הפריחה של מרכז היכולות הגלובלי של India Inc (GCC) שומר על משרדי עורכי הדין במדינה עסוקים יותר מאי פעם, מכיוון שיותר חברות רב-לאומיות מקימות קמפוסים משרדיים גדולים יותר בתקופות שכירות ארוכות יותר בערים הגדולות.
כאשר חברות זרות מתחייבות לכהונה של 15-30 שנים ובונות מתקנים בשטח של מיליון רגל רבוע בבנגלורו, היידראבאד, מומבאי, אזור הבירה הלאומי (NCR) וצ'נאי, משרדי עורכי דין מובילים כמו Cyril Amarchand Mangaldas, Khaitan & Co, JSA Advocates & Solicitors ו-Nishith Desai נמשכים יותר ויותר לעוסקים אלה.
מה שהיו פעם חוזי חכירה מסחריים שגרתיים הופכים כעת למנדטים בסגנון מיזוגים ורכישות הכוללים בדיקות נאותות מפורטות של קרקעות ורגולטוריות, אישורי בנייה וייעוד והקצאת סיכונים לטווח ארוך.
ישנה עלייה ברורה במספר, בגודל ובכהונה של GCC מובנה להתאמה וגדול ליסינג משרדים עסקאות בהודו, לדברי סיריל שרוף, שותף מנהל ב-Cyril Amarchand Mangaldas.
"חברות GCC אינן עוד פעולות אחוריות אלא מוקדים אסטרטגיים ארוכי טווח לטכנולוגיה ולפעילות גלובלית", אמר שרוף. כתוצאה מכך, התחייבויות הנדל"ן גדולות יותר, תקופת השכירות ארוכה יותר, והפיתוחים בקמפוס מותאמים יותר ומוכנים לעתיד. זה שינה מהותית את אופי העבודה המשפטית במרחב הזה".
המשרד ייעץ לקוחות GCC על השכרה של יותר מ-5 מיליון רגל מרובע בשנה האחרונה בלבד. המנדטים האחרונים שלה כוללים ייעוץ ל-JPMorgan על מה שמתואר כחוזה החכירה הגדול ביותר של ה-GCC באסיה, קמפוס של 1.3 מיליון מ"ר בנוי להתאמה בפוואי במומבאי.
חברות כמו Nishith Desai Associates מייעצות כעת ללקוחות GCC לאורך כל מחזור החיים של עסקה, ממבנה הישות בהודו מנקודת מבט משפטית, מס ורגולטורית ועד להקמת פעילות.
"חלה עלייה ברורה בהיקף, משך הזמן והחשיבות האסטרטגית של עסקאות משרדיות וקמפוס מונעות על ידי GCC בהודו", אמר אהרון קמאת', מוביל לענייני טכנולוגיה, דיגיטל ומשפט מסחרי ב-Nishith Desai Associates. "חכירות של 10-20 שנים וקמפוסים משולבים גדולים הופכים נפוצים, ומעבירים את העבודה המשפטית מהשכרה רגילה לייעוץ מורכב בסגנון פרויקט".
רכזות אסטרטגיות
GCCs הם משרדים שהוקמו על ידי חברות רב לאומיות בהודו כדי לטפל בפונקציות כמו טכנולוגיה, פיננסים, מחקר, נתונים, ניתוח ותפעול לקוחות. הודו היא כעת ביתם של יותר מ-1,800 GCCs, שהניבו הכנסות של 64.6 מיליארד דולר בשנת 2024, נתון שצפוי Nasscom לחצות 110 מיליארד דולר עד 2030.
מרכזים אלה, שבעבר התמקדו בעיבוד משרדי אחורי, הם כיום מוקדים אסטרטגיים להנדסה, בינה מלאכותית, אבטחת סייבר, שירותים פיננסיים ופעילות גלובלית, מה שמוביל לעלייה חדה במורכבות המשפטית.
שלח שאילתות בדוא"ל אל GCCs של חברות כולל גולדמן זאקס, ג'יי.פי מורגן צ'ייס, HSBC, אמזון הודו, סיטי ו-Walmart, אך התגובות המתינו עד שעת הפרסום.
מעורבות משרד עורכי דין מתחילה כעת הרבה לפני חתימת חוזה שכירות. יועצים עוזרים ללקוחות רב-לאומיים לבנות את הנוכחות שלהם בהודו, לתכנן מימון בין-חברותי תחת כללי מט"ח ומס, להעריך תמריצים ברמת המדינה ולמפות ציות לעבודה ולתקנות. לאחר מכן, בחירת אתר, בדיקות כותרת ואזור ומשא ומתן על חוזי שכירות לטווח ארוך או הסכמי פיתוח.
"חשוב להבין מדוע חברה מקימה GCC בהודו ומהם הצרכים ארוכי הטווח שלה", אמר Harsh Parikh, שותף בחברת Khaitan & Co, המוביל את תחום הנדל"ן של המשרד.
החברה ייעצה לאחרונה לברוקפילד לגבי העסקה המובנית שלה עם JPMorgan במומבאי ועבדה על מספר מנדטים גדולים של GCC עבור בנקים וחברות טכנולוגיה גלובליות.
