גם ללא הצמדה למדד, נדל"ן נהנה מהטבות מס יותר מכל נכס אחר

עבור נדל"ן שנקנו לפני כן, הבעלים יכולים לבחור בין 20% מס רווח הון לטווח ארוך עם הצמדה למדד או 12.5% ​​ללא הצמדה למדד. עם זאת, עבור נכסים שנרכשו לאחר 23 ביולי, 12.5% ​​מס LTCG ללא הצמדה למדד הוא האפשרות היחידה. משקיעי נדל"ן רבים אינם מרוצים מכך, אך גם ללא הצמדה למדד, הנדל"ן ממשיך להיות מחלקת הנכסים המפונקת ביותר.

קרא גם: הצמדה מחדש לנכסים לא מאפשרת קיזוז הפסד, לא כולל NRIs

הנכס הכי מפונק

רוכשי נדל"ן מקבלים הקלות מס הן על ההלוואה ששימשה לרכישת הנכס והן על ההכנסה שהתקבלה ממנו, קרי שכר דירה. על בית מושכר, ניתן לנכות את מלוא הריבית המשולמת עבור הלוואת דירה. במקרה של דיור עצמי או בית ריק (לא מושכר), ריבית עד ₹ניתן לנכות 2 לאך. למעשה, זה אומר ₹2 לאך הוא ההפסד שלך מהנכס, אותו תוכל לקזז כנגד המשכורת שלך או כל הכנסה אחרת בעת תשלום מס.

באשר לתשואת שכירות, הממשלה מציעה ניכוי סטנדרטי של 30%. זה נועד לכסות את עלויות התחזוקה, אבל במציאות עלויות התחזוקה הן בדרך כלל פחות מ-30% מדמי השכירות, מה שמביא לחיסכון. הבעלים יכול גם לנכות ארנונה וארנונה ששולמו במהלך השנה. אף סוג נכס אחר לא מקבל הטבת ניכוי זו.

קרא גם | אין הצמדה למדד: מכירת בתים צריכה להיות מחויבת במס בשיעור זהה להכנסה משכר

יחד, הקלות מס אלו מעניקות לקונים פוטנציאליים מספיק מינוף להשקיע בנכס עם הלוואה להכנסה משכירות.

בואו נסביר את זה עם דוגמה. נניח שאתה קונה בית עם הלוואת דירה בריבית של 10%. השכרתם אותו ונמצאים במדרגת מס של 30%. מכיוון שמקבלים ניכוי על מלוא הריבית, הריבית האפקטיבית יורדת ל-7%. נניח גם שתשואת השכירות היא 3% ושווי הנכס עולה ב-5% בשנה. לאחר הניכוי הסטנדרטי של 30%, התשואה החייבת במס היא 2.1%. לאחר תשלום של 30% מס על זה, התשואה שלך לאחר מס נטו היא 2.37%. בהוספת העלייה במחיר של 5%, שיעור התשואה השנתי מגיע ל-7.37%, או 37 נקודות בסיס יותר מהריבית. בדוגמה זו, התשואה נטו על הבית עולה על עלות הבעלות.

המינוף הזה זמין גם כאשר קונים בית למגורים ולא כהשקעה. זה בגלל עד ₹2 לאך ריבית הלוואה שניתן לנכות מביאה להפסד תוך חישוב 'הכנסה מנכס בית', הפחתת הריבית האפקטיבית.

לדוגמה, תגיד שלקחת א ₹הלוואת דירה של 50 לאך בריבית של 9% עם קדנציה של 20 שנה. סך הריבית שיש לשלם בשנה הראשונה הוא ₹4.47 לאך. לאחר שימוש ב ₹ניכוי של 2 לאך אתה חוסך ₹60,000 במס, בהנחה שאתה נמצא במדרגת המס של 30%. אז, במקום ₹ ₹4.46 לאך, שילמת ₹3.86 לאך ריבית בשיעור אפקטיבי של 7.78%. ואם לקחתם את ההלוואה עם בן הזוג, שניכם יכולים לתבוע את ₹ניכוי של 2 לאך, מה שמפחית עוד יותר את תשלום הריבית האפקטיבית ל ₹3.27 לאך או 6.57%.

כפי שניתן לראות, הקלות מס מפחיתות במידה ניכרת את הריבית האפקטיבית על ההלוואה, מה שהופך את עלות ההלוואה לנמוכה למדי.

הטבות מס אחרות

אפילו רווחי הון ממכירת נכס בבית פטורים ממס בתנאים מסוימים. סעיף 54 לחוק מס הכנסה פוטר אותך מתשלום מס רווחי הון אם אתה משתמש ברווחים לרכישת בית אחר. התנאי היחיד הוא שאת הבית החדש יש לקנות תוך שנתיים או להיבנות תוך שלוש שנים מיום מכירת הבית הקודם. בכך ניתן להגן על בעלי בתים שבבעלותם רק בית אחד לשימוש אישי מפני הסרת הצמדה למדד. ככל הנראה, בעלים כאלה ימכרו את ביתם רק כדי לקנות בית אחר.

קראו גם: הטבת הצמדה לנכס משוחזר. אבל האם זה מספיק?

לפי סעיף 54F אתה יכול לחסוך מס רווחי הון גם על נכסים אחרים, כולל מניות, קרנות נאמנות וזהב, על ידי שימוש בתמורה לקניית בית. עם זאת, לסעיף זה יש תנאים נוספים. ראשית, יש להשתמש בכל הכנסות המכירה, לא רק ברווחים. שנית, פטור זה מותר רק אם הנישום אינו בעל יותר מנכס אחד בעת מכירת הנכס. פטור זה חל רק על רכישת נכס בבית וללא נכס אחר.

מלבד הטבות המס הללו, הריבית על הלוואות לדיור נמוכות מאלו של הלוואות עסקיות ואישיות, ואף אלו הנלקחות כנגד נכסים כמו מניות, קרנות נאמנות וזהב.

כל היתרונות הללו ממשיכים לשמור על נדל"ן אטרקטיבי מבחינה פיננסית. כמובן שרכישת נכס להשכרה כרוכה במספר סיכונים לא מוחשיים שלא ניתן לכמתם.