המשרד לענייני תאגידים החל לדון ברפורמות מדיניות עם משרדים ורגולטורים אחרים במטרה להאיץ את השלמת פרויקטי נדל"ן שנתקעו, להחיות יזמים חדלי פירעון ולהפוך את פתרון החוב ליעיל יותר, אמרו שני אנשים בעלי ידע בפיתוח.
המשרד נמצא בתהליך של הקמת ועדה עם חברים ממשרדים ורשויות רגולטוריות שונות שתעבוד על מתווה של "רפורמות מערכתיות ראויות מבחינה מסחרית" המתמקדות בהתמודדות עם מצוקה בתחום הנדל"ן, לדברי הגורמים.
הרעיון הוא להחזיר את אמון הציבור במגזר הנדל"ן. אפילו לפני שנתיים, השקעות של מעל ₹4 טריליון נתקעו מכסים 4.12 לאך יחידות דיור בלחץ במדינה, כך אמרה ועדת מומחים בראשות השרפה G20 לשעבר בהודו Amitabh Kant ביולי 2023, בציטוט נתונים מאיגוד הבנקים ההודי. המספרים צפויים רק לגדול מאז. יותר ממחציתם – כ-2.40 לאך דירות או בתים – היו באזור הבירה הלאומית.
הוועדה שהמשרד לענייני תאגידים מקים שונה מפאנל שהוקם לאחרונה על ידי הרגולטור על פשיטת רגל במדינה, מועצת חדלות הפירעון והפשיטת רגל של הודו (IBBI), כדי לבחון פתרון פשיטת רגל מבחינה פרויקטלית בין פרויקטי נדל"ן בשונה מהנוהג הנוכחי של פתרון ברמת החברה, כפי שדווח ב-3 בנובמבר.
בוועדה החדשה יהיו חברים ממשרדי המשפט וכן ממשרדי השיכון והעירוניות, צוות החשיבה הלאומי לעניינים עירוניים, IBBI והמחלקה לשירותים פיננסיים, בין היתר.
"הוועדה תיתן את המלצותיה בעוד חצי שנה. הפורמליות של הקמת הוועדה בעיצומן וכבר התקיימה בשבוע שעבר פגישה מקדימה של גורמים ממשרדים שונים בנושא המצוקה העומדת בפני תחום הנדל"ן", אמר אחד האנשים, שדיבר בתנאי שלא יצויין בשמו. הוועדה תוקם בקרוב.
הוועדה תבחן הכללת פרויקטי נדל"ן הנמצאים בהליכי פשיטת רגל במסגרת תכנית קיימת שהוכנסה בשנת 2019 להשלמת פרויקטים של בית בר השגה שנתקעו. זה עשוי להיות מושג על ידי הרחבת היקף קרן החלון המיוחד לדיור בהישג יד ובני הכנסה (Swamih) שנועדה להועיל לרוכשי דירות הנאבקים בנטל הכפול של תשלומי משכנתא ושכר דירה, אמר אדם שני, שגם הוא לא רצה להיות מזוהה.
בתקציב ה-FY26, שר האוצר ולענייני תאגידים של האיגודים, נירמלה סיתרמן הכריז על גרסה חדשה של התוכנית עם ₹מימון של 15,000 crore להשלמת 100,000 בתים נוספים. זאת בנוסף ל-50,000 בתים שכבר הושלמו במסגרת התוכנית ועוד 40,000 שיושלמו השנה הקלנדרית.
מגזרי הנדל"ן והבנייה ביחד מהווים שליש מ-8,500 מקרי פשיטת הרגל שהתקבלו בבית הדין הלאומי לדיני חברות מאז 2016 על פי חוק חדלות הפירעון ופשיטת הרגל (IBC). יתרה מכך, מתוך 1,258 מקרי חדלות פירעון במגזרים שבהם אושרו תוכניות פתרון עד כה, חברות הנדל"ן מהוות 17%, כך עולה מנתוני IBBI.
צורך דחוף ברפורמה
ההצעות הנוספות שיבחן הפאנל שיבחן המשרד לענייני תאגידים כוללות חיזוק היכולת השיפוטית והתשתית של בתי הדין, לרבות הקמת ספסלי בית דין לאומי לדיני חברות (NCLT) ייעודיים ליישוב חדלות פירעון, פתרון חדלות פירעון פרויקטלי ורישום מוקדם של פרויקטי נדל"ן ברשויות המס המקומיות להגנה על רוכשי דירות.
