האם דירות ממותגות שוות את הפרמיה שאתם משלמים?

יזם נדל"ן נחשב למגורים, למשל DLF, Godrej, Tata, Prestige, Purvankara או Shriram, יכול בקלות לקבל פרמיה של 20-30% עבור הדירות הממותגות שלהם, בהשוואה ליזם מקומי, אומרים מומחי נדל"ן.

לדוגמה, M3M ה-Cullinan הממוקם בכביש המהיר נוידה באזור הבירה הלאומי גובה חיובים ₹25,000 למ"ר עבור שטח השטיח, בהשוואה לשיעור ממוצע של ₹13,000 למ"ר באותו יישוב. מה שבטוח, דירה מתומחרת על השטח הסופר בנוי שלה ולא על שטח השטיח. לכן, אם השטח הבנוי במיוחד של דירה בשטח של 3 Bhk (חדר שינה, אולם ומטבח) הוא 1,200 מ"ר, שטח השטיח שלה יהיה רק ​​70-80% מזה בהתבסס על הפרויקט, אבל קונה יצטרך לשלם לכל השטח הבנוי, הידוע גם כשטח בר מכירה.

הפרויקט המתמשך של DLF – DLF One Midtown – במוטי נגר בניו דלהי דורש עצום ₹53,000 לשטח שטיח מ"ר, בהשוואה לשיעור יישוב ממוצע של ₹13,000 למ"ר. Godrej 101 בגזרה 79 בגורוגרם מצטט שיעור של ₹19,500 למ"ר, בהשוואה לממוצע ₹9,250 למ"ר באותו מגזר.

האם כדאי לשלם את הפרמיה הענקית? לא כולם מרוצים מהקונספט. פונה ח'וראנה (51) ששוהה ב-Raheja Atlantis בגורוגרם סקפטית. "הם גבו סכום מטורף כפרמיה כשקניתי את הדירה שלי ב-2010, אבל הם לא קיימו הרבה מההבטחות שניתנו כשהם נתנו את הדירה. אמנם זו דירה יפה, אבל אין לנו שירותים בסיסיים כמו מועדון או גיבוי חשמל 24 שעות ביממה. איכות הבנייה כל כך ירודה שאי אפשר לדפוק מסמר בקיר", הוא אומר. "זה נכס ישן ונמסר ל-RWA", אומר בכיר ב-Raheja Developers.

בנפרד, ח'וראנה גם קנה דירה ב-DLF Capital Greens בשנת 2011. למרות שאין לו תלונות על האיכות והאבזור, הוא דוחה את שירות הלקוחות שלה. "הקבלן הבטיח למסור את הדירה 4-5 שנים לאחר תשלום המקדמה אבל זה קרה רק לאחר 8-9 שנים. מאוחר יותר ביקש בית משפט מהקבלן לפצות את הרוכשים", הוא אומר.

בונים בכל מקום ממשיכים להתחמק בתאריכי מסירה, אומרים רוב רוכשי הדירות. המצב לא ממש השתנה גם לאחר חקיקת ררה, או חוק המקרקעין (הסדרה ופיתוח), 2016. "קניתי את M3M Heights הממוקם בסקטור 65 בשנת 2021 בשעה ₹11,000 למ"ר. החזקה הייתה אמורה להיות באוקטובר 2023 אבל אנחנו עדיין מחכים לזה גם כששילמנו את מלוא הכסף", הוא אומר. יש לציין שקבוצת M3M שקועה בתיק הלבנת הון. "הכסף שלנו הוא תקוע ואין לנו ברור אם ההחזקה תתרחש", אומר ח'וראנה.

אחד הנכסים של Godrej Properties – Godrej Summit בגורוגרם – סבל מבעיות איכות גדולות והיזם הציע לבסוף לרכוש בחזרה את כל היחידות מדייריו בשנה שעברה.

DLF ו-M3M Group לא הגיבו למיילים מ-Mint.

מה אם כן הטעם בכך שמפתחים גדולים גובים פרמיות כה גבוהות אם הפרויקטים שלהם מתעכבים או נתקלים בבעיות איכות, אפשר לשאול. אקהיל שרף, מייסד ומנכ"ל ספקית שירותי הנדל"ן רלוי, אומר, "זה לא שבונים מובילים לא מתמודדים עם בעיות, אבל הם נמצאים בעמדה הטובה ביותר לפתור את זה. הם יכולים ליצור קשר עם הרשויות כדי לבצע את העבודה", אומר שרף.

פרמיה עולה

מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת תנועה, אבל זה מונע בעיקר מביקוש והיצע, אומרים מומחים. ראווי שנקר סינג, מנהל שירותי עסקאות למגורים, Colliers India, אומר שלאנשים העובדים עם חברות רב-לאומיות או טכנולוגיה, מייסדי סטארט-אפ והודים שאינם תושבים יש מספיק נזילות כדי לפרוס בנדל"ן. זה יצר ביקוש במערכת האקולוגית. ההיצע, לעומת זאת, מוגבל.

צפה בתמונה המלאה

"הדור החדש רוצה אורח חיים נהדר שהוא ידידותי לסביבה ומגובה בטכנולוגיה. כדי לספק את הביקוש הזה, יזמים מקטינים את גודל הדירות אך מספקים שירותים שהדור הזה מחפש. מדובר בדירות מרוהטות במלואן, עם אבזור פרימיום, ולא במבני המעטפת החשופים שנמכרו עד כה לרוכשים, שאז נאלצו לרהט אותם", אומר סינג.

