הטווח העולמי של בעיית הנדל"ן המסחרי של הבנקים מתחילה באופן מקומי

רבות מהבעיות שזוהו בשוק הנדל"ן, כמו שיעורי תפוסה נמוכים של בנייני משרדים והאתגר של ריבית גבוהה יותר על מימון מחדש, אינן מפוזרות באופן שווה ברחבי הארץ. לעתים קרובות הם מרוכזים במרכזי הערים של ערים מסוימות. אז בעוד שהבנקים האזוריים בארה"ב נשאו את נטל הדאגות של המשקיעים בגלל הנוכחות הגדולה הכוללת שלהם בהלוואות נכסים מסחריים, הם יכולים להיות בעלי נוכחות קלה יותר יחסית בשוק של עיר גדולה יותר, עם בנייה גדולה יותר. אבל ההיפך עשוי להיות נכון לגבי בנקים גלובליים שמלווים לארה"ב, מה שיכול להימשך למרכזי אוכלוסייה אלה.

אז זה לא מקרי ששני בנקים שהציתו מחדש את הדאגות לגבי הלוואות נכסים בימים האחרונים הם אחד הממוקם באזור ניו יורק, New York Community Bancorp, ואחד שבסיסו ביפן, Aozora Bank. מניות שני הבנקים צנחו בשבוע האחרון לאחר שדיווחו על עלייה בחששות האשראי הקשורים לסיכוני נכס מסחרי בארה"ב

מגמות ההלוואות האחרונות ממחישות את הפיצול. במחצית הראשונה של 2023, בנקים בינלאומיים היוו 25% מהלוואות למשרדי מחוז העסקים המרכזיים בארה"ב, לעומת 17% לבנקים אזוריים ומקומיים, לפי MSCI Real Assets. לעומת זאת, בנקים אזוריים ומקומיים נתנו 54% מההלוואות באותה תקופה למשרדי רפואה ו-45% למשרדים בפרברים – לעומת 2% ו-6% בבנקים בינלאומיים, בהתאמה.

באוזורה, הלוואות הנכסים בסיכון שזוהו רוכזו בערים הגדולות. מתוך 21 הלוואות משרדיות בארה"ב בחוסר ביצוע, עם 719 מיליון דולר, שעליהן דיווחה בשבוע האחרון, הנתחים הגדולים ביותר לפי עיר היו 171 מיליון דולר בשיקגו ו-127 מיליון דולר בלוס אנג'לס. "היקף מכירות הנכסים נותר נמוך מאוד", כתב הבנק במצגת על שוק המשרדים של שיקגו.

בדו"ח של ינואר, Moody's Analytics מצאה את העלייה הגדולה ביותר באחוז במשרות הפנויות במשרדים הפנויים בקרב אזורי מטרו בארה"ב במשך 12 חודשים בסן פרנסיסקו, ואחריה באוסטין, טקסס. הנפילות הגדולות ביותר היו בקולומביה, מד., ובנוקסוויל, טן.

לחלק מהבנקים האירופיים יש חשיפה לשווקים בארה"ב מהשורה הראשונה. בדו"ח הרבעון הרביעי שלו בשבוע האחרון, דויטשה בנק לקח 123 מיליון יורו (134 מיליון דולר) בהפרשות להפסדי אשראי עבור נדל"ן מסחרי בארה"ב, לעומת 66 מיליון יורו ברבעון הקודם. כ-60% מהלוואות הנדל"ן המסחרי למשרדים בארה"ב שדויטשה בנק העריך במבחן קיצון פנימי פוצלו על פני ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו, אמר הבנק במצגת.

ב-NYCB, 54% מתיק המשרדים שלה נמצא במנהטן. בהלוואות לנכסים רב-משפחתיים, רוב ההלוואות שלה הן בניו יורק, ובמה שהיא מתארת ​​כ"בניינים לא יוקרתיים, בפיקוח על שכר דירה." בניו יורק, כמו כמה מדינות וערים אחרות, יש כללים שבמקרים מסוימים יכולים להפוך אותה קשה יותר לבעלי בנייני דירות להעלות את דמי השכירות כדי לקזז עלויות ריבית גבוהות יותר. זה יכול להפחית את ערך הבניינים ולהקשות על מיחזור המשכנתאות שלהם.

ישנם מספר בנקים אזוריים בארה"ב עם חשיפות לשווקי משרדים או דירות בעיר הגדולה. לדוגמה, בנק OZK, שבסיסו ב-Little Rock, Ark. הוא מלווה בנייה גדול במקומות כמו ניו יורק, מיאמי, סן דייגו, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו. מניית הבנק השיגה ביצועים טובים יותר ב-2023 כאשר הכנסות ההלוואות זינקו ואיכות האשראי הייתה יציבה. אבל המניות שלה ירדו ביותר מ-10% במהלך שני הפגישות האחרונות.

"המודל העסקי של הנדל"ן המסחרי שלנו שונה בתכלית מזה של NYCB, כפי שהיה ברור בתוצאות הכספיות המצטיינות שלנו שדווחו לאחרונה", אמר בראנון המבלן, נשיא בנק OZK, בהצהרה.

ובכל זאת, עבור בנקים רבים בארה"ב, ההלוואות לנדל"ן מסחרי מרוכזות הרחק מערים גדולות או מחוזות עסקים מרכזיים, המכונים CBDs. במיוחד עבור בנקים קטנים יותר, הם נוטים להיות מרוכזים יותר באופן יחסי במה שמכונה הלוואות נכסים מסחריים "בבעלים", לפי Fitch Ratings. תחשוב על, נניח, פרקטיקה רפואית שמחזיקה בבניין שלה. בשוק הזה, דברים כמו זרמי הכנסות משכירות או שיעורי תפוסה אינם החשש הגדול.

"גודל הלחץ שונה מאוד עד כה", אמר בריאן פורן, אנליסט במחקר אוטונומי. "חלק מזה הוא היסודות הבסיסיים. משרדים בפרברים פשוט מתרגלים יותר".

תאגיד ציון, שבסיסו בסולט לייק סיטי, אמר בדו"ח הרבעון הרביעי שלו כי 70% מההלוואות למשרדים שלה הן פרבריות. היא לא דיווחה על הלוואות חדשות ללא צבירה של משרדים או על ביטולים ברבעון. היא מחזיקה בהפרשות כנגד הפסדי אשראי של 3.8% מהיתרות בגין הלוואות משרדיה.

NYCB העלתה בשבוע האחרון את יחס הרזרבות המשרדיות שלה לסביבות 8%. הבנקים שעוקבים אחריהם על ידי אוטונומוס חשפו ברבעון הרביעי יחסי רזרבות משרדים שנעים בין 2% ל-13%.

כמה מגמות אשראי כבר נעות בכיוונים שונים. הלוואות הנדל"ן המסחרי של הבנקים בארה"ב נרשמו זינוק בשיעור העבריינות בשנת 2020, על פי נתונים שעוקבים אחריהם על ידי S&P Global Market Intelligence. אבל הם צנחו בחזרה לרמות מתחת למה שהיו לפני מגיפת קוביד-19.

מצד שני, הלוואות על נכסים שאינם מאוכלסים בבעלים – כמו בנייני משרדים או מתחמי דירות שבעלי המשקיעים שלהם שואפים להחכיר אותם – בשנה שעברה, שיעורי הפירעונות הרבעוניים טיפסו בחזרה מעל למה שהיו ב-2020, לפי S&P.

גם הדאון טאון של אמריקה והערים הגדולות הן הבעיה של העולם. אבל הם לא מהווים בעיה עבור כל הבנקים בארה"ב.