חלק מרכזי במנדט הוא בדיקת נאותות אינטנסיבית של קרקעות ורגולטוריות. עורכי דין עורכים חיפושי כותרת מורחבים, בוחנים בעלות והתדיינות משפטית בעבר, מאמתים הרשאות ייעוד ושימוש בקרקע ובוחנים אישורים סביבתיים ועירוניים כדי להבטיח אבטחת החזקה לטווח ארוך. בפרויקטים מובנים להתאמה, סיכון הבנייה מנוהל באמצעות לוחות זמנים אספקה צמודים לאבני דרך, קנסות על איחור, אחריות לליקויים והגנה על שינוי חוק.
שותף נכון לנדל"ן
"ייעוץ משפטי חיוני בהערכת היציבות הפיננסית של מפתח, מדרגיות, ליטיגציה מתמשכת, תאימות סביבתיות ותכנון ערים, והפרופיל של הדיירים הקיימים – גורמים שחשובים לא פחות כמו עלות וזמינות", אמר וינוד מנטיל, שותף ויועץ כללי בגלופלקס, חברת ייעוץ ואפשרות ל-GCCs. "התקשרות מוקדמת של שותף משפטי מהימן עוזרת לזהות סיכונים, לצפות מחלוקות ולתמוך בבחירה מושכלת של שותף הנדל"ן הנכון."
לדברי Vivek K. Chandy, שותף מנהל משותף ב-JSA Advocates & Solicitors, אין מקום לאיכות בנייה ירודה, שכן אפילו בחירות עיצוב ומפרט יכולות להשפיע באופן משמעותי על העלויות והסיכון.
"עלות בניית הבניין יכולה להשתנות ב-300%, כאשר החזית לבדה אחראית לחלק גדול מהשונות. לכן קריטי שהמפרטים יהיו מפורטים ושהשוכרים יהיו בעלי זכויות בדיקה בכל שלב כדי לעמוד בתקני איכות גלובליים", אמר.
JSA ייעץ בכמה עסקאות גדולות של GCC ודייר יחיד בקמפוס, כולל בנק רב לאומי אוסטרלי השוכר כ-1 מיליון מ"ר מהשגרירות, חוזה שכירות של 500,000 מ"ר עבור Honeywell, ה-GCC של Vanguard בהיידרבאד, בריסטול-מאיירס סקוויב של מרכז השוק בהודו ומדינות גדולות.
המשא ומתן עובר כעת הרבה מעבר לשכירות ולנעילה. חברות מתמקדות בזכויות חידוש ויציאה, אפשרויות הרחבה והקטנה, מגבלות על הסלמה בשכר הדירה, לוחות זמנים לאספקה, הגנה על שינוי חוק, איכות בנייה, אחריות לליקויים, זכויות הצטרפות, עמידה בנורמות הגלובליות נגד שוחד ו-ESG ופתרון סכסוכים מהיר יותר.
"לפני 25 שנים, חוזי השכירות היו 20-25 עמודים. כיום הם מגיעים בקלות ליותר מ-100 עמודים, עם לוחות זמנים טכניים מפורטים ונספחים", הוסיפה צ'נדי.
העלייה במורכבות המשפטית משקפת את התפקיד המשתנה של GCCs עצמם.
חברות GCC – המנוהלות על ידי חברות כמו אמזון, JPMorgan Chase, Boeing ו- Walmart – מעסיקות כעת כ-1.35 מיליון אנשים ברחבי הודו, כאשר בנגלורו והיידראבאד הם המוקדים הגדולים ביותר.
הפרעה בעבודה
דיווח מוקדם יותר כי בעוד שמרכזים אלה הופיעו כמגייסים גדולים על רקע האטה בחברות שירותי IT, בינה מלאכותית ואוטומציה מתחילים לשבש את הגיוס, כאשר חלק מה-GCC מצביעים על כך שגידול במספר העובדים בתפקידים מסוימים עשוי להאט ככל שהפרודוקטיביות מונעת בינה מלאכותית תעלה.
לדברי כמאל קארנת', מייסד שותף של Xpheno, חברת כוח אדם מתמחה, כוח העבודה של GCC גדל ב-48% ל-1.9 מיליון חזוי מ-1.3 מיליון במשך חמש שנים. לאחר הוספת כ-150,000 עובדים ב-2025, GCCs יכולים להוסיף עוד כ-200,000 ב-2026, אם כי זה עשוי להאט ל-70,000-80,000 אם תנאי ה-offshoring ייחלשו בשווקי מפתח כמו ארה"ב.
על פי הדו"ח של Savills India שכותרתו GCC חכרו כ-112 מיליון מ"ר מ-2020 עד 2024 ויוכלו לספוג עוד 180 מיליון רגל מ"ר עד 2030. בשנת 2024 לבדה, ה-GCC היוו 44% מסך שכירות המשרדים של הודו, כאשר בנגלורו, היידראבאד ופונה תרמו יחד את GCC ו-70%. 2020-24.
הספר הלבן של SPAG FINN Partners מציין כי הודו נותרה מרכז ה-GCC הגדול והבוגר ביותר בעולם, נתמך על ידי כוח עבודה טכנולוגי של 5.4 מיליון איש ואימוץ מהיר של בינה מלאכותית, כאשר כמעט 90% מהמרכזים פועלים כעת כמרכזים רב-פונקציונליים, מונחי חדשנות.