האם תוכנית PRIME של Nuvama להעיף בנייני משרדים תעבוד?

מעדיפים להחזיק בתיק שלהם. מחירי הנדל"ן, גם אם עבור נדל"ן למגורים, מזנקים ברחבי הארץ לאחר הרגיעה שנראתה במהלך המגיפה. שוק הנדל"ן המסחרי אמור ללכת בעקבותיו. כמו כן, Nuvama Asset Management, זרוע של Nuvama Wealth Management (החברה שפוצלה מ-Edelweiss Financial Services ביוני), מחפשת ליהנות מכך.

Nuvama השיקה פלטפורמת השקעות בנדל"ן באמצעות מיזם משותף (JV) עם Cushman & Wakefield, חברת שירותי נדל"ן מסחרי גלובלית. המיזם – Nuvama ו-Cushman & Wakefield Management – השיק את הקרנות הראשונות שלו, PRIME Offices Fund, מפלטפורמת הנדל"ן הזו.

קרן השקעות אלטרנטיביות זו (AIF) שואפת להשתמש באסטרטגיית נדל"ן הנקראת Flip – לקנות בתים ולמכור אותם ברווח תוך תקופה קצרה. במקרה זה, המוצר המעורב יהיה בנייני משרדים והכהונה היא רק שש שנים.

מומחים פיננסיים רואים בכך הצעה קשה, לאור האופי הבלתי נזיל הידוע לשמצה של קבוצת הנכסים. אבל, אנשו קאפור, נשיא וראש Nuvama Asset Management, בטוח שהקרן תוכל לצאת מהשקעותיה בזמן.

גורם ההיפוך

הקרן אינה מוצר תשואה כמו קרנות השקעות בנדל"ן (Reits) שמטרתן להפיץ דמי שכירות למשקיעים, אלא כזו שמטרתה לייצר רווחי הון מקנייה ומכירה של בנייני משרדים. האקזיטים יכולים להיות על ידי מכירת הנכסים לריטס או לקרנות אחרות.

לדברי קאפור, הקרן תשקיע בתמהיל של פרויקטי נדל"ן שהושלמו ובקרוב יסתיימו. אלה יהיו בסביבות חמש-שבע בסך הכל. אלה שהושלמו עשויים להיות מושכרים באופן מלא או חלקי. אלו יהיו נכסים בדרגה 'A' פלוס – נכסים המסמנים את כל התיבות מבחינת עמידה בסטנדרטים הגבוהים ביותר של איכות בנייה, נוחות, השפעה על הסביבה וכו'. לקרן, אומר קאפור, יש כמה פרמטרים ברשימת הבדיקה הפנימית שלה כדי להבטיח את הסטנדרטים נפגשו.

הקרן גם תשקול להכניס קצת הון נוסף בנכס לשיפור פרופיל השוכר. "סוג אחד של נכסים עשוי להיות נכסים מוכנים המושכרים במלואם, אבל יכולה להיות אפשרות לשפר את פרופיל הבניין על ידי השקעה מסוימת של הון", אומר קאפור.

בנכסים בבנייה, הקרן תיכנס בשלב מאוחר, אך יכולה להשפיע על חלק חוויתי במשרד כגון שירותים, חווית חניה, הסמכה ירוקה, פרופיל דייר וכו'.

קאפור אומר שפרופיל הדיירים והתפוסה הם המפתח להשקעה בנדל"ן מסחרי. "אם התפוסה שלך לא שם, ה-IRR שלך (שיעור התשואה הפנימי) לא מגיע. לכן, עלינו להיות בטוחים שלנכס יש פוטנציאל להשכרה עם פרופיל השוכר הנכון. לכך (הפרופיל) השפעה רבה על השכירות, ובכך על ערכו העתידי של הנכס. צריך גם ניהול תפעולי נכון שיכול כל הזמן להוזיל את העלות ולהמשיך לשפר את השירותים והפרופיל של הבניין", הוא אומר. כל בניין מוחזקת עשוי להוות 10-15% מהקורפוס של הקרן.

תוכנית יציאה

שוק הנדל"ן המסחרי בהודו איטי כיום והערכות השווי מדוכאות עקב ריביות גבוהות, אומרים מומחי נדל"ן. קאפור וצוותו, לעומת זאת, מהמרים שהסביבה הזו תשתנה בשלוש השנים הקרובות.

