ההתמוטטות בשוק המשרדים מגיעה לבניין היקר של טראמפ בוול סטריט

ההשקעה שלו במגדל בעל 63 הקומות, במרחק של פחות מרחוב מהבורסה של ניו יורק, נחשבה זה מכבר לאחת העסקאות הממולחות שלו. טראמפ שילם פחות מ-5 מיליון דולר עבור חכירה ארוכת טווח על המגדל ב-1995, כאשר שוק הנכסים המסחריים בניו יורק היה מתקשה. בתוך שנים ספורות, הנכס זינק פעמים רבות בערכו כשהשוק התאושש. זה אולי הרכוש היחיד היקר ביותר שלו.

אבל כמו אלפי בנייני משרדים אחרים בארה"ב, 40 Wall נמצאת כעת תחת כפייה בגלל היחלשות הביקוש למשרדים. שיעור הפנויות של המגדל עלה ל-21%, לעומת כ-5% בשנת 2015. רשת המרקחת דואן ריאד, אחת מ-40 הדיירים הגדולים של וול, פינתה לאחרונה את שטחי המשרדים והמסחר בבניין, והותירה 23,000 רגל רבוע ריקים בקומת הקרקע. .

טראמפ עומד בפני התחשבנות גדולה יותר עבור הבניין בשנה הבאה, כאשר המשכנתא שלו בסך 120.5 מיליון דולר תסתיים ביולי. ייתכן שהוא יצטרך למחזר אותו בהרבה יותר ממה שהוא משלם כעת. אם המשכנתא הייתה ממומנת היום, אומרים אנליסטים של מימון נדל"ן, הריבית הייתה ככל הנראה מעל 7%. זה יהיה בערך כפול מהשיעור של 3.7% שטראמפ משלם היום.

חברות דירוג אג"ח שמו לב. Fitch Ratings הורידה בחודש שעבר ארבע מנות של הנפקת ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחרית הכוללת את החוב על 40 Wall. המשרד הביע דאגה מהירידה בביצועי הבניין בזמן שהוא צפוי לעמוד בפני שירות חובות גבוה יותר.

הדירוג לאחור "משלב הסתברות גבוהה יותר למחדל" של 40 Wall, אמר פיץ'.

בכירים בארגון טראמפ אמרו כי 40 וול אינה בסכנה כלכלית, וציינו כי היא עדכנית בתשלומי המשכנתא שלה. "זה בניין נהדר", אמר הנשיא לשעבר בתצהיר בשנה שעברה בגין תביעת ההונאה האזרחית שהגישה נגדו התובעת הכללית של ניו יורק, לטיטיה ג'יימס. בהשוואה בין הבניין למונה ליזה, אמר טראמפ כי ערכו של המגדל מוגבר מכיוון ש"יש הם אנשים שיעשו הכל" כדי להחזיק בו.

טראמפ טען בתצהיר ש-40 Wall שווה יותר מ-530 מיליון דולר. הוא הוסיף כי בגלל הגדלים הקטנים יותר של הקומות שלו, יהיה מועמד טוב להסב משימוש משרדי לדירות.

אבל אין הרבה שטראמפ יכול לעשות כדי לבלום את המצוקה ההולכת וגוברת בשוק המשרדים האמריקאי, שהולכת ומתעצמת ככל שחברות רבות יותר מקבלים עבודה היברידית ומצמצמות את הביקוש שלהן לשטחי משרדים.

התמוטטות המשרדים מגיעה לשיאים חדשים כאשר ברירות המחדל וסימני מצוקה אחרים מגיעים לרמות היסטוריות. עם שיעורי הפנויים בשיא וחובות בשווי מאות מיליוני דולרים שיגיעו לפירעון בשנים הקרובות, הסיכוי להפסדים משמעותיים משדר רעידות בכל המערכת הפיננסית.

גם האטה ברובע הפיננסי של ניו יורק לא מבשרת טובות. שיעור הזמינות במרכז מנהטן – הכולל מקומות פנויים ושטחים שיגיעו לשוק ב-12 החודשים הבאים – עלה ל-21.3% ברבעון הראשון, בהשוואה ל-10.3% בתחילת 2020, לפי קוליירס. דמי השכירות הממוצעים ירדו לכ-57 דולר למטר מרובע מיותר מ-65 דולר.

אפילו טראמפ הודה בהצהרה שלו בשנה שעברה ששוק המשרדים בניו יורק "למרבה הצער הלך לעזאזל".

40 וול מתמודדת עם אתגרים גם בגלל המותג טראמפ. הפופולריות של הנשיא לשעבר נמוכה בניו יורק וחלק מהדיירים אולי לא ירצו להתמקם באחד מנכסיו מחשש להרחקת עובדים או לקוחות.

"יש אנשים שלא רוצים להתמודד עם המטען (טראמפ)", אמר מייקל תום, שותף ב-Obermayer, משרד עורכי דין בעל פרקטיקה גדולה בתחום הנדל"ן. "בזמן כזה, שבו שוק המשרדים מתקשה , זה לא עוזר."