תיאום טוב יותר בין ההליכים במסגרת חוק IBC וחוק הנדל"ן (רגולציה ופיתוח) (Rera Act) לפתרון מתחים והתקדמות בפרויקטים מתמשכים, יחד עם ויתורים ממוקדים לפרויקטים שנתקעו ישפרו את התוצאות של פתרון חדלות פירעון, אמר אשוק האלדיה, שעמד בראש קבוצת מומחים של המכון ההודי למקצועני חדלות פירעון של פתרונות נדל"ן של ICAI.
"בגין פרויקטים שנתקעו, שבהם תוכניות פתרון אינן מגיעות, ניתן לתת ויתורים מיוחדים – למשל סנקציה על יחס שטח רצפה נוסף/מדד שטח רצפה – כדי לאפשר יצירת כספים נוספים להשלמת הפרויקטים", אמרה חלדיה, והוסיפה לאפשר פתרון פרויקטלי של פרויקטי דיור.
הוא גם אמר שמלווים אינם יכולים לטעון לעליונות על רוכשי דירות רק בגלל הכיסוי הביטחוני שהם מחזיקים. הם צריכים להיות אחראים על רפיון בבדיקת נאותות ובמעקב אחר יישום כמו גם שיווק פרויקטים לרוכשי דירות. "מסיבה זו, גם רוכשי הדירות צריכים לקבל מורטוריום להחזר הלוואות שהולוו מהבנקים האלה", אמרה הלדיה, ששימשה בעבר כמזכירה ב-ICAI, קיצור של Institute of Chartered Accountants of India שמסדירה חשבונאות מוסמכת במדינה.
עם זאת, רוכשי דירות שנפגעו מפרויקטים שנתקעו אינם מתלהבים מאוד מהרעיון של פתרון חדלות פירעון נבון בפרויקט.
"אם חברה לא מסוגלת להרוויח כסף מפרויקט אחד והוא הופך לבלתי בר-קיימא, אז היא עושה שימוש טוב בהכנסות מהפרויקטים הרווחיים בפרויקטים שנתקעו. הבאת הליכי חדלות פירעון ספציפיים לפרויקט לא עשויה לעזור לרוכשי דירות במצוקה ולמעשה זו עשויה להיות דרך למפתחים לא להשתמש בהכנסות שלהם מפרויקטים ברי קיימא כדי להשלים unviable, Upady's Forums, Abhy one. מאמצים משותפים, עמותת רוכשי דירות.
פתרון חובות נבון בפרויקט נמצא בשיקול של קובעי מדיניות כדי לגדר פרויקטים של דיור בלתי סבירים ולהגן על האינטרסים של רוכשי דירות בפרויקטים בריאים מפני הלחץ הפיננסי שעומד בפני פרויקטים שנתקעו.
Upadhyay, שהוא גם חבר במועצה המייעצת המרכזית של RERA, אמר כי ייתכן שהרעיון להשתמש בקרן Swamih למקרי IBC לא יהיה יעיל מכיוון שהקרן הוקמה עם העיקרון הבסיסי של מתן מימון של מייל אחרון לפרויקטים שהם סבירים כלכלית אחרת, בעוד שפרויקטים ומפתחים שעוברים פתרון חדלות פירעון במדינה נמצאים בשלב זה מכיוון שהם אינם בר-קיימא ולכן אינם ברי-קיימא.
"מתן אפשרות לפרויקטים ולמפתחים העוברים פתרון חדלות פירעון תאגידים לגשת לקרן Swamih תשנה את האופי הבסיסי של הקרן", אמר.
Haldia הציעה כי גופי פיתוח ורישוי ממלכתיים כמו רשות הפיתוח של דלהי והרשות לפיתוח תעשייתי של ניו אוקלה, שמתכננת ומפתחת את העיר נוידה דרומית מזרחית לבירה דלהי, לא יבטלו חוזי חכירה או אישורים במהלך הליכי ההחלטה ובמקום זאת יגישו תביעות כמו נושים אחרים.
המשרד לענייני תאגידים בוחן את רפורמות חדלות פירעון הנדל"ן הללו בהנחיית בית המשפט העליון בתיק שהתנהל לאחרונה הקשור לרוכשי דירות: Mansi Brar Fernandes Vs. שובה שארמה ואחרים.
שאילתות שנשלחו בדוא"ל למשרדי התאגידים, המשפטים, השיכון והעירוניות ול-IBBI ב-6 בנובמבר, וביקשו הערות לסיפור נותרו ללא מענה בזמן הפרסום.