אם הם יצליחו לצאת, המשקיעים יקבלו את הרווחים בצורה של רווחי הון לטווח ארוך (LTCG) מכיוון שתקופת ההחזקה לטווח ארוך בנדל"ן היא רק שנתיים. כיוון שקרנות AIF מקטגוריה II הם כלי מעבר, המשקיעים בקרן יחויבו גם במס בשיעור LTCG שהוא 20%, לצד הטבת הצמדה למדד. זה מה שמייחד את הקרן מקרנות נדל"ן קיימות שהן בעיקר קרנות אשראי שמלוות כסף לבונים.

נותרה שאלת המפתח: האם הקרן יכולה לבצע אקזיט במסגרת הזמן הנתונה?

לדברי מנהל קרן בכיר בקרן נדל"ן שסירב להופיע בשמו, יש מעט מאוד קונים של נדל"ן מסחרי בהודו בגלל גודל הכרטיסים הגבוה ביותר. נדל"ן למגורים, לשם השוואה, נמכר במהירות. זה נותן לנובאמה רק כמה אפשרויות. אפשרות אחת היא ש-Reits הקיים קונה את זה. אבל יש רק שלושה רייטים בהודו – פארקי משרדי השגרירות, ברוקפילד ומיינדספייס REIT. אפשרות שנייה היא לעשות 'מכירת שכבות'. זה כרוך במכירת חלקים מבנייני המשרדים ליחידים או למוסדות בעלי ערך גבוה. עם זאת, מנהל הקרן שהוזכר קודם לכן אמר שזה יכול להיות גם קשה.

אבל יש אחרים שמתחננים להבדיל. "כהונה של קרן של שש שנים אמורה להספיק אם ל-AIF יש צינור הגון של פרויקטים והוא יכול לבצע את ההשקעות הראשוניות ללא עיכוב רב. סביבת ההשקעות המשרדית רכה כיום, וזמינים נכסים באיכות סבירה. היא תציע חלון למשקיעים אופורטוניסטים כמו נובאמה וקושמן לרכוש נכסי משרדים. בעוד הערכות השווי לא התחממו, הנכסים יהיו זמינים בשווי שוק הוגן. הבעלים של נכסי פרונט אופיס דרגה א', בפרט, אינם במצוקה ולא ימכרו בהנחה. חכירת המשרדים עלתה, אבל ההשכרות עדיין נמצאות בלחץ מסוים במיקרו-שווקים מסוימים. אבל בהנחה ששוק המשרדים יתחמם בשנתיים-שלוש הקרובות, ושכר הדירה יעלה, אקזיטים לא צריכים להיות בעיה מרכזית", אמר מומחה בתעשייה שלא רצה להופיע בשמו.

על פי הערכות מבוססות ענף, ייתכן שהקרן תוכל לייצר תשואה פנימית לפני מס של 18-20% אם הכל ילך כמתוכנן. מאחר שנובמה עדיין לא החליטה על העמלה המדויקת, קשה לקבוע למה היא יכולה להגיע בניכוי עמלות וחיובים. עם זאת, בהנחה של עמלה סטנדרטית של 2%, ניתן להניח תשואה לאחר עמלה של 16-18%. זה מהווה 20% LTCG, זה מגיע ל-13-14% לאחר החזר מס. זה גם בהנחה שהקרן תוכל לצאת מהפרויקטים בזמן.

להעיף או לא?

לפי המצגת של Nuvama, מלאי משרדים שווה ₹8.3 טריליון יתווספו עד שנת 2033. הצמיחה בבסיס העובדים במרכזי יכולות גלובליות (GCC), המונעת על ידי חברות IT (טכנולוגיית מידע), תואמת לצמיחה במשרדי GCC. הודו הייתה אחראית ל-50% משטחי המשרדים הזמינים באזור אסיה-פסיפיק.

עם זאת, למשקיעים מקומיים יש רק 18% חלק בהשקעות במשרדים הודיים. כמעט 82% מההשקעות הללו מבוצעות על ידי גופים זרים.

הקרן מיועדת למשקיעים בעלי שווי ערך גבוה (HNIs) ולמשקיעים בעלי שווי ערך גבוה במיוחד (UHNIs), שיש להם פרופיל סיכון-תשואה מתאים להשקיע במוצר כזה. כ-AIF, הקרן תדרוש מינימום השקעה של ₹1 קרון. לקרן תקופה של שש שנים ובכוונתה להתחיל להחזיר מזומנים למשקיעים מהשנה הרביעית ואילך עם יציאה מהשקעות.

עם זאת, לקרן יש גם הפרשה מובנית של שתי הארכות של שנה כל אחת, אותן היא יכולה להפעיל על ידי בקשת אישור ממשקיעים. במקרים של תנאי שוק קיצוניים, ייתכן שהקרן תזדקק להארכה כזו כדי להחזיק נכסים מסוימים זמן רב יותר כדי לקבל ערך טוב יותר.