הממשלה בוחנת חדלות פירעון ברמת המגדל כדי להציל רוכשי דירות מעיכובים

זיהוי ההיקף המדויק של משטר רגולטורי חדש המוצע להצלת נכסים במצוקה במגזר הדיור הוא תחום מרכזי בהתייעצויות שמשרד לענייני תאגידים (MCA) ו-IBBI החלו לאחר שבית המשפט העליון בספטמבר הורה על פעולה מתואמת של כל בעלי העניין כדי להגן על האינטרסים של רוכשי הדירות ולהחזיר את האמון במגזר הנדל"ן.

צמצום פתרון פשיטת הרגל לפרויקט בודד – או אפילו למגדל בודד בתוך פרויקט – מעלה שאלות מדיניות חדשות עבור הרשויות, כולל כיצד להתייחס ליזם שנכשל בהחזרים.

"השתלטות של נושה על ניהול חברה במחדל תחת IBC מהווה הרתעה מפני חוסר משמעת פיננסית ומחדלי תשלום, והיא מענישה את ההנהלה השגויה. אם מגדל אחד שעומד בפני מצוקה מגודר לפתרון מבלי להשפיע על שאר הנכסים של החברה הפורעת, ההרתעה הזו מדוללת", אמר הראשון מבין השניים שדיבר על תנאי האנונימיות של שניהם קודם לכן.

שאילתות שנשלחו בדוא"ל ל-MCA ול-IBBI נותרו ללא מענה.

כיום, פתרון חדלות פירעון מתבצע רק ברמת הישות התאגידית. לאחר קבלת בקשת פשיטת רגל בבית דין, הנושים ממנים מנהל – המכונה מקצוען חדלות פירעון – לניהול החברה, שמזמין גם הצעות של משקיעים חדשים. כל נכסיה הם חלק מהמשאבים הזמינים לארגון מחדש.

אמנם צמצום המצוקה הפיננסית למספר יחידות דיור ומציאת משקיע חדש להשלמת יחידות אלה עלולים להשאיר את שאר היחידות שנבנות על ידי אותו יזם נדל"ן ללא הפרעה, אך ייתכן שגישה כזו לא תואמת אירוע בסיסי אחד שנקבע על פי קוד חדלות הפירעון והפשיטת רגל (IBC) – נושים המשתלטים על החדלות בתשלום באירועים.

בחירה בגישה אחת על פני השנייה יוצרת דילמה אמיתית. רוכשי דירות במגדלים במצוקה עשויים לרצות את כל הנכסים של היזם יחד כדי להחיות את החברה ולסיים את בתיהם, אבל לקוחות במגדלים או פרויקטים המנוהלים היטב לא ירצו שהיחידות שלהם ייגררו להליכי פשיטת רגל, מחשש לעיכובים.

מסגרת רגולטורית

המשרד ו-IBBI מתייעצים עם מומחים כדי לפתח משטר חדש כפי שהוזמן על ידי בית המשפט העליון. הצעות אלו עשויות להוות חלק מתיקונים עתידיים ל-IBC. הצעת חוק פשיטת הרגל (תיקון) 2025, כעת בפני ועדה נבחרת של לוק סבהה לאחר דיונים נרחבים בממשלה, צפויה להילקח למעבר לפני שהדיונים הנוכחיים על רפורמות ספציפיות בתחום הנדל"ן יסתיימו סופית.

Niranjan Hiranandani, יו"ר איגוד תעשיית הנדל"ן NAREDCO אמר שהמהלך לפיתוח מסגרת ייעודית לפשיטת רגל לנדל"ן הוא צעד מבורך.

"התעשייה שלנו פועלת על תזרימי מזומנים ברמת הפרויקט, כך שפתרון חדלות פירעון ברמת הפרויקט או אפילו המגדל יכול להגן על רוכשי דירות ולשמור על הבנייה על המסלול", אמר Hiranandani.

"גישה נבונה של מגדל יכולה לעזור להבטיח שהעבודה על חלקים אחרים של הפרויקט תימשך מבלי להשפיע על כל הפיתוח או על החברה. מה שחשוב הוא שהמערכת תישאר הוגנת לכל מחזיקי העניין ומונעת שימוש לרעה. אנחנו צריכים מבנה מאוזן שמגן על קונים ומלווים תוך מתן אפשרות ליזמים אמיתיים לסיים בתים ללא עיכובים ארוכים", הוסיף חירננדאני.

פתרון חדלות פירעון ברמת תאגיד צריך להישאר המוצא האחרון, שמור למקרים שבהם מתח פיננסי נפוץ בכל תיק העבודות של היזם, אמר Manmeet Kaur, שותף במשרד עורכי הדין Karanjawala & Co.

"מסגרת פתרון מושכלת של פרויקט מציעה את הגישה המאוזנת והמעשית ביותר שכן היא מגדירה את תזרימי המזומנים וההתחייבויות של כל פרויקט, שומרת על רוכשי הפרויקט הספציפי ומונעת מחדלות פירעון של פרויקט אחד להביא את החברה/הישות כולה לקיפאון. זאת אומרת, בעיירות גדולות מסוימות או בפיתוחים מרובי מגדלים שבהם כל מגדל יכול להציע פתרון מדויק מבחינה תפקודית וכלכלית," קאור.

עם זאת, ניתן לאמץ גישה כזו רק כאשר יש תיחום ברור של תזרימי מזומנים פיננסיים, אישורים ושלבי בנייה, הוסיף קאור.

הגנה על רוכש דירה

מסגרת חדלות פירעון מותאמת לנדל"ן נחוצה באופן קריטי כדי לטפל במורכבויות ספציפיות למגזר, אמר עמית מהשווארי, שותף מס, AKM Global, חברת מס וייעוץ.

פתרון חדלות פירעון ברמת הפרויקט יוצר איזון מעשי על ידי הגנה על רוכשי דירות ונושים שנפגעו מבלי לפגוע מיותרת בכל פעילותו של היזם, אמר מהשוורי.

"במידת האפשר, החלטה נבונה של מגדל בתוך פרויקטים גדולים וממומנים באופן עצמאי יכולה להציע הקלה פרטנית עוד יותר על ידי בידוד סיכוני ברירת מחדל למגזרים ספציפיים, ובכך לשמור על האינטרסים של בעלי עניין בלתי מושפעים. עם זאת, פתרון נבון לפרויקט נותר הגישה הכי ברת קיימא ובר ניהול בסך הכל, בהתחשב במציאות הרגולטורית והתפעולית הנוכחית", אמר מאהשווארי.

כל מסגרת חדשה חייבת לכלול גם קריטריונים ברורים ואובייקטיביים כדי למנוע שימוש לרעה תוך קידום התעוררות בזמן והשלמת פרויקטים שנתקעו, אמר.

בית המשפט העליון אמר בפסק דינו בעניין מנסי ברר פרננדס נגד שובה שארמה ואחרים ב-12 בספטמבר כי החלטה על חדלות פירעון מקרקעין צריכה, ככלל, להתנהל על בסיס פרויקט ספציפי, ולא על כל החייב התאגיד, אלא אם הנסיבות מצדיקות אחרת.

מגזרי הנדל"ן והבנייה ביחד מהווים קצת יותר משליש מתוך למעלה מ-8,600 חברות שנמצאות בהליכי פשיטת רגל מאז תחילתו של קוד חדלות הפירעון והפשיטת רגל ב-2016.