא שאם היזמים יפסיקו לייצר יותר יחידות דיור, כל המלאי הקיים בארץ יימכר תוך 14 חודשים. לשם השוואה, בזמן של מיתון, ייקח למלאי הקיים 30-35 חודשים להימכר, אמר Sinha של Mahindra Lifespace.
"מבחינה עירונית, להידראבאד יש את רף המלאי הגבוה ביותר של 19 חודשים מבין שבע הערים המובילות, בעוד לבנגלורו יש את הנמוך ביותר בשמונה חודשים בלבד", אמר פראשנט ת'אקור, ראש מחלקת המחקר והייעוץ באנארוק. "בשנתיים האחרונות, בנגלורו ראתה את המניות הלא נמכרות שלה ירדה בשישה חודשים בעוד שהיידראבאד ראתה צניחה של חודשיים בלבד. היידראבאד ראתה גם חליטות אספקה חדשות ניכרות בשנתיים האחרונות".
"זה גם טוב וגם רע. החלק הרע הוא שכולם חושבים שזה רק 14 חודשים – בואו נמשיך להשיק. אז, יהיה יותר מדי היצע", אמר סינהא. "מצד שני, בעלי הקרקע יראו שיש 10 חבר'ה שקונים עבור אותה קרקע. אז, הרשו לי לגבות את המחיר הגבוה ביותר".
יזמים שקונים אז את הקרקע היקרה צריכים לגבות יותר מהלקוחות שלהם, מה שיוצר מעגל קסמים, אמר.
מחירי הדירות בשמונה השווקים המובילים בהודו עלו ב-11% בהשוואה לשנה ברבעון השלישי של 2024, בממוצע ₹11,000 למ"ר, לפי דו"ח משולב של CREDAI, Colliers and Liases Foras. זהו הרבעון ה-15 ברציפות של עליות מחירים. דלהי NCR ראתה את העלייה הגבוהה ביותר ב-32%, ואחריה בנגלורו ב-24%. בעוד הביקוש נותר חזק, המומנטום בערים המובילות מתייצב לאחר שיא מכירות בשנתיים האחרונות.
"תיקון מחירים משמעותי נראה לא סביר בטווח הקצר", אמר מסלדן מ-Hosing.com. ביקוש חזק במגזרי היוקרה והבינוני תמך ביציבות המחירים. אמנם התאמות עשויות להתרחש עם התפתחות ציפיות הקונים, אך גורמים כמו עיור וצמיחת תשתיות לשמור על מגמות התמחור הנוכחיות בעתיד הנראה לעין."