השירותים מוסיפים לפרמיה. "המחירים אכן נראים גבוהים יותר, אבל צריך להבין שאתה מקבל כל כך הרבה שירותים. זו לא השוואה בין תפוח לתפוח", אומר שרף.

בעוד RERA הביאה יותר שקיפות ואחריות, היא גם הוסיפה לעלויות. גם מאמצי זיהוי ורכישת חלקות קרקע ועלויות הבנייה עקב עליית מחירי חומרי הגלם מוסיפים לפרמיה. "אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לעכב בנייה אלא אם כן זה נובע מכוח עליון או שינוי בכללים. על היזם לשלם ריבית ממועד החזקה שהובטח על ידי הקבלן ועד למועד החזקה בפועל, לפי RERA. הרוכש יכול לדרוש החזר עם ריבית במידה והפרויקט מתעכב. מפתחים החלו לתמחר את הסיכון הזה", אומר רשמי פניקר, מנכ"ל שירותי קרקע ומגורים, נייט פרנק הודו.

מבחינת פרימיום למותג, אומר פאניקר, יש קונים גם בנקודות המחיר האלה. "מפתחים מודדים באיזו מידה השוק יקבל את הפרמיה עבור פרויקט ממותג. הם יכולים להתאים מחירים אם הם לא מקבלים אחיזה בנקודת מחיר מסוימת. חלק מהמפתחים מתאימים תוכניות שיסייעו לקונים עם אפשרויות תשלום גמישות, פטור ממס בולים או הנחות", אומר פאניקר.

האמצע החסר

בעוד שאנשים בעלי הון גבוה יכולים להרשות לעצמם דירות פרימיום, מעמד הביניים – במיוחד אנשים שכירים – אינו יכול לעמוד במחירים ונמצא בבעיה. פלח זה מעכב את החלטות הרכישה שלו בעוד אחרים בעלי כיסים עמוקים עברו מעבר לצריכה להשקעה.

מוהיט סריווסטבה, בן 36, דלהי, איש ייעוץ עסקי, בוחן את שוק הדיור מזה 3-4 שנים. "דירה בסיסית בגורוגרם תעלה לך בערך ₹2 קרונות. גם אם אצליח לשלם בערך ₹50 לאך במקדמה, עדיין הייתי משלם יותר מ ₹1 לאך כהשוואה לתשלומים חודשיים. איך אשא בשאר ההוצאות החודשיות שלי?", הוא תוהה.

ישנן עלויות נוספות מלבד רישום ומסי בולים שעל הקונה לשאת. "כששכרתי דירת פרימיום בגורגאון, הבנתי ששירותי האינסטלטור והחשמלאי יקרים מדי אם אלה מסודרים על ידי היזם. עלות התחזוקה כשלעצמה יכולה להיות יותר מ ₹15,000 לחודש בחלק מהדירות", הוא אומר.

אבל עלויות כה גבוהות אינן מרתיעה עבור בעלי עקבות שיעדיפו להיות מזוהים עם מותג. יש אנשים שאפילו מתפשרים על גודל הדירה עבור המותג. "בחרתי לקנות שטח שטיח של 2bhk של 778 מ"ר ב-Gurugram של חברת Godrej Properties במקום 3bhk על ידי מפתח ברמה בינונית. המסירה צפויה ב-2026. בחרתי ב-Godrej כי אני מאמין שהם יספקו בזמן וגם אם הם ידחו את זה, ערך המכירה החוזרת יהיה טוב יותר", אומר Prateek Pruthi (34), מנהל אוצר בחברת IT, ומבוסס מחוץ לנוידה.

Sucharita Ghosh מבנגלורו (34), מנהלת בכירה בחברה רב לאומית, היא קונה נאמן של פרסטיג'. היא חקרה יותר מ-40 דירות לפני שקנתה דירה בפרסטיג' קיו גארדנס באפריל 2019. היא קיבלה את החזקה בדירה שנה מאוחר יותר במאי 2020. היא קנתה דירה נוספת בינואר 2022 בפרסטיג' סיטי שאמורה להימסר עד מאי 2025. "עם Prestige, אני מרגיש ביטחון שהדירה תסופק בזמן. אני מסכימה שיהיו כאבי גדילה בבית חדש, אבל הם מייצרים פתרון מהיר", היא אומרת.

Suresh Mandhare המתגורר בתאן, אזרח ותיק, קנה בית פרמיום בשטח של 1,350 מ"ר ב-Lodha Paradise בשנת 2010. "אני, יחד עם כמה תושבים אחרים, התמודדתי עם בעיות חלחול בדירות לאחר 4-5 שנים, אבל הפרמיה הייתה שווה זה בגלל שאיכות הבנייה טובה יותר. יש פחות מקרים שמצריכים תיקון וצביעה מחדש והעלייה במחיר היא הרבה יותר גבוהה. קניתי את הדירה עבור ₹4,100 למ"ר, והמחירים זינקו ל ₹13,000 למ"ר עכשיו", הוא אומר.

תעשה את המחקר שלך

מומחים אומרים שקונים צריכים לחקור ביסודיות את הפרויקט שהם מעוניינים בו, בין אם זה להשקעה או לשימוש עצמי.

פאניקר מייעץ ללקוחות לבדוק עם סוכנויות מעקב נדל"ן לגבי נתוני עסקאות על מכירות וגם לבקר באתר Rera כדי להבין את הכותרת והסטטוס של האישור והסיכונים הקשורים לפרויקט.