לגורד השחקים בסגנון ארט דקו עם מאפיינים גותיים צרפתיים יש היסטוריה צבעונית מאז שפותח בסוף שנות ה-20. באותה תקופה, גם 40 וול וגם בניין קרייזלר היו בבנייה והתחרו להיות הבניין הגבוה בעולם. בניין קרייזלר זכה בתחרות הזו – לאחר שהניף צריח בגובה 185 רגל שהבעלים החביאו בתוכו עד הרגע האחרון.

בשנות ה-80, 40 וול עלתה שוב לכותרות כאשר חקירה של הקונגרס גילתה כי מדובר באחד מארבעה נכסים במנהטן שנרכשו בחשאי על ידי נשיא הפיליפינים דאז פרדיננד מרקוס. לאחר שמרקוס הודח והוא איבד את זכויותיו על הנכסים, יזמים רבים בניו יורק נלחמו על מי ישתלט עליהם.

טראמפ רכש את חכירת הקרקע ל-40 וול, המאפשרת לו לשלוט בנכס במשך יותר ממאה שנה, כאשר הוא יצא מהמשבר הפיננסי שלו של תחילת שנות ה-90. הוא נאלץ למכור נכסים גדולים כמו מלון פלאזה בניו יורק ולהכניס כמה בתי קזינו להליכי פשיטת רגל. הצלחתו למשוך מספר רב של דיירים ל-40 וול סיפקה דחיפה עצומה כשבנה מחדש את אימפריית הנדל"ן שלו.

אבל גודל ההצלחה של הנכס עדיין לא ברור. בתביעתה נגד טראמפ טענה התובע הכללי ג'יימס כי רחוב וול 40 היה בין הנכסים שטראמפ העריך יתר על המידה במרמה במאמץ להשיג משכנתאות גדולות יותר ממה שהיה יכול לקבל בהערכות שווי מדויקות יותר.

שופט ניו יורק ארתור אנגורון הסכים. בפסיקותיו הוא ציטט ראיות לאי דיוקים ומניפולציות רבות הקשורות להכנסות ושווי של 40 וול על ידי ארגון טראמפ כדי להשיג את החוב שנמצא כעת על הבניין.

טראמפ עומד בפני פסק דין של 454 מיליון דולר נגדו בתביעה וכן צו לאסור עליו במשך שלוש שנים לנהל עסק כלשהו בניו יורק, כולל זה שמחזיק ב-40 וול. לעת עתה, הוא ממשיך להפעיל את הבניין כשהוא מערער על פסק הדין.

הבניין הוא ביתם של עשרות חברות, בעיקר חברות קטנות בתחום הפיננסים או שירותים מקצועיים ששטחם פחות מ-10,000 רגל רבוע. הדיירים כוללים את Country-Wide Insurance ו- Girl Scouts of Greater New York.

ארגון הצופים בניו יורק חתם על חוזה שכירות ב-2014, לפני שטראמפ ניסח רבות מהשקפותיו ומדיניותו השנויות במחלוקת. כעת, מנכ"לית הקבוצה אומרת שהיא לא שמחה על היותה קשורה לטראמפ, ששמו מופיע על הבניין באותיות זהב גדולות, וממסיבות העיתונאים ה"משבשות" שלו שנערכו בלובי לאחר הופעות בבית המשפט הסמוך.

"יש הרבה חוסר התאמה בין מה שאנחנו מייצגים ובין המותג בבניין", אמרה מרידית מסקרה, מנכ"לית הסניף בניו יורק.

השווי של 40 וול הוא קריטי ליכולתו של טראמפ לממן מחדש את החוב של 120 מיליון דולר בשנה הבאה. בראיון שני, אמר אריק טראמפ, סגן נשיא בכיר בארגון טראמפ ובנו של הנשיא לשעבר, כי החלפת המגדל היום תעלה הרבה מאוד כפולות של סכום זה. "כמעט כל מפתח נדל"ן בניו יורק ישמח להיות במצב בו אנו נמצאים", אמר.

אבל כמה שמאי נכסים מסחריים מסתמכים יותר על הכנסה של נכסים בקביעת שווי. בגישה זו, הם אומרים ש-40 Wall שווה בין 120 מיליון דולר ל-200 מיליון דולר, תלוי אם מוחל מכפלה שורית או דובית על הרווח התפעולי השנתי שלה של כ-12.8 מיליון דולר.

המלווים המעטים שמוכנים להעניק הלוואות למשרדים כיום דורשים בדרך כלל שערך הבניין יהיה כפול בערך מסכום ההלוואה.

"אנחנו רואים שהלוואות משרדיות עם ביצועים טובים בהרבה מ-40 וול מתקשים במימון מחדש", אמרה מליסה צ'ה, מנהלת בכירה של פיץ'.