ניו דלהי: יותר משני עשורים מאז עלייתו של מתחם בנדרה קורלה (BKC), רובע העסקים היקר ביותר של מומבאי שואף למקום כאשר משרדים מתמלאים, ושטח חדש הופך זמין רק בשנתיים הקרובות.
לפי יועצי הנדל"ן Knight Frank India ו-Anarock Property Consultants, משרות המשרדים הפנויות ב-BKC ירדו לשפל שיא של 3-4% מ-13-14% לפני ארבע שנים, מה שמעלה את שכר הדירה ומעורר מאבק באזורים סמוכים כמו קלינה, Kurla, Worli ו-Loer Parel.
פרויקטי בנייה רבים עדיין רחוקים שנים מהבטחת תעודות תפוסה (OCs) הנחוצות לפני שהדיירים נכנסים לגור, אמר Vivek Rathi, מנהל ארצי, מחקר, בנייט פרנק. "לכן, רמות הפנויות הללו ממשיכות לרדת", אמר ראתי.
קרא גם | מומבאי, דלהי ובנגלור מדווחות על 80 אחוז ממימון החוב
מתכנני הערים של מומבאי החלו לפתח 370 דונם של אדמות ביצות במרכז מומבאי בשנת 1977 כתחליף לנרימן פוינט, אזור העסקים הראשי של המדינה באותה תקופה. שערי ההצפה ל-BKC נפתחו עם הגעתם של הבנקים והמגזר הפיננסי בשנות ה-2000, כאשר הבורסה הלאומית לניירות ערך (NSE) נפתחה ב-2001. בנק ICICI, מלון Trident ובורס היהלומים בהרט הצטרפו כמעט עשור לאחר מכן. כעת הוא מארח את המשרד בהודו של פייסבוק, מרכז שירות פיננסי בינלאומי, וכמה משקיעים בינלאומיים כמו בלקסטון, ברוקפילד וסומיטומו. המטה של מועצת ניירות ערך והבורסה של הודו ממוקם גם ב-BKC.
ביקוש עולה
הביקוש לשטחי משרדים ב-BKC, במרחק נסיעה קצר משדה התעופה של העיר, עלה עם השנים. נכון לעכשיו, חברת Sumitomo היפנית בונה מתחם משרדים במגרש של שלושה דונם של BKC שרכשה ב-2019, אך סביר להניח שהוא יושלם רק ב-2026-27. בינתיים, Prestige Group מבנגלורו מפתחת 2.79 מיליון. מ"ר של שטחי משרדים ב-BKC.
עם זאת, גם אלה לא יספיקו כדי לספק את הביקוש.
"בשנים 2022 ו-2023 ראינו נפחי חכירה ברוטו שנתיים של 1.4 עד 1.6 מיליון רגל רבוע, הכוללים חוזי שכירות חדשים, חידושים והתחייבויות מוקדמות", אמר גוטם שרף, מנהל מנכ"ל מומבאי ועסק חדש בקושמן אנד ווייקפילד, נוסף יועץ נכסים. "מול זה, היצע חדש היה די מוגבל בארבע השנים האחרונות, רק 1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמסרו ב-BKC הביקוש נשאר חזק".
באופן לא מפתיע, דמי השכירות עברו את הגג.
קרא גם | רישום הנכסים במומבאי זינק ב-12% ביוני: מס הבולים עולה
מאז רבעון מרץ השנה, השכירות בשטחי משרדים בדרגה א' עלתה ב-10-12%, אמר שרף. בממוצע, שכר הדירה קפץ מ ₹300 למ"ר ל- ₹400 למטר מ"ר בשלוש שנים, אמר אנוג' פורי, יו"ר אנארוק. המיקום היקר ביותר של BKC הוא ב-Maker Maxity, מפקד כמעט ₹550 למ"ר.
"מכיוון ש-BKC ממשיכה להיות היעד המועדף על הדיירים לפעילות חזיתית, במיוחד, מחירי השכירות צפויים לעלות בכ-3-5% עד סוף 2026", אמר מגזין אנשומן, יו"ר ומנכ"ל, הודו, SEA, MEA ב-CBRE, ייעוץ נדל"ן.
נטישה ארגונית
מחסור במקום ושכר דירה גבוה דחפו חלק לעזוב את BKC ולצאת החוצה.
"חברות רבות, שתקופת השכירות שלהן הגיעה לסיומה, עוברות לפריפריה של BKC, באזורים כמו קלינה וקורלה", אמר פורי. "זה לא הגיוני שהם יישארו כאן כי זה הפך להיות מאוד יקר." "ואז, חברות חדשות יותר מגיעות ל-BKC שמסוגלות להרשות לעצמן דמי שכירות מהסוג הזה. יש נטישה שקורה", אמר.
