בשנת 2023, תחום הנדל"ן הראה חוסן על רקע מגמות משתנות. ההתאוששות הכלכלית העולמית העלתה את הביקוש לנכסים למגורים בהודו, הודות לריביות נמוכות והעדפה לחיים חכמים ובעלות יוקרתית. עם מעמדה של הודו כאחת הכלכלות הצומחות ביותר בעולם המונעת על ידי הוצאות פרטיות והצטברות הון, מגזר הנדל"ן נותר בחירה מובילה להשקעה.
בדרך כלל, משקי בית הודיים מקצים 77% מהנכסים שלהם לנדל"ן מכיוון שסוג נכסים זה מציע פוטנציאל לצמיחה גבוהה, תשואות חזקות ותזרים הכנסה בטוחים. יתרה מכך, עם ההנחיות החדשות של SEBI בנושא בעלות חלקית ו-REIT קטנים, הסקטור מוכן להתרחבות משמעותית ב-2024.
עם זאת, ניווט בשוק הנדל"ן ובחירת נקודות השקעה נכונות בהתאם לתקנות ותעריפים ממשלתיים עדכניים, יכול להיות מרתיע, במיוחד עבור עולים חדשים.
קרא גם: אסטרטגיות מס הכנסה למשקיעי נדל"ן: מקסום ניכויים ומזעור התחייבויות
מאמר זה בוחן אפשרויות מגוונות להשקעה בנדל"ן המתאימות לפרופילי משקיעים שונים ולתיאבון סיכון.
1. נכסים להשכרה
הגישה המסורתית כוללת רכישת נכסים למגורים להכנסה משכירות. אמנם פשוטה, אבל שיטה זו דורשת הון משמעותי מראש ועלויות תחזוקה שוטפות. לפני השקעה, ודא שהנכס נקי מבעיות משפטיות. אפשרויות הרכישה כוללות ליסינג, רכישה מוחלטת או מימון באמצעות הלוואות.
יש לציין כי יש מגמה עלייה של השקעה בנכסי יוקרה להשכרה, במיוחד במרכזים עירוניים גדולים בהודו כמו מומבאי, דלהי ובנגלור. נתוני התעשייה מצביעים על כך שנדל"ן יוקרה למגורים בערים אלה עולה בעקביות על נכסים מסורתיים אחרים, ומתגאים בגידול מחירים שנתי של 4% עד 7%.
2. בתי נופש והיפוך בית
קונים אמידים מרחיבים את תיקי הנכסים שלהם מעבר למגורים ראשוניים כדי לכלול בתים שניים משתלמים. בהודו, הביקוש למגורים משניים זינק לאחר המגפה, והגיע לרמה מדהימה של 1.394 מיליארד דולר עד סוף 2021 – זינוק מרשים של 88.63% מהרמות שלפני ה-COVID.
בשילוב עם אסטרטגיות כמו היפוך בתים, שבהם נכסים משופצים למען ערך מכירה חוזרת מוגדל, ההודים מנצלים את הבתים השניים שלהם על ידי הפיכתם לחופשות נופש, מה שמושך עניין תיירותי משמעותי.
קרא גם: 5 אסטרטגיות חיוניות למקסום השקעות REIT ב-FY 24-25
3. ריט ותעודות סל
קרנות נסחרות בבורסה (ETF) וקרנות נאמנות מספקות חשיפה עקיפה לנדל"ן על ידי השקעה בנכסים קשורים. האפשרויות כוללות תעודות סל המתמקדות במניות נדל"ן, כגון בונים בבורסה, או כאלה המושקעות ב-REIT (נאמנות להשקעות נדל"ן).
קרן REIT פועלת בדומה לקרנות נאמנות על ידי איסוף הון משקיעים לרכישת נכסים מניבים. נכסים אלו מייצרים הכנסה מדמי שכירות, אשר מחולקת למשקיעים כדיבידנדים. השקעה ב-REIT מציעה הטבות שונות כגון נזילות מיידית, סבירות, הגנה רגולטורית, הטבות מס ועוד. כאשר דיבידנדים מהווים חלק ניכר מהרווחים (90%), קרן REIT מספקת זרם הכנסה קבוע, לעתים קרובות פטור ממס.
4. בעלות חלקית בנדל"ן מסחרי
גישה חדשנית זו כוללת משקיעים רבים המאגדים כספים לרכישה משותפת של נכס מסחרי. זה מפחית את עלויות ההשקעה האישיות ואת החשיפה לסיכון, תוך מתן אפשרות משותפת להכנסות משכירות. מומחי תעשייה חזו צמיחה משמעותית בפלח זה עם נכסי בעלות חלקית בהודו שצפויה להגיע ל-8.9 מיליארד דולר עד 2025, צמיחה שנתית ב-10.5%.
נכסים מסחריים מציעים בדרך כלל תשואות שכירות גבוהות יותר בהשוואה לאפשרויות למגורים. השקעה של 25 לאך בבעלות חלקית עשויה ליצור ₹2 לאך הכנסה שנתית מדמי שכירות (מחושבת לפי 8-12 אחוזי תשואת שכירות), יחד עם לפחות ₹גידול הון של 1.25 לאך בשנה, תורם ליצירת עושר ולשיפור תזרים המזומנים החודשי.
קרא גם: השאלות שלך ענו: אני רוצה להשקיע ב-Nifty Realty Index. נא לפרט על כך ואיך הוא מחויב במס?
בחירת האפשרות הנכונה
אפשרות ההשקעה האופטימלית תלויה בגורמים שונים, כולל ההון הזמין שלך, העדפות הנזילות הרצויות, סדירות תזרים מזומנים מועדפת וסובלנות סיכונים. בעלות, השכרה והיפוך נכסים דורשים בדרך כלל הון וניסיון ניכר בשוק הנדל"ן.
תעודות סל מספקות נזילות גבוהה ועלויות נמוכות יותר, אך עשויות שלא להציע דיבידנדים חודשיים ועשויות לדרוש מכירת מניות כדי להשיג תשואה.
קרן REIT ובעלות חלקית, על אף שהם חדשים יחסית, צוברים אחיזה כאשר הם מספקים גישה למגזר הנדל"ן המסחרי הרווחי (CRE) למשקיעים קמעונאיים. בעוד ש-CRE מציע תשואות טובות, היא דורשת באופן מסורתי השקעת הון גבוהה.
בעלות חלקית מציגה הזדמנות משתלמת עם תשואות שכירות שנתיות פוטנציאליות בין 8 ל-12 אחוזים ושיעור תשואה פנימי (IRR) נע בין 13 ל-17 אחוזים. נכסים ראשיים ומתחמים קמעונאיים במרכזי עסקים כמו גורוגרם, שהתגלו כאחד השווקים הפוטנציאליים ביותר בתחום הנדל"ן לאחרונה, מציעים גם הכנסה קבועה משכירות וגם סיכויים לצמיחת הון.
כל זה מצביע על כך שבעלות חלקית על נדל"ן מסחרי עשויה להניב תשואות גבוהות ויציבות יותר בטווח הארוך בהשוואה לאפשרויות אחרות וראוי להתייחסות רצינית למי שמבקש לגוון את תיקי ההשקעות שלהם ולבנות עושר לטווח ארוך.