בעלי משרדים משתמשים במתנות במזומן, בהלוואות כדי לנפח את ערכי הבניין

הידיעה על העסקה הקפיצה את מחיר מניית SL גרין בכ-20% באותו יום, והיא עלתה ביותר מ-20% בשנה האחרונה. המכירה גם סייעה לצוף את הסנטימנט ברחבי שוק המשרדים הנצור בניו יורק.

אבל המכירה באה עם אזהרה חשובה. SL גרין וחברות השקעות אחרות הסכימו למכור לקונה, Mori Trust, יותר מ-500 מיליון דולר מהחוב של הבניין בהנחה של כ-6%, לפי אנשים שמכירים את המכירה. SL גרין לא חשפה את העסקאות הללו בדוח הרווחים שלה, בשיחת הרווחים או בהודעה לעיתונות המודיעה על העסקה.

המכירה ההיא וההנחה הזו, אמנם סכום צנוע, היו חשובות כדי לגרום למורי להסכים להשקיע בבניין לפי שווי של 2 מיליארד דולר, למרות עומס החובות של הנכס, אמרו האנשים האלה.

אנליסטים אמרו שהמכירה היא הצלחה עבור SL גרין, אחד מבעלי המשרדים הגדולים בניו יורק, אפילו עם ההנחה, מכיוון שהחברה קיבלה 174 מיליון דולר במזומן בשוק קשה. לחברות יש גם חופש פעולה מסוים לגבי מה לחשוף, אמרו אנליסטים.

עם זאת, חלק אמרו גם שעסקאות מורכבות כמו זה אומרות שהערכות שווי מגיעות לעתים קרובות עם כוכבית.

"אתה רואה את מספר הכותרת שלכולם אכפת ממנו, ואז יש את הסיפור מאחוריו", אמר ג'ון קים, אנליסט מניות נדל"ן ב-BMO Capital Markets. "ובמקרה הזה 90% מהאנשים ששמעו על העסקה הזו. פשוט תתמקד במספר."

מנכ"ל SL גרין, מארק הולידיי, אמר: "הספקנות לגבי הערכות שווי של בניינים מובילים תקועה בעבר ומפספסת את המציאות בשטח – הגרוע מכל מאחורינו והגורמים הראשונים כבר דיברו עם השקעות בנכסים יוצאי דופן כמו 245 Park ."

בעוד ש-SL גרין לא חשפה את מכירת החוב לציבור ההשקעות הרחב באמצעות דו"ח הרווחים שלה, דובר של SL ​​גרין אמר שמנהל הכספים של החברה שוחח עם משקיעים ואנליסטים על מכירת החוב בנקודות שונות לאחר פרסום העסקה.

דובר מורי טראסט סירב להגיב.

בעלי המשרדים מסתמכים יותר ויותר על מתנות מזומנים, הנחות מצועפות והנדסה פיננסית אחרת כדי לתמוך בשווי הנכסים, כאשר המגזר מתמודד עם המשבר העמוק ביותר שלו זה עשרות שנים. בעוד שהתמרונים חוקיים ולעתים קרובות הגיוניים לעסקים, הם מעלים שאלות של אנליסטים האם הערכות הנכסים הזמינות לציבור מנופחות.

דילן בורסינסקי, ראש צוות מגזר המשרדים בחברת ניתוח הנדל"ן גרין סטריט, אמר שההנחה עלולה לנפח את הערכת השווי של בניין SL גרין, המכונה 245 Park. ככל שמכירות הנכס הופכות למורכבות יותר, הוא הוסיף, לאנליסטים קשה יותר להבין את המצב האמיתי של שוק המשרדים.

המשרות הפנויות עלו ומחירי המניות של בעלי המשרדים הציבוריים ירדו מאז 2019, אך מחירי מכירת הבניינים בפועל זזו במקרים רבים מעט – בין השאר בגלל שהם מנופחים באמצעות הסכמי צד, אומרים מתווכים בנדל"ן.

כאשר גרין סטריט מעריכה את ערכי הנכס, היא לא רק סופרת את מחירי המכירה אלא גם מנסה לקחת בחשבון עסקאות צד וגורמים אחרים כמו שינויים בריבית. החברה מעריכה כי ערכי בנייני משרדים יוקרתיים ירדו בסביבות 35% מאז תחילת המגיפה.

