בדובאי קשה להימנע מהתלהבות הרכוש. לא עובר יום ללא ההכרזה על פיתוח חדש. פרסומות ביתיות מטויחות על שלטי חוצות. הקו האורבני המתרחב והרקיע המתרחב מתמיד בוגדים בפעילות הסוערת. כך גם התנועה. כניסות חדשות מעלות מחירים וסותמות את הכבישים.
על פי דויטשה בנק, המחיר למטר מרובע של דירה בלב העיר עלה ב -122% במונחים של דולר בחמש השנים האחרונות – שניות רק לריאד ב -69 האזורים העירוניים שעוקבים אחרי הבנק. מחירי המגורים הם חמישית גבוהה יותר מהשיא הקודם שלהם, שהושג בשנת 2014. בשנה עד אוגוסט סך מכירות הנכסים הגיעו ל 441 מיליארד דירהם (120 מיליארד דולר), שליש גבוה יותר מאשר באותה תקופה בשנת 2024. האם זה טוב מדי להיות נכון? המספרים שקבעו את השיא עוררו אזהרות של תיקוני מחירים קרובים ופחדים מפני אספקת יתר. עם זאת, דאגות כאלה נראות מוגזמות: הביקוש דביק והבונים הפכו ממושמעים יותר. שוק הנכסים של האמירות גדל סוף סוף.
יש להודות, עם ההיסטוריה של דובאי של בום אפי ופסטות, כל התרסקות הייתה תקדימה. יועצי הנכסים מזהירים כי "הפרי התנגד הנמוך" המציג את הפריחה הוא לא יותר: מיליארדרים רוסים שהופיעו כבר בתחילת המלחמה באוקראינה נעשים רכישות; מספרים טיטאנים עסקיים הודים וכוכבי כוכבים בוליווד המבקשים מקלט שעות ספורות ממומבאי; יש רק כל כך הרבה מלכי קריפטו שהוטבעו לאחרונה. עלויות המחיה החדות, במיוחד המחיר ההולך וגובר של חצי ליטר מיובא ושמחה, עלולה להבהיר את ערעורם של איחוד האמירויות האמריקניות עבור הלא עשירים.
אולם כרגע הביקוש נראה חזק. על פי הערכות זמניות של Henley & Partners, ייעוץ, אוכלוסיית המיליונרים של האמירויות תגדל השנה ב -9,800, יותר מכל מקום אחר בעולם. אכן, בשנה שעברה דיווחה דובאי על מספר שיא של מכירות של נכסים בשווי 10 מיליון דולר ומעלה. עם זאת, הנהג הגדול ביותר לעליית מחירי הדירות היה פחות כניסות אמידות. אוכלוסיית איחוד האמירויות הגיעה ל -11 מ ', למעלה בחמישית מאז 2020. כניסות חדשות משכילות יותר וצעירות יותר מגלים קודמים, והופכים לבעלי בתים מהר יותר. מתווכים מתארים את לקוחותיהם כתושבים בריטים המגיעים לאיכות חיים מתדרדרת, יזמים אפריקאים המחנים את עצמם בדובאי ועושים עסקים בבית, והאירופאים מחפשים מקלט ללא מס.
בעוד שהעשירים העשירים ב- Uber מתפשטים פנימה ומחוצה לה, המגיעים החדשים עושים למעשה חיים שם. מספר לקוחות החשמל והמים למגורים המוגשים על ידי DEWA, השירות המקומי, צמח ב -24% משנת 2020 ל 2024; סליק, מפעיל אגרה, דיווח על עלייה של 9% ברכבים הרשומים ברבעון הראשון של 2025, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתי ספר חדשים צצים: הארו פותח סניפים באבו דאבי ודובאי. בינתיים, שיעורי הפנוי במשרד הם הנמוכים ביותר מזה למעלה מעשור. Savills, ייעוץ לרכוש, אינו מצפה מגמה זו להאט, תוך חיזוי צמיחה חזקה בשכר הדירה במשרד.
למרות עליית המחירים, הנכס בדובאי נותר סביר יחסית. על פי Savills, קנייה, בעלות ומכירה של נכס של 2 מיליון דולר בעיר זולה יותר מאשר בבנגקוק, לונדון, מומבאי או ניו יורק. משכנתא, כחלק מההכנסה, הם מהמחיר הזול ביותר בעולם. ביולי הציגו מנהיגי אמירטי תוכנית לקונים לראשונה שתוריד עוד יותר את העלויות, ויציעו גישה לפרויקטים חדשים.
הדור החדש של הקונים ייצר שוק פחות ספקולטיבי: פחות מ- 5% מהקונים מכירים כעת את רכושם תוך שנה מרגע הקנייה, לעומת 17% בשנת 2014. גם בוני בתים גדולים יותר, מצולקים על ידי Busts קודמים, הפכו מפוכחים יותר. מודי'ס, סוכנות לדירוג אשראי, מציינת כי רבים צייצו את לוחות הזמנים לתשלום שלהם בשנים האחרונות. כעת הם מבקשים עד 80% מערך הנכס ברכישה, לעומת 50% בערך בשנת 2020, מה שהופך את תזרימי המזומנים שלהם ליציבים יותר במהלך הבנייה. יחד עם זאת, הם צמצמו את התלות שלהם בהלוואות וממקדו בעיקר את השקעותיהם בשכונות מתקרבות, כולל אל פוראג'אן, אחוזת דובאי הילס ומעגל הכפר ג'ומיירה.
קובעי המדיניות של אמירטי למדו גם שיעורים מהשקעים הקודמים של דובאי. שינויים רגולטוריים אמורים לעזור להפוך את שוק הנכסים בעיר ליציב יותר, גם אם הם עלולים לדכא את הביקוש בטווח הקצר. גורמים רשמיים הגדילו את המחיס של אמצעים נגד הלבנת הון, דורשים כעת הוכחה למקום בו הגיע המימון לרכישות של כל המזומנים ומתעקשים כי מתווכים מדווחים על מכירות מזומנים בשווי של יותר מ- 55,000 דירהאם. נוסף על כך, נאמנות אחראית לפיתוחים מחוץ לתכנית הם כעת חובה ומפתחים רשאים להתחבר רק לכספים לאחר שסיימו לפחות חלק מהפרויקט. דובאי הישנה והחופשית הופכת להיות קצת יותר אדירה. עם זאת, זה עשוי להיות פיתוח מבורך עבור בעלי בתים בעיר.