קרא גם | מכירות נדל"ן ב-H12024: עסקאות דיור יוקרה במומבאי מניעות צמיחה
"Worli ו-Loer Parel אכן מופיעים כמחוזות התאגידים הגדולים הבאים במומבאי", אמר דומניק רומל, נשיא, Credai-MCHI, גוף הבונים העליון באזור המטרופולין של מומבאי (MMR). "עם תשתית מבוססת היטב, מעולה קישוריות לאזורי מפתח כמו Nariman Point, BKC והפרברים, כמו גם קרבתם למוקדים עסקיים גדולים, שני האזורים הופכים אטרקטיביים יותר ויותר עבור חברות".
"המקומות שיש להם עודפי אינפרא יועדפו על פני אלה שיש להם גירעון אינפרא", אמר ראתי מאביר פרנק. "זה המקום שבו, אתה יודע, שווקים כמו, בדרום מומבאי מקבלים מערך טוב".
דרום מומבאי
ממוצע השכירות בדרום מומבאי נמוך יותר מאשר ב-BKC, כמעט ₹230 רגל רבוע לחודש, אמר וימאל נדאר, ראש מחקר ב-Coliers India.
"פרויקטי תשתית מרכזיים מוכווני תחבורה, לרבות קישור הנמל של מומבאי (MTHL), פרויקט כביש החוף (CRP) וגשר המחבר שנפתח לאחרונה הובילו להפחתה משמעותית בזמן הנסיעה ולשיפור הקישוריות של דרום מומבאי ויישובים תת עירוניים בולטים. ב-MMR", אמר נדאר. "ברגע שכל הקטע של קו 3 של המטרו של מומבאי המחבר את אריי ל-Cuff Parade יהפוך למבצעי, דרום מומבאי תראה קישוריות משופרת עם אזורים כמו מרכז מומבאי, בנדרה ו-SEEPZ, ועלולה לגלות מחדש את הזיקה שלה בין מובילות כובשים."
קרא גם | פרויקטים מתוכננים רואים גידול מחירים גבוה יותר מאשר דירות
רבים מפנים את תשומת לבם לדרום מומבאי בשל מיקומה האסטרטגי והתשתית.
"עם המספר העולה של משרדי תאגידים ומפעלים מסחריים, מיקומים אלה מציעים פוטנציאל גדול לחברות המחפשות שטחי משרדים מעולים, המשלבים נוחות עם היוקרה של ממוקמים בדרום מומבאי", אמר רומל מ-Credai.
יש גם עניין גובר באזורים צפוניים כמו גורגאון ואושיווארה, כמו גם נקודת נרימן בקצה הדרומי של מומבאי.
תחיית נרימן פוינט עדיין רחוקה
כארבעה עד שישה מ"ר צפויים להיות זמינים סביב נרימן פוינט, אבל זה ייקח לפחות ארבע שנים, אמר ראתי. למרות שיש היקף מוגבל לפיתוח שדה ירוק, פרויקטים של פיתוח מחדש יכולים לשפר את ההיצע, הוא הוסיף.
Nariman Point, רובע העסקים המרכזי המקורי של הודו, כולל בניינים ישנים הדורשים שדרוג ובעלי פוטנציאל לפיתוח ושיפוץ מחדש, אמר Nadar של Colliers. "למעשה, יותר מ-95% מבנייני משרדים דרגה א' באזור טומנים בחובם פוטנציאל לפיתוח מחדש".
קרא גם | בונים מובילים מרחיבים את כוח העבודה כאשר תנופת הדיור מניעה יעדי צמיחה
עם זאת, יש אזהרה – פיתוח מחדש ליד נקודת נרימן יהיה מסובך מכיוון שלרוב הבניינים שם יש בעלות חלקית או שכבתית.
"להביא את כולם יחד לפתח מחדש זה אתגר", אמר שרף מ-C&W. "פיתוח מחדש בנכסי בעלי שכבות הוא תמיד קשה מכיוון שצריך לגרום לכולם להסכים לבצע את הפיתוח מחדש".
מבנים רבים כאן נמצאים בשיטת פגדי, שבה ניתן לרכוש ולהעביר זכויות שכירות אך רק בהסכמת בעל הדירה. זה הופך את השיפוץ ליותר יקר, אמר שרף.
אזור עסקים אחר?
אמנם יש ביקוש מוגבר לשטחי משרדים, במיוחד משירותים בנקאיים ופיננסיים, מגמות תרופות, חברות מדיה חברתית וגופים משתפים פעולה, אך עדיין יש מרחב מוגבל לאזור אחר שיחליף את הקישוריות והמיקום הפרימיום של BKC.
קרא גם | דירות היוקרה 2BHK של מומבאי מושכרות כעת עבור ₹1.35 לאך לחודש
Rathi של אביר פרנק ציין שלוקח עשרות שנים עד שמחוזות תאגידים עולים.
"כדי שאבו דאבי או ווייטפילד יצוצו במומבאי, זה ייקח הרבה זמן", אמר ראתי. "בעשר השנים הבאות, הייתי אומר שלא יתווסף לזה יותר ממחוז עסקים מרכזי אחד (CBD) שׁוּק".