סוגים אחרים של הנדסה פיננסית מתרבים. בעלי הדירות מחלקים יותר ויותר מזומנים או תקופות ללא שכירות לשוכרים בתמורה לשכר דירה גבוה יותר. בדו"ח אחרון, תיווך הנדל"ן CBRE מצא שתקופות שכירות חינם על חוזי שכירות בבנייני משרדים יוקרתיים בתריסר ערים גדולות בארה"ב היו בממוצע 10.1 חודשים ב-2023, לעומת 6.8 חודשים ב-2019.

התשלומים במזומן לדיירים בגין עבודות בנייה במשרדיהם גדלו במהלך התקופה ב-37%. זה עזר לשכירות המשרדים היוקרתיים לעלות מעט ב-2023, אבל המספר מטעה. דמי השכירות הריאליים, כביכול אפקטיביים נטו, המהווים ויתורים, ירדו מעט.

מתן ויתורים אלה לדיירים משתלם לעתים קרובות מכיוון שהוא שומר על שכר דירה שנתי ורווחי בנייה גבוהים, ואלה משמשים לחישוב ערכי בנייה, אומרים מתווכים. זה אומר שכל דולר ששולם לדייר מראש יכול להחזיר הרבה יותר דולרים כאשר הבניין נמכר או ממושכן.

"אתה רוצה להגן על דמי השכירות", אמר אלן פונטיוס, המנהל הלאומי של חטיבות המשרד והתעשייה בחטיבת הברוקראז' Marcus & Millichap.

בעל המשרדים בוסטון נכסים, למשל, חילק יותר מפי שניים יותר ימי שכר דירה חינם לחודש לתקופת השכירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 מאשר בתקופה המקבילה ב-2014, כאשר המסמכים הפומביים של החברה החלו לחשוף את נתונים.

SL גרין גם מציעה יותר תמריצים לדיירים. הוא בין הפעילים יותר בשימוש בעסקאות יצירתיות כדי לקבל הערכות שווי גבוהות יותר, אומרים המלווים והברוקרים. "הם מבינים איך יש אחד ואחד שווים לשלוש", אמר ויליאם שנהאן, יו"ר שוקי ההון בניו יורק בחברת תיווך הנדל"ן CBRE.

בעסקה אחרת בשנה שעברה, SL גרין אמרה שהיא הסכימה למכור מגדל משרדים במנהטן תמורת 632.5 מיליון דולר, או 1,123 דולר גבוה למטר מרובע. החברה הצליחה להגיע לעסקה במחיר זה בכך שהלווה למעשה לקונה חלק ממחיר הרכישה.

SL גרין ושותפיה הסכימו לבצע השקעה של 234.5 מיליון דולר בהון עצמי מועדף – סוג של הון שמשלם בדרך כלל ריבית ודומה לחובות – בבניין כחלק מהמכירה, כך מסרה החברה אז בהודעה לעיתונות.

הנוהג הזה, המכונה מימון מוכרים, הופך נפוץ יותר, אומרים ברוקרים. ריביות גבוהות ובנקים קמצנים פירושם שחברות השקעות נאבקות לקבל הלוואות לתשלום עבור רכישות משרדים. זה אומר שאם בעלי בית רוצים למכור, הם יצטרכו לקבל מחירים נמוכים בהרבה. על ידי הלוואות לקונים את הכסף לשלם עבור הבניין, המוכרים יכולים לשמור על מחירים גבוהים במקצת.

"כדי להגשים את העסקה, אתה צריך לעשות מימון מוכרים", אמר ג'ון גיני, אנליסט מניות נדל"ן לשעבר.

הנדסה פיננסית במגזר המשרדים אינה חדשה. הנוהג הפך נפוץ יותר בעשור האחרון כאשר חברות הון פרטיות הפכו לחלק גדול יותר מהשוק. חברות אלו סייעו לפופולאריות של ויתורים מראש לדיירים, שיחד עם שיעורי ריבית נמוכים, דחקו את השוק גם כשהביקוש הבסיסי נותר חלש.

"דמי השכירות האפקטיביים נטו היו קבועים בין 2010 ל-2019, ובכל זאת הערכים עברו את הגג עקב עלייה משמעותית בהצעת הזיכיון", אמר דיוויד ליפסון, מנכ"ל הברוקראז' Savills North America.