עם השווקים מטוקיו לניו יורק בקצה השבוע, שלט האזהרה המהבהב סביב בנאי גדול ממומבאי לא זכה לתשומת לב רבה. אבל משקיעים הודים עקבו מקרוב. כאשר אוברוי ריאלטי החמיצה את תחזיות האנליסטים לגבי מכירות ורווח ורשמה מרווח תפעולי קטן יותר ביחידת המגורים שלה, חלה ירידה במניות הנכסים ההודיות.
אי הנוחות עם מפתחי נדל"ן בהודו הולכת וגוברת כבר זמן מה. מדד הנדל"ן BSE יורד ביותר מ-30% מהשיאו ביוני 2024. בשבוע שעבר, עם זאת, תחושת המבשר התעמקה. והסיבה לכך חוזרת לבורסה.
כאשר הכלכלה נפתחה מחדש לאחר המגיפה, התיקים הפיננסיים של המשקיעים הקמעונאיים היו עמוסים ברווחים נכבדים מהשנתיים הקודמות. כשחלק מהעושר הזה התחיל לרדוף אחרי בתים חדשים, מחירי המניות של בונים גדלו. והם הגיבו בקניית קרקע במחירים מטורפים והשיקו שלל פרויקטים חדשים. השוק ראה במאזנים המצטברים שלהם סימן של אמון – ותגמל אותם בהערכות שווי גבוהות עוד יותר.
ואז הפסיקה המוזיקה. הקצף בהערכות המניות הפך לגרירה בתשואות המשקיעים. עם שכר הצווארון הלבן שנאבק באיום המשולב של בינה מלאכותית (AI) וחוסר ודאות גיאופוליטית, התמחור הפך לדאגה עבור מעמד הביניים.
זה רק אי השוויון הקיצוני בעושר של הודו שהחזיק מעמד בשוק בשנה שעברה. רוכשי בתים במחירים מעל ₹10 מיליון עשו את רוב הפגיעה הקשה, במיוחד במרכזים עירוניים גדולים כמו מומבאי. עם זאת, צמיחת המכירות בפריסה ארצית הגיעה לשיא והמפתחים חשים בצביטה.
אין הרבה מעבר של דירות שלא נמכרו, שהמלאי שלהן בשמונה המטרופולינים המובילים שווה ערך למה שנמכר בדרך כלל ב-19 חודשים. זה העומס הקל ביותר מזה שנתיים לפחות. אבל כפי שטענה Liases Foras, חברת מחקר נכסים, הבעיה היא בבניית מה שכבר נמכר.
בשנת 2017, כאשר הוכנסה רגולציה לבדיקת עיכוב באספקה והבטחות שהופרו, הוציאו בונים 3.3 מיליון רגל רבוע של אספקה חדשה לשוק. אז, הם הצליחו להשלים את הבנייה ב-2.4 מיליון רגל רבוע, או 74%. בשנה שעברה, כשהם רוכלו 3.6 מיליון רגל רבוע, הם סיימו רק 2 מיליון רגל מרובע, או 57%.
"בנייה איטית יותר פירושה עיכוב בהכרה בהכנסות, סיכון ביצוע גבוה יותר וחדירות מחדל פוטנציאלית", אמר החוקר בדו"ח מנובמבר.
זה גם אומר שוליים נמוכים יותר. הסיבה לכך היא שעליית המחירים השנתית של בתים בבנייה אינה מספיקה כדי לפצות בונים על אינפלציה. היא גם לא יכולה לעמוד בביקוש מצד ספקולנטים שמזמינים דירות מרובות בפרויקטים שהוכרזו לאחרונה, בתקווה להעיף אותם קרוב יותר לסיום. אין פלא אם כך שהבורסה התחמצה על חברות הנדל"ן. המשמעות הרחבה יותר היא שההתלהבות של מפתחים להעלות את הערכות השווי שלהם על ידי השקת פרויקטים חדשים אינה גורמת לפעילות כלכלית תואמת.
כמה עוד ירוץ התקף הפסימיות הנוכחי? התשובה תלויה כיצד התעשייה מגבירה את היעילות שלה. בדלהי, זיהום אוויר מסוכן, שכבר מהווה מכשול רציני לעבודות חוץ, הוביל לאיסור בנייה זמני. במומבאי, בונים נאבקו לקבל אישורים סביבתיים בשנה שעברה.
שרברבים, חשמלאים ונגרים מיומנים מרוויחים טוב יותר בכלכלת ההופעות מאשר בפרויקטים של נדל"ן. בינתיים, מתן מזומנים לנשים הפך לחלק מערך הכלים הסטנדרטי של פוליטיקאים לנצח בבחירות במדינה. זה יכול להשפיע על השתתפותם בצוותי בנייה הרחק מבתי הכפר שלהם. (נשים, שנשכרות לעתים קרובות יחד עם בעליהן כדי להעמיס בראשם לבנים ושקי מלט, לשבור אבנים, לערבב טיט ומלט, לנפות חול או לנקות, מהוות 11% מכוח העבודה בבנייה בהודו).
הסבר פשוט יותר להאטה בבנייה עשוי להיות שבונים מתחילים להיגמר הכספים כשהביקוש מאט. אם ההשלמות יימשכו בקצב הנוכחי שלהן, הקונים עלולים לעורר חרדה מהיכולת של שחקנים חלשים כלכלית למסור בתים גמורים.
מה שנקרא מודל מכירה מוקדמת, לפיו סכום הזמנה משולם עוד לפני תחילת הבנייה, עשוי לעלות בסימן שאלה, כמו בסין. אבל שם הבעיה גדולה פי כמה. לצ'יינה ואנקה לבדה יש 19 מיליארד דולר בנכסים שנמכרו מראש בהמתנה למסירה. זה כמעט רבע ממכירות הנדל"ן למגורים בהודו – על ידי כל החברות.
משבר הנזילות של ואנקה צפוי לחנוק את מימון הבנייה על רקע מכירות מדשדשות ומימון מתוח, מציינים אנליסטים. נקודת פאניקה דומה עדיין לא הגיעה למפתחים הודים, אבל הפחד בהחלט נכנס. ©בלומברג