בארה"ב יש יותר דירות מפוארות ממה שהיא מסוגלת למלא

באמריקה יש מצוקת דיור רצינית, אבל לא עבור סוג הדירות שמשקיעי נדל"ן בנו במספרי שיא.

שיעור הפנויות הארצי של דירות רב-משפחתיות הגיע ל-8% ברבעון האחרון של 2024 – גבוה ממה שהיה לפני המגיפה. גידול במספר הדירות הריקות נראה מוזר בהתחשב בעובדה ששוק הדיור בארה"ב נמצא בחסר של 1.5 מיליון עד שבעה מיליון יחידות, בהתאם להערכות.

חלק מהבעיה היא מנטליות עדר שראתה מפתחי נדל"ן נערמים לאותן ערים כדי לבנות את אותם סוגים של נכסים. המשקיעים התמקדו בבניית יחידות בדירוג ארבעה כוכבים וחמישה כוכבים אשר מחזיקים בדמי שכירות חודשיים ממוצעים של 2,139 דולר.

היו סיבות פיננסיות טובות לאסטרטגיה הזו: עליית עלויות הבנייה והקרקע אומרות שהיזמים זקוקים לדמי שכירות גבוהים כדי לספק תשואות מקובלות. אבל התוצאה היא שפע של דירות יוקרתיות שמעבר לתקציבים של דיירים רבים. שיעור הפנויות ליחידות ארבעה כוכבים וחמישה כוכבים בארה"ב הגיע ל-11.4% על פי נתוני CoStar – כפול משיעור הנכסים הזולים יותר.

בערי Sunbelt יש היצע יתר גדול יותר של דירות יוקרה מאשר בשווקי החוף. שיעורי המשרות הפנויות באוסטין, טקסס, הגיעו ל-15%, למשל. בעלי הדירות צריכים להציע הקלות נדיבות כדי לשכנע שוכרים חדשים להיכנס, כמו חודשיים או שלושה של שכירות חינם בחוזה שכירות לשנה. ממתיקים אלה אינם מופיעים כירידות בדמי השכירות, אך הם מייצגים קיצוצים אפקטיביים של עד 25%.

ערים כמו בוסטון ושיקגו שהמשקיעים השאירו בעיקר למוות במהלך המגיפה מתגלות כעמידות יותר. שיעור המשרות הפנויות בניו יורק הוא 2.8%, מה שהופך אותה לאחד משווקי השכירות הצפופים במדינה, שכן היצע חדש מועט נבנה בין 2021 ל-2024. שכר הדירה עולה בערי חוף רבות אחרות ובמערב התיכון, שם הבנייה הושתקה.

ערים שנחללו בשנים האחרונות על ידי עבודה היברידית מתחילות להתאושש. בעלת הדירות אקוויטי רזידנציאל אמרה בשיחת הרווחים האחרונה שלה שהיא שמה לב שהביקוש לשכירות במרכז העיר סיאטל השתפר מאז שאמזון הזמינה עובדים לחזור למשרד חמישה ימים בשבוע. החברה נשמעה אופטימית שהיא יכולה להעלות את שכר הדירה בסן פרנסיסקו השנה.

בעלי הדירות צריכים לעשות הרג בשוק הדיור הנוכחי. העלות של משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה שוב קרובה ל-7%, מה שמשאיר את בעלות הבתים מחוץ להישג ידם של אמריקאים רבים.

עלות המשכנתא החודשית והתחזוקה של בית מתחיל הוא 1,091 דולר יותר מהעלות של שכירת אותו נכס, על פי ג'ון ברנס מחקר וייעוץ. היסטורית, הפרמיה לבעלות לעומת שכירות הייתה 233 דולר, כך שיותר אנשים נאלצים לשכור לזמן ארוך יותר.

הבנייה החדשה של דירות יוקרתיות הולכת ומקלה ככל שהיזמים לוחצים על הבלמים עד שהשפע הקיים נספג. אבל לא חלה עלייה בבנייה של סוג הדירות המבוקשות האמיתיות. ברבעון האחרון של 2024, רק 6,700 יחידות עם דמי שכירות חודשיים ממוצעים של 1,332 דולר היו בבנייה בפריסה ארצית, לעומת קרוב לחצי מיליון דירות יוקרתיות, בהתבסס על נתוני CoStar.

בעלי בית רבים חושבים שדמי השכירות בערים האהובות עליהם ב-Sunbelt יתאוששו בהמשך השנה, כאשר ההגירה פנימה תספוג עודף היצע. מספר האנשים שעוברים לשווקים הללו עדיין נראה בריא, גם אם הזרימה הואטה באופן דרמטי מהפסגות שנראו במהלך המגיפה. לאוסטין יש כיום כ-21,000 יחידות בבנייה, או 6.5% ממלאי הדירות הכולל שלה, לפי ניתוח של סם טננבאום, ראש תחום התובנות הרב-משפחתיות ב-Cushman & Wakefield. אם ב-2025 יעברו לעיר כמה שיותר אנשים כמו ב-2024, זה אמור לקחת רק שנה למלא את הדירות הריקות.

אבל המשקיעים עומדים בפני מקור אספקה ​​לא רצוי נוסף. על פי נתונים ממעבדת הפינוי של אוניברסיטת פרינסטון, מספר הודעות הפינוי שהוגשו במספר שווקים פופולריים של Sunbelt כמו גיינסוויל, פלורידה, נאשוויל, טנסי, יוסטון ופיניקס גבוה בהרבה מרמות 2019. הגשות לפינוי באוסטין הן כעת 36% מעל הממוצעים שלפני קוביד, מה שעלול לשחרר 12,500 יחידות נוספות לשוק ולעכב את החזרה לצמיחת שכר הדירה.

הזינוק בפינוי עשוי להתברר כזמני, ולא סימן חמור יותר לכך שהדיירים נמצאים בלחץ כלכלי. דמי השכירות שלא שולמו לא מהבהבים באדום במניות הדירות הרשומות, ושימור הדיירים עדיין גבוה בצורה יוצאת דופן.

אבל שוכרי Sunbelt הם בהחלט "קניות זיכיון" כרגע, על פי אנשי מקצוע בתעשייה – עוברים לדירות חדשות לגמרי כדי לקבל חודשיים של שכירות חינם, אך מתפנים לאחר תום חוזי השכירות שלהם. בינתיים, נראה שהכריות המזומנים יורדות ובאמצע – שוכרי הכנסה שנבנו במהלך המגיפה מנוצלים.

השוכרים בשווקים הללו, שבהם דיור היה סביר יחסית, עשויים להתקשות להתעמק כאשר בעלי הדירות מנסים להעלות את שכר הדירה. דחיפה לתוך חלקים חסרי אספקה ​​במדינה עשויה להיות גידור נבון למשקיעים. אפילו טוב יותר עבור שוק הדיור המצומצם יהיה אם היזמים יתמודדו עם האתגר הקשה של איך לבנות יחידות במחיר סביר ברווחיות.