ניו דלהי: עבור אלפי משפחות הודיות, פשיטת הרגל של בונה פירושה לאבד את הבית ששילמו עבורו, בעודם מלהטטנים את EMI ושכירות. כעת, שדרבן על ידי פסק הדין של בית המשפט העליון ב- 12 בספטמבר שהצהיר על הזכות להגן על זכות יסודית לפי סעיף 21, ממשלת פשיטת הרגל ופשיטת הרגל של מועצת פירעון ופשיטת הרגל של הודו (IBBI) שוקלים רפורמות להגנה על רוכשי בית אמיתיים ושחזור אמינות לענף הנדל"ן.
שני אנשים המכירים את הנושא, שדיברו במצב של אנונימיות, אמרו כי הדיונים נמצאים בשלב מוקדם ומטרתם להתייחס לפער האמינות של המגזר ולהגן על מי שמשקיע את חסכונות החיים שלהם בבתים.
בית המשפט העליון, פסק במקרה של (מועדון עם ערכות חוצה ומקרה אחר), אמר כי 'הזכות למקלט' היא זכות יסודית, ורכישות ביתיות הן הרבה יותר מעסקה מסחרית.
רפורמות מוקדמות על השולחן
על פי אחד האנשים שהובאו לעיל, ההצעות כוללות רישום מוקדם של רכוש בשם הקונה לאחר 20% תשלום, רזולוציית חדלות פירעון ספציפית לפרויקט, כך שרק פרויקטים מטרידים-לא קבוצות יזמים שלמות-לפשיטת רגל, תיאום חזק יותר בין IBBI לבין רשויות רגולציה נדל"ן ממלכתית, וניתוח רפורמות מוסדות כדי להבטיח פרויקטים.
שאילתות שנשלחו בדוא"ל ל- IBBI, משרד לענייני תאגידים ומשרד הדיור והעניינים העירוניים המחפשים הערות לסיפור נותרו ללא מענה בעת ההוצאה לפרסום.
"המדינה נושאת חובה חוקתית ליצור ולאכוף בקפדנות מסגרת בה לא מותר לאף יזם להונאה או לנצל רוכשי בית. הבטחת השלמת פרויקט בזמן חייבת להיות אבן פינה למדיניות העירונית של הודו", אמר בית המשפט העליון, ואילו גם את הרשויות לבדוק את האיום של איום של כלכלות מזומנות מקבילות בשוק הנדל"ן, אשר באופן מלאכותי.
בהבחנה בין קונים אמיתיים ממשקיעים ספקולטיביים, קבע בית המשפט שרק קונים מקוריים יכולים לעורר הליכי חדלות פירעון תחת קוד חדלות פירעון ופשיטת רגל (IBC). בית המשפט העליון אמר כי רישום בתים עם רשויות הכנסות מקומיות בשם רוכשי הבית צריך להיעשות על 20% מהתשלום ולא בתשלום מלא.
היא גם דחקה ביצירת ועדה בהנהגת שופט בג"ץ בדימוס להציע רפורמות מערכיות, מועצת רשויות IBBI וררה למסגרת הנחיות חדלות פירעון ספציפיות למגזר, ושימוש רב יותר בגופים ממשלתיים או ב- PSU כדי להציל פרויקטים שנקבעו באמצעות מימון גשר.
חדלות פירעון נדל"ן: גישה טרייה
בית המשפט העליון המליץ בתוקף ליישם את החלטת פשיטת הרגל הספציפית לפרויקט בענף הנדל"ן וכי יתמודדו הנחיות ספציפיות.
זה יבטיח כי פרויקטים של דיור שנתקלו בבעיות פיננסיות יובאו באופן אינדיבידואלי לפתרון חוב במסגרת ה- IBC, ולא היזם כישות תאגידית העומדת בפני הליכי פשיטת רגל. זה יפטר פרויקטים בגדר העומדים היטב מהחלטת פשיטת הרגל של פרויקטים שנתקעים, ומאפשרים מסירת בתים ללקוחות בפרויקטים המנוהלים יותר ללא סיבוכים משפטיים.
מעניין לציין שהממשלה שקלה אפשרות זו קודם, אך בחרה שלא להציע אותה בחוק IBC (תיקונים) הצעת חוק 2025, כיום בפני ועדה נבחרת של הפרלמנט. כאשר בית המשפט העליון ימליץ עליו, זה צפוי להפוך לחלק ממסגרת החלטת פשיטת הרגל בהודו. "העבודה מתרחשת בכיוון הזה," אמר האדם הראשון שצוטט לעיל.
Abhay Upadhyay, נשיא הפורום למאמצי הקולקטיב של אנשים (FPCE), איגוד רוכשי הדירות, אמר כי פסק הדין העליון בבית המשפט העליון ופיתוח נוסף על בסיס צו בית המשפט הוא מהלך מבורך.
"כמו כן, מלבד שינוי נוסף בתקנות, יש צורך במדדים קפדניים נגד מפתחים המרתקים את מסירת הבתים, ובמקרים ספציפיים ניתן לשלוח הודעות על סיבוך לסירס שלא הצליחו להתמודד עם חששות של רוכשי בית. בהיעדר צעדים קפדניים, לא צפויים תנועה רבה כנושאים של משלוח מעוכבים, שנמתחו על פני מספר שנים", אמרו ".
"התאגידים יצטרכו להביא ויסות עצמי ואת רמת הממשל הגבוהה ביותר, כך שהלקוח האולטימטיבי יעודד ומוטיבציה לקנות בית בלי לחשוש לרמות", אמרה סורנדרה ראג 'גאנג, שותפה, מבצעים-חובות ומצבים מיוחדים בגרנט תורנטון Bharat LLP.
בעוד שבית המשפט העליון במקרה זה עסק בעיקר בשאלה אם צד היה 'משקיע ספקולטיבי' או 'קונה בית אמיתי' ויישומו של חוק התקנה/תיקון של IBC, 2019 על מנת להמתין לעניינים, הוא גם חזר על כמה היבטים מרכזיים הנוגעים לבעלי בית ומגזר הנדל"ן בגדול,, הסביר את ראג'י כנופיה.
בצו, בית המשפט לאפקס דן בדחיפות במתן ספסלים של תשתיות לספסלים של בית הדין הלאומי לחוק החברה (NCLT), תוך מילוי משרות פנויות של שופטים ב- NCLTS ו- NCLAT, והבטיח פסק דין בזמן, חוקה של הוועדה לצורך צורך בתאום מסחרי, לניקוי, לתיאום נדל"ן, בין צורך, בין צורך, בין צורך, בין צורך, בין צורך, עם צורך, עם צורך, NCLAT, הרשויות להתייחס לרכישות ביתיות לא רק כעסקאות מסחריות אלא גם כצורך אנושי בסיסי, אמר ראג 